TriGranit zmienia się z dewelopera w zarządcę i kupuje wynajęte budynki

W nieruchomościach kapitał ma narodowość - i potrafi się ona często zmieniać. TriGranit, który w 2003 r. debiutował na polskim rynku budując galerie handlowe – m.in. krakowską Bonarkę i Silesię w Katowicach, reprezentował na początku kapitał węgierski i kanadyjski. W 2015 r. firmę kupił jednak duży międzynarodowy fundusz amerykański TPG Real Estate, a potem odkupił go Revetas Capital wraz z funduszami zarządzanymi przez Goldman Sachs Asset Management. W 2024 r. właścicielem firmy została czeska grupa kapitałowa DRFG, która zarządza aktywami nieruchomościowymi o wartości rynkowej 1,01 mld EUR, obejmującymi 359 tys. m kw. powierzchni najmu w Czechach i Polsce. Strony nie ujawniły wartości transakcji.

– Nasza historia jest odbiciem rynku inwestycyjnego w Polsce: po dużych funduszach przyszły mniejsze, po międzynarodowym kapitale – kapitał z regionu. Dla każdego TriGranit był wehikułem pozwalającym na rozwój w Europie Środkowej i Wschodniej – mówi Tomasz Lisiecki, prezes TriGranitu.

Od galerii przez biurowce po magazyny

Mająca główną siedzibę w Budapeszcie firma budowała też niemal wszystkie (z wyjątkiem parków handlowych) typy nieruchomości, które w danym okresie przeżywały swoje pięć minut. Początkowo były to centra handlowe, a kiedy ten rynek się wysycił i przyszło zapotrzebowanie na biurowce dla powstających w Polsce centrów usług wspólnych, przerzuciła się na ten segment nieruchomości.

– Popłynęliśmy na fali outsourcingu nie tylko w Polsce, ale też na Węgrzech i Słowacji. Obecnie biura przechodzą na pewnych rynkach zmierzch, ale też – jak się okazuje – niektóre z nich uzyskują nowe życie. Widzimy cały czas zapotrzebowanie na dobrą i stosunkowo tanią powierzchnię biurową i w tej niszy nadal działamy – mówi Tomasz Lisiecki.

Boom na magazyny, jaki pojawił się po pandemii, zaowocował inwestycją w zlokalizowany w zachodniej Polsce projekt logistyczny o powierzchni 200 tys. m kw. prowadzony wspólnie z DRFG. To dzięki tej współpracy czeska grupa zainteresowała się przejęciem spółki TriGranit umożliwiającym szybszą ekspansję w różnych krajach naszego regionu.

Z dewelopera w asset managera

Od kilkunastu miesięcy, czyli po zakupie firmy przez Czechów, TriGranit zmienił się z dewelopera w asset managera – analizuje nieruchomości do przejęcia i zarządza nowymi nabytkami. Spółka tłumaczy, że przed pandemią wyceny biurowców były wyższe, a więc atrakcyjniejsze dla deweloperów.

– Dzisiaj nie opłaca się ich budować. O wiele taniej można kupić istniejące, nawet wynajęte. Oczywiście nie wszystkie warto kupować, ale kilka już nabyliśmy i szykujemy się do zakupu jeszcze pięciu biurowców zarówno na Węgrzech, jak i w Polsce. Trzy transakcje chcemy zakończyć w tym roku. Wracamy też do korzeni: razem z partnerami zamierzamy nabyć galerię handlową na Węgrzech – mówi Tomasz Lisiecki.

Firma analizuje pod kątem akwizycji także polski rynek nieruchomości handlowych. Tomasz Lisiecki przyznaje, że obiekty Auchan kupione niedawno przez Shopper Park Plus należący do Adventum interesowały również TriGranit.

– Kupujemy budynki gotowe do najmu, wymagające jedynie odnowienia, poprawienia efektywności energetycznej, zdobycia certyfikatów – mówi Tomasz Lisiecki.

Szybka komercjalizacja biurowca Signum

O popycie na dobre jakościowo i rozsądne cenowo biura w Warszawie świadczy, zdaniem Tomasza Lisieckiego, przykład Signum Work Station, kupionego przez DRFG w grudniu 2024 r. i zarządzanego przez TriGranit.

– Kupiliśmy tę nieruchomość dość konserwatywnie – poniżej kosztów budowy, z ostrożnym długofalowym horyzontem inwestycyjnym, i liczyliśmy się z dwu-, trzyletnim okresem na komercjalizację. Dziś wiele wskazuje, że w ciągu roku znajdziemy najemców na całą powierzchnię budynku – mówi Tomasz Lisiecki.

Siedmiokondygnacyjny biurowiec o powierzchni ponad 30 tys. m kw. na Służewcu został oddany do użytkowania w 2009 r.

– Na wynajem zostało jeszcze około 4,5 tys. m kw. Budynek jest niezwykle funkcjonalny, drzemie w nim duży potencjał, dlatego zdecydowaliśmy się na modernizację. Wyróżnia się także bardzo dobrym składem najemców. Swoje siedziby mają tu m.in. RASP, Enel-Med i Mondelez. Właśnie podpisaliśmy kolejną umowę z Enel-Medem na wynajem 2,5 tys. m kw. powierzchni biurowej – mówi Marta Zawadzka, dyrektor ds. najmu i zarządzania aktywami w TriGranicie.

W jej opinii stare budynki często nie ustępują nowym pod względem kryteriów ważnych dla najemców, a często mają np. więcej miejsc parkingowych. Oczywiście mają już zużyte elementy techniczne: centrale wentylacyjne, klimakonwektory itp., ale po modernizacji często uzyskują certyfikaty środowiskowe na wysokim poziomie. W związku z tym wymagają zwykle dużych nakładów i czynszowo muszą być konkurencyjne. Signum Work Station ma np. certyfikat BREEAM na poziomie Excellent. Budynek jest sukcesywnie modernizowany, a od stycznia 2026 r. obiekt będzie zaopatrywany wyłącznie w zieloną energię.

Dotychczasowy dorobek TriGranitu

Obecnie oprócz Signum Work Station TriGranit zarządza w Polsce także portfelem pięciu retail parków należących do DRFG. W ostatnich pięciu latach zrealizował dla swoich inwestorów projekty o wartości ok. 300 mln EUR i nadal zarządza tymi nieruchomościami.

Kiedy właścicielem spółki był jeszcze Revetas Capital, TriGranit zbudował biurowiec Millennium Gardens w Budapeszcie o powierzchni 40 tys. m kw. – obecnie jeden z najnowocześniejszych w stolicy Węgier, cieszący się dużym zainteresowaniem najemców. Spółka zarządza także projektem biurowym Bonarka for Business (B4B) w Krakowie, składającym się z ośmiu budynków o łącznej powierzchni ok. 80 tys. m kw. Ten wieloetapowy projekt został zrealizowany w ramach kompleksu Bonarka City Center (począwszy od 2010 r.). Łącznie przez ponad dwie dekady działalności TriGranit zrealizował blisko 50 inwestycji, dodając 1,7 mln m kw. najmu w siedmiu krajach Europy Środkowej i Wschodniej.