Najczęściej pojawiającą się niezgodnością w ogłoszeniach o sprzedaży nieruchomości jest stan techniczny – wskazują doświadczenia doradców Home Broker. Błędne informacje uniemożliwiają kupującemu ocenę tego czy mieszkanie wymaga remontu i jak duży powinien być jego zakres. Częstą praktyką jest na przykład podawanie przez sprzedających informacji, że mieszkanie jest świeżo po remoncie. Tymczasem po obejrzeniu lokalu okazuje się, że wymaga ono odświeżenia, bo remont był, ale kilka lat temu. Efekt? Osoba szukająca lokalu, do którego mogłaby się wprowadzić się od zaraz, po prostu traci czas.
Cegła zamiast wielkiej płyty
Kolejne nadużycie dotyczy technologii budowy. Wiedząc, że wielka płyta
kojarzy się z niskim standardem, sprzedający podają w ogłoszeniach, że budynek
wykonany jest w technologii ramy H, która uważana jest za wyższy standard. – Są
nawet takie przypadki, że wielka płyta staje się budownictwem z cegły – mówi
Monika Kieller-Borkowska, doradca Home Broker z Warszawy.
W błąd mogą też
wprowadzić kupującego zawarte w ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań informacje o
stanie technicznym budynku, na przykład takie, że w bloku przeprowadzono remont,
w ramach którego wymieniono instalację elektryczną, gazową czy grzewczą.
Wystarczy jednak wizyta w spółdzielni, aby dowiedzieć się, że zakres remontu był
znacznie mniejszy, na przykład wymieniono tylko termostaty na grzejnikach.
Słabe strony pomijamy
Następną grupę nieprawidłowości w ogłoszeniach o sprzedaży można określić pomijaniem istotnych informacji o mieszkaniu. Mogą one dotyczyć lokalizacji, typu budownictwa, piętra czy stron świata, na jakie wychodzą okna. Takie informacje są często pomijane w sytuacji, gdy nie są mocną stroną lokalu. Przykładem może być niepodawanie informacji o okolicy, w jakiej stoi budynek, gdy jest ona nieatrakcyjna (np. otoczenie budynków przemysłowych), niepodawanie informacji, że mieszkanie jest na parterze lub na wysokim piętrze w bloku bez windy czy wreszcie brak informacji o usytuowaniu mieszkaniu w budynku, gdy wszystkie okna wychodzą na północ i i lokal jest po prostu ciemny.
Ogłoszenia z humorem
Ponieważ ogłoszenie trzeba wypełnić jakąś treścią, w zamian pojawiają się parametry znacznie mniej istotne, na przykład o przyjemnej klatce schodowej. Bywa, że ogłoszenia są po prostu komiczne. – Czytałem kiedyś ogłoszenie o sprzedaży domu, w którym zwarta była informacja, że w ogródku rosną dwa arbuzy i owocują, co miało być dowodem na świetną jakość ziemi – wspomina Maciej Bydłowski, doradca Home Broker z Poznania.
Nie zawsze dobór parametrów lokalu zawartych w ogłoszeniu jest spowodowany złymi intencjami sprzedającego. Czasem wynika po prostu ze skłonności do barwnych opisów czy po prostu z braku doświadczenia w sprzedaży nieruchomości. Takie błędy najczęściej spotykane są w przypadku portali ogłoszeniowych, które nie posiadają szablonu opisu nieruchomości i nie wymagają wypełnienia określonych pól.
Dodatkowe kilka metrów
Na trzecim miejscu wśród najczęściej pojawiających się błędów w ogłoszeniach są w ocenie doradców Home Broker dane dotyczące powierzchni. Mogą one wynikać z błędów przy pomiarze bądź po prostu z celowego zawyżania metrażu. Najbardziej niebezpieczne jest, gdy sprzedający określają go na podstawie rubryki „obszar” z księgi wieczystej, w której zawarta jest zsumowana powierzchnia mieszkania oraz pomieszczeń przynależnych, czyli np. piwnicy czy miejsca parkingowego. W przypadku istnienia skosów częstym nadużyciem jest podawanie metrażu liczonego po podłodze, przez co zawyżana jest powierzchnia użytkowania mieszkania. – W takim przypadku cena metra kwadratowego znacznie spada, na przykład z 9 do 7 tys. zł, a oferta wygląda na okazjonalną – podkreśla Barbara Samborska, doradca z Warszawy. Na tym nie koniec. – Czasem zdarza się, że wystawiający ogłoszenie po prostu dorzuca 2-3 metry, żeby oferta prezentowała się lepiej i przyciągnęła oglądających – dodaje Dawid Płociński, doradca z Bydgoszczy.
Daleko = blisko
Z lektury ogłoszeń o sprzedaży mieszkań wynika ponadto, że większość lokali
położona jest w zielonym otoczeniu, blisko parku i ma dobry dostęp do
komunikacji publicznej. Powszechne jest zmniejszanie odległości od centrum, na
przykład przez podanie tej odległości w linii prostej czy też czasu jej
pokonania, który w praktyce jest po prostu nierealny (np. ze względu na korki).
Kolejny problem dotyczy stopnia natężenia hałasu. Gdy mieszkanie jest opisywane
jako „bardzo ciche” można spodziewać się, że poziom hałasu nie jest większym
problemem, a gdy jest „dosyć ciche”, to okazuje się po prostu głośne.
Następnym nadużyciem jest zaniżanie opłat związanych z korzystaniem z
lokalu, np. czynszu czy kosztów ogrzewania. – Sprzedający liczą na to, że w ten
sposób zwiększą powodzenie oferty – ocenia Iwona Szczotek-Głowacka, doradca z
Torunia. Nadużycie tłumaczą później większą liczbą osób w rodzinie czy wyjątkowo
mroźną zimą.
Informacje trzeba weryfikować
Większość nieprawdziwych informacji można łatwo zweryfikować oglądając mieszkanie. Niektóre, w szczególności dotyczące opłat czy przeprowadzonych remontów w budynku, najlepiej zweryfikować w spółdzielni czy wspólnocie. Spółdzielnia może też być pomocna jeśli chodzi o ustalenie powierzchni lokalu. W tym przypadku warto też zajrzeć do dokumentu potwierdzającego nabycie mieszkania przez obecnego właściciela, czyli np. do aktu notarialnego. Może się jednak zdarzyć, że różne źródła będą zawierać inne dane. W takim wypadku pozostaje pomiar.
Zdjęcia jakby z innego lokalu
Dziś standardem jest dołączanie zdjęć do ogłoszeń, w szczególności publikowanych w internecie. Zdjęcia te pozostawiają jednak wiele do życzenia. Często ich jakość jest po prostu fatalna. Nie musi to wynikać ze złej woli tylko nieumiejętności fotografowania. – Często zdarza się jednak, że zdjęcia mają na celu stworzyć błędne wrażenie, że standard mieszkania jest wyższy. Dlatego trzeba być szczególnie uczulonym, gdy widać na nich na przykład tylko mały fragment salonu czy kawałek ściany – ostrzega Maciej Bydłowski, doradca z Poznania.
ABC kupującego mieszkanie, czyli jak czytać ogłoszenia?
• Remonty budynku oraz informacje o wymianach instalacji potwierdź w
spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
• Nie ufaj opisowi stanu
technicznego dopóki nie zobaczysz mieszkania na własne
oczy,
• Powierzchnię mieszkania potwierdź we wspólnocie lub spółdzielni
mieszkaniowej, alternatywnym źródłem może być podstawa prawna
nabycia,
• Przed obejrzeniem nieruchomości skorzystaj z internetowych
map satelitarnych obrazujących okolicę nieruchomości,
• Odwiedź
wieczorem osiedla kilka razy, aby ocenić sąsiedztwo,
• Pokonaj drogę do
centrum w godzinach szczytu, aby poznać faktyczny czas
przejazdu,
• Pamiętaj, że sprzedający stopniują przymiotniki na wyrost -
ogłoszeniowy stan „bardzo dobry” jest zwykle „dobry”,
• Deklarowane
opłaty czynszowe porównaj z ostatnimi wyciągami ze spółdzielni lub
wspólnoty.
Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker