Mimo dużej podaży powierzchni biurowej w Polsce firmy coraz chętniej przenoszą działalność do mieszkań w blokach i kamienicach. — Mogą dzięki temu zoptymalizować koszty i skorzystać z bardziej elastycznych warunków najmu — tłumaczy Małgorzata Ziółkowska, specjalista rynku komercyjnego w agencji Metrohouse & Partnerzy.
Liczy się pieniądz
Jak tłumaczą eksperci, korzyści finansowe z urządzenia biura w mieszkaniu mogą być naprawdę duże.
— Zgodnie z danymi firmy Jones Lang LaSalle, średnie ceny najmu biur w centrum Warszawy w IV kwartale 2012 r. wynosiły od 22 do 25 EUR za 1 mkw. miesięcznie. 100 mkw. kosztowało zatem około 9,8 tys. zł, tymczasem za wynajem mieszkania o takim metrażu w Śródmieściu trzeba było zapłacić niemal dwa razy mniej — tłumaczy Bartosz Turek, analityk rynku w Home Broker. Jednak zaadaptowanie mieszkania na biuro to nie tylko profity finansowe.
— Przedsiębiorca zyskuje dostęp do w pełni wyposażonej kuchni i bezpłatnych miejsc noclegowych. Warto zaznaczyć, że pierwsza siedziba spółki Nasza Klasa mieściła się w dwupokojowym mieszkaniu we Wrocławiu — przypomina Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu w Emmersonie.
Jak wynika z obserwacji ekspertów, obecnie do budynków mieszkalnych przy głównych ulicach miast przenosi się coraz więcej firm doradczych, prawniczych, szkoleniowo-coachingowychoraz agencji marketingowych. W obiektach poza centrum przedsiębiorcy lokują natomiast chętnie tzw. back-office’y, czyli działy, które nie mają bezpośredniego kontaktu z klientem i nie muszą być położone w typowo biurowym otoczeniu. Co ciekawe, biuro w mieszkaniu opłaca się i najemcy, i właścicielowi nieruchomości.
— W przypadku dobrego standardu i lokalizacji może uzyskać większą stopę zwrotu z inwestycji niż przy wynajmie osobom prywatnym. Poza tym firmy są pewniejszymi i stabilniejszymi najemcami — wyjaśnia Małgorzata Ziółkowska.
Rozwaga popłaca
Choć przeniesienie siedziby lub oddziału firmy do budynku mieszkalnego ma wiele zalet, decydując się na konkretne lokum, inne czynniki weźmie pod uwagę przedsiębiorca, który chce, aby było ono dostępne dla jego klientów, a inne ten, któremu będzie służyło jedynie jako zaplecze.
— Zależnie od swoich potrzeb przedsiębiorca powinien zwrócić uwagę na możliwość umieszczenia reklamy na budynku, dostępność dla osób niepełnosprawnych, dojazd komunikacją miejską, dostępność miejsc parkingowych, sąsiedztwo, planowane inwestycje w okolicy i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego— wymienia Paweł Grabowski z Ober-Haus.
Przedsiębiorca powinien również zastanowić się nad tym, czy nie zaoszczędzi więcej, jeśli lokal, który zaadaptuje na biuro, będzie jego własnością. Jak tłumaczy Bartosz Turek, zakup na kredyt wiąże się z większym wydatkiem miesięcznym, ponieważ rata kredytu jest wyższa od czynszu. Właściciela więcej kosztuje utrzymanie nieruchomości — uiszcza opłatę administracyjną, płaci za media i na fundusz remontowy.
— Z czasem czynsz będzie jednak rósł. Gdyby działo się to w tempie, w jakim Rada Polityki Pieniężnej chce utrzymać inflację, to za 10 lat łączny koszt najmu mógłby przekroczyć sumę raty kredytu i kosztu utrzymania nieruchomości — tłumaczy Bartosz Turek. Kupujący może liczyć na to, że wartość mieszkania będzie rosła.
— Gdyby przyjąć minimalny wzrost na poziomie 3,5 proc. rocznie, to w ciągu 10 lat lokum o powierzchni 100 mkw. kupione za 1,091 mln zł zyska na wartości ponad 456 tys. zł. Sprzedając je i spłacając pozostałe saldo kredytu, właściciel osiągnie jeszcze blisko 644 tys. zł — tłumaczy Bartosz Turek.
Bez względu na to, czy przedsiębiorca skłania się raczej ku zakupowi, czy też wynajmowi, powinien dokładnie przeanalizować wszystkie za i przeciw każdej z tych opcji.
— W razie konieczności zakończenia działalności rozwiązanie umowy najmu jest znacznie łatwiejsze niż znalezienie klienta na zakup 100-metrowego lokalu w centrum miasta. Poza tym kupno mieszkania wymaga gotówki lub zdolności kredytowej i podnosi ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej, bo staje się źródłem kosztów stałych — podsumowuje Bartosz Turek.