Z pustego i Salomon nie naleje, a deweloperzy nie wybudują mieszkań, nie mając w zapasie gruntów z pozwoleniami na budowę. Najnowsze dane GUS sugerujące odbicie podaży mieszkań deweloperskich trzeba zweryfikować, gdy będą już dostępne dane dla poszczególnych rynków. Choć w całej Polsce deweloperzy rozpoczęli we wrześniu budowę 12,2 tys. lokali (o ponad 13 proc. więcej niż w sierpniu i o ponad 40 proc. więcej niż rok wcześniej), to najprawdopodobniej nie będzie to miało wpływu na odbicie na rynku pierwotnym w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu – wynika z danych przedstawionych przez JLL. W tych trzech miastach brakuje działek z pozwoleniami i eksperci JLL przewidują w nich w kolejnych latach stagnację.
– Teoretyczna nadwyżka pozwoleń na budowę nad rozpoczętymi budowami od 2020 r. do dziś wynosi 46 tys. mieszkań. Realnie jednak szacując, deweloperzy w krótkim czasie będą mogli wykorzystać pozwolenia na budowę tylko 32 tys. mieszkań – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.
Część pozwoleń wymaga zmian projektowych, część jest już zaplanowana do wprowadzenia w kolejnym roku, część dotyczy gruntów na sprzedaż, a część już została wprowadzona do sprzedaży przed rozpoczęciem budowy. Co więcej, różna jest sytuacja w poszczególnych dużych miastach.
– Realna nadwyżka pozwoleń w Warszawie wystarczy na dwa miesiące w stosunku do średniej rocznej produkcji deweloperów z ostatnich pięciu lat, w Krakowie na trzy miesiące, we Wrocławiu na cztery. Za to w Poznaniu i Łodzi pozwolenia wystarczą na dwa lata – mówi Aleksandra Gawrońska.
Według Pawła Sztejtera, dyrektora działu mieszkaniowego w JLL, deweloperzy nie rozpoczynają większej liczby nowych budów, bo brakuje dostępnych gruntów, a proces wydłużają opóźniane przez urzędy miast decyzje administracyjne. Zbliżające się w 2024 r. wybory samorządowe spowodują, że urzędnicy będą bardziej ostrożni w wydawaniu nowych pozwoleń.
Popyt nieco wzrósł
W sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) deweloperzy sprzedali w III kw. 2023 r. łącznie prawie 16,4 tys. mieszkań, czyli o 5 proc. więcej niż w II kw.
– Wysoki popyt jest spowodowany między innymi wzrostem liczby nabywców finansujących zakup z udziałem kredytu 2 proc. Szybko rosnące ceny i perspektywa ich dalszego wzrostu sprawiły, że na rynek wrócili też nabywcy traktujący zakup mieszkania jako okazję do ochrony wartości oszczędności i zarobku – mówi Aleksandra Gawrońska
Ceny wzrosły bardziej
Brak równowagi między rozbudzonym popytem a podażą nowych mieszkań nadal winduje w górę ceny. Średnie ceny w ofercie deweloperów w III kw. 2023 r. wzrosły w Warszawie o 20 proc. w porównaniu z III kw. 2022 r. i wynosiły 16,3 tys. zł za m kw.
Bezpieczny kredyt na wyczerpaniu
Program bezpieczny kredyt 2 proc. stymulujący popyt osiągnął już pułap 17,5 tys. umów, a wniosków wpłynęło 65 tys. To może oznaczać, że do końca 2023 r. może być już podpisanych 35-40 tys. umów i wykorzystane ok. 90 proc. pieniędzy przeznaczonych na program w latach 2023-24. Zgodnie z ustawą BGK powinien wtedy ogłosić wstrzymanie wniosków, co zdaniem ekspertów JLL może zaowocować panicznymi zachowaniami kupujących i powstrzymywaniem się od rozpoczynania nowych inwestycji przez deweloperów. Mogłaby temu zapobiec jasna deklaracja ze strony nowej koalicji rządowej: zapowiedź kontynuacji programu na dotychczasowych zasadach i gwarancja, że pula na dopłaty nie skończy się w styczniu 2024 r.