Polski rynek nieruchomości powinien być odporny na obecny kryzys. Nie można tego założyć wobec innych rynków tej klasy aktywów na świecie
Według portalu Domiporta na początku maja średnia cena ofertowa mieszkań w Warszawie sięgnęła — nawet mimo kryzysu związanego z epidemią COVID-19 — rekordowych 11,3 tys. zł za metr kwadratowy. Tę odporność widać także na głównych światowych rynkach nieruchomości.
Dość dobra jest sytuacja w USA, gdzie ponad dekadę temu pęknięcie bańki na rynku kredytów hipotecznych zaowocowało kryzysem na rynku nieruchomości i w rezultacie globalnym kryzysem finansowym. W marcu wzrost cen domów sięgał 8 proc. r/r., wynika z danych amerykańskiego stowarzyszenia brokerów nieruchomości National Association of Realtors.
W USA znikają sprzedający
Według wstępnych danych w kwietniu zainteresowanie nieruchomościami skurczyło się w porównaniu z marcem o 8,5 proc., co przełożyło się na spadek liczby transakcji. Liczba wniosków o kredyty hipoteczne jest już o 20 proc. niższa r/r. Jednak jeszcze szybciej niż popyt zmniejsza się podaż nieruchomości na rynku.
— Popyt otrzymał silny cios, jednak w tym samym momencie podobny cios otrzymała podaż — komentuje w rozmowie z „The Wall Street Journal” Skylar Olsen, ekonomista firmy Zillow.
Sprzedający nie palą się do obniżania cen ofertowych. Według serwisu Realtor.com w tygodniu zakończonym 25 kwietnia obniżyło je 4,0 proc. oferentów, podczas gdy w tym samym okresie 2019 r. zrobiło to 5,7 proc. Sprzedający zakładają, że ich nieruchomości nie sprzedają się nie ze względu na zbyt wysoką cenę, ale dlatego, że potencjalni nabywcy nie mogą obejrzeć ich na żywo i dlatego nie są skłonni do składania ofert. Większość z oferentów przyjmuje wyczekującą postawę. Część z nich sama obawia się pokazywać w czasie epidemii swoje mieszkania zainteresowanym, a pozostali liczą, że łagodzenie restrykcji w poruszaniu się zwiększy wkrótce liczbę oglądających i nie będą musieli obniżać ceny. Jednocześnie niewielu jest takich, którzy potrzebują sprzedać nieruchomość pilnie — kondycja finansowa amerykańskich gospodarstw domowych jest bardzo dobra. Pandemia COVID-19 może pogłębić niedobór podaży nieruchomości, jednak sam problem był widoczny od lat. Na koniec marca liczba aktualnych ofert sprzedaży nieruchomości była o 10,2 proc. niższa niż rok wcześniej, szacuje National Association of Realtors, a według brokera nieruchomości Redfin było ich najmniej od pięciu lat.
Niektórzy ekonomiści ostrzegają, że ceny mogą zacząć spadać, zwłaszcza jeśli na rynku hipotecznym będzie rósł udział tzw. kredytów nieregularnych. Na koniec kwietnia było ich 7 proc., a wzrost tego odsetka może oznaczać wymuszoną sprzedaż obciążonych nimi nieruchomości. Jednak według większości ekspertów o ile liczba transakcji może wyraźnie się zmniejszyć, to spadek cen będzie co najwyżej niewielki. Według ośrodka Capital Economics w 2020 r. ceny obniżą się w porównaniu z ubiegłym o 3 proc. Firma Zilow zapowiada, że od ostatniego szczytu do końca roku ich spadek zawrze się między 2 a 3 proc., by zacząć odbijać w 2021 r. Jednak już zdaniem CoreLogic do marca 2021 średnie ceny mieszkań w USA wzrosną o 0,5 proc.
— W ciągu najbliższych 12 miesięcy trudno oczekiwać spadku cen ze względu na samą obecność kredytów nieregularnych. Musiałoby dojść do trwałego pogorszenia kondycji rynku pracy, by liczba wystawionych na sprzedaż zadłużonych domów znacząco wzrosła, jednak nawet wtedy nie wystarczyłoby to do przejścia rynku w nadwyżkę podaży — komentuje w rozmowie z „The Wall Street Journal” Lawrence Yun, główny ekonomista National Association of Realtors.
Biura mogą zapłacić za boom
Nie dla wszystkich rynków prognozy są równie dobre. Płyną ostrzeżenia przed załamaniem się trwającej od dekady hossy na rynku nieruchomości komercyjnych w Londynie. Popyt na wynajem powierzchni biurowych nad Tamizą zmniejsza epidemia COVID-19. Tysiące firm dotkniętych ograniczeniami mogą mieć problemy z opłaceniem kosztów najmu. Wiele innych zadaje sobie pytanie, czy po wygaśnięciu epidemii wynajem tak dużych powierzchni biurowych czy handlowych będzie nadal miał sens ekonomiczny.
W gospodarce oczekiwane są poważne zmiany strukturalne. Eksperyment pracy zdalnej zakończył się sukcesem, a po kryzysie trwale może zmniejszyć się popyt na dobra konsumpcyjne trwałego użytku. Według DWS Group stawki najmu najbardziej atrakcyjnej powierzchni biurowej w Londynie spadną w rozpoczętej w Wielkiej Brytanii głębokiej recesji o 10 proc. Podobnego spadku stawek należy spodziewać się na szeregu innych rynków europejskich, w tym irlandzkim, włoskim i hiszpańskim, jednak odporność powinien wykazać rynek niemiecki, przewiduje towarzystwo inwestycyjne.
— Oczekujemy spadku zatrudnienia i znaczącego wzrostu niewypłacalności firm. Dla wielu rynków nieruchomości biurowych może to oznaczać silny wzrost udziału niewynajętych powierzchni w ciągu najbliższych 12 miesięcy — zapowiada w rozmowie z agencją Bloomberg Simon Wallace, szef działu analiz i strategii dla inwestycji alternatywnych w DWS Group.
Według raportu DWS Group najbardziej ucierpieć może europejski rynek powierzchni w centrach handlowych, gdzie prognozy spadku stawek najmu sięgają 12 proc. Znacznie mniej, bo o odpowiednio 4 i 5 proc., obniżyć się powinny w Europie stawki najmu mieszkań i powierzchni magazynowych.
Odporny jak Polska
Jak na tym tle rysują się perspektywy polskiego rynku nieruchomości mieszkalnych? Zdaniem Bartosza Turka, analityka HRE Investments, w ciągu najbliższych 12 miesięcy zmiana cen ukształtuje się w przedziale od minus 5 do plus 5 proc. Krajowy rynek wykaże się znaczącą odpornością, bo do hossy na światowych rynkach nieruchomości dołączył stosunkowo późno, tłumaczy specjalista.
— W Polsce dynamika cen nieruchomości przekraczała dynamikę wynagrodzeń od zaledwie dwóch lat, podczas gdy na wielu rynkach europejskich ceny rosły znacznie dłużej, a do tego często z wyższą dynamiką. W efekcie w skrajnych przypadkach poziom cen nawet się podwoił w porównaniu z pułapami sprzed kryzysu finansowego — ocenia Bartosz Turek.
Jego zdaniem rynkiem będą kierowały dwie grupy przeciwstawnych tendencji — związanych ze skutkami kryzysu oraz wynikających z działań stymulacyjnych władz, jak chociażby obniżki stóp procentowych. Popyt o charakterze inwestycyjnym powinien wzrosnąć, bo obligacje i lokaty nie pozwalają uchronić kapitału przed inflacją. Choć w reakcji na kryzys banki podwyższyły marże i zaostrzyły politykę kredytową, to można liczyć, że będą się z tych posunięć wycofywać.
— W pierwszej reakcji banki podniosły wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego z około 10 do 15-20 proc. i ograniczyły finansowanie klientów zatrudnionych w najbardziej dotkniętych branżach czy pracujących na tzw. śmieciówkach. Jednak wraz z odmrażaniem gospodarki należy spodziewać się odkręcania kurka z relatywnie bezpiecznymi dla banków kredytami mieszkaniowymi. Jedna z instytucji, które najmocniej zaostrzyły standardy, już je zaczęła łagodzić — zauważa specjalista.
Mniejszym zagrożeniem dla popytu jest tymczasem podwyżka marż banków. Co prawda marże są dziś wysokie, a jest to część stała oprocentowania, ale w znacznie większym stopniu spadła ostatnio stawka WIBOR — drugi składnik oprocentowania kredytów. To znaczy, że dziś zaciągnięte kredyty są i tak nisko oprocentowane, a gdy sytuacja zacznie się normalizować trzeba też będzie zmienić dziś zaciągnięty kredyt na tańszy. Wprowadzone ostatnio regulacje pozwalają po trzech latach na zamianę starego kredytu na nowy, tańszy, bez prowizji za wcześniejszą spłatę. Ogólnie punkt wyjścia polskiego rynku nieruchomości mieszkalnych jest o wiele lepszy niż w czasie kryzysu sprzed 12 lat, ocenia Bartosz Turek.
— Kondycja gospodarstw domowych jest dużo lepsza niż wówczas, istotnym wsparciem jest Fundusz Wsparcia Kredytobiorców czy chociażby 500+, bo pamiętajmy, że ukredytowienie rodzin z dziećmi jest znacznie wyższe od średniej. Tymczasem podaż mieszkań w pierwszych tygodniach epidemii spadła, bo sprzedający bali się o zdrowie, a jednocześnie nie chcieli godzić się na obniżki cen. Teraz na rynek napływa więcej ofert, ale też od końca kwietnia zaczęli wracać kupujący — wylicza analityk HRE Investments.
4 proc. O tyle według prognoz DWS Group spadną stawki najmu mieszkań w Europie w 2020 r.
Podpis: Marek Wierciszewski
