Jeden z giełdowych deweloperów — Ronson Development — przyznał, że po rekordowym pod względem sprzedaży I kwartale 2020 r. w kwietniu liczba nowych umów istotnie spadła.
Pierwsza reakcja na pandemię nie mogła być inna, a z badania przeprowadzonego w kwietniu metodą CATI przez Instytut Badań Zmian Społecznych wynika, że 8,4 proc. Polaków planowało kupno nieruchomości przed wybuchem pandemii, ale teraz już nie ma takich planów. 9,8 proc. nie zmieniło natomiast zamiarów.
Analitycy Domu Maklerskiego Michael/Ström, choć nie mają wątpliwości, że w okresie dużej niepewności decyzje o zakupie mieszkania mogą zostać odłożone w czasie, to uważają, że osoby, których sytuacja finansowa nie pogorszy się drastycznie, zapewne szybko wrócą na rynek, a po upływie kilku kwartałów prawdopodobnie będą mogły wybierać spośród dość bogatej oferty mieszkań gotowych.
Ich zdaniem również klienci szukający mieszkania pod kątem inwestycyjnym nie wypadną z rynku, bo będą nieruchomości postrzegać jako atrakcyjne w porównaniu z innymi formami lokowania kapitału.
„Należy mieć na uwadze, jak duży wzrost oszczędności gospodarstw domowych był obserwowany po zakończeniu ostatniego kryzysu. W takim otoczeniu inwestorzy mogą zacząć akceptować nawet niższą rentowność najmu posiadanych mieszkań. Większość z nich, zamiast czekać na okazje i promocje rynkowe, będzie chciała, aby ich pieniądze po prostu już zaczęły pracować” — prognozują analitycy Michael/Ström DM.
Zastrzegają, że sam proces zakupu mieszkania jest dziś utrudniony ze względów logistycznych (choć niektórzy deweloperzy udostępnili możliwość e-rezerwacji lokali i wideo rozmowy ze sprzedawcami), a ponadto część banków zwiększyła już wymagania odnośnie do wysokości wkładu własnego i zapowiedziała bardziej restrykcyjne podejście do udzielania kredytów hipotecznych. Michael/Ström DM uważa, że deweloperskiej hossie sprzyjają natomiast solidne fundamenty, które stały za wzrostem cen — chodzi o siłę popytu (mierzoną np. dostępnością mieszkań za przeciętne wynagrodzenie), sytuację na rynku pracy i poziom życia w największych miastach. Pod tym względem sytuacja jest lepsza niż w okresie hossy w latach 2006-07, uważają analitycy.
Wówczas spadek cen mieszkań od szczytu do dołka (co zajęło około pięciu lat) sięgnął przeciętnie 24 proc. Zdaniem ekspertów domu maklerskiego tym razem będzie inaczej, zwłaszcza że po stronie podażowej wydaje się, że rynkowi nie grozi ani wyprzedaż oferty deweloperów (ze względu na ich relatywnie dobrą sytuację płynnościową), ani fala rezygnacji inwestorów „pakietowych” (ze względu na ich niższy udział w sumie transakcji niż przed poprzednim kryzysem).
„Rozpoczynanie budowy i sprzedaży nowych projektów będzie uwarunkowane bieżącym tempem sprzedaży. Wobec braku kredytów zabezpieczonych gruntami pod przyszłe projekty oraz przy rozsądnym poziomie zadłużenia spółki nie będą zmuszane do przyspieszania rotacji zapasów,co zmniejszy presję na obniżanie cen. Ograniczenie podaży w dłuższym terminie będzie zapobiegać spadkom cen mieszkań” — napisano w raporcie. Według danych JLL na koniec marca oferta sprzedaży mieszkań deweloperów w sześciu największych polskich miastach była o 12 proc. niższa niż na koniec 2019 r. Tymczasem w latach 2009- -12, czyli w okresie słabego rynku mieszkaniowego po kryzysie 2008 r., deweloperzy nie tylko nie ograniczyli oferty, ale nawet przyczynili się do jej wyraźnego wzrostu. Efektem był spadek średniej ceny mieszkania, również ze względu na silne przeważenie tańszych lokalizacji w ofercie. „Podobny scenariusz wydaje się obecnie mniej prawdopodobny, ponieważ deweloperzy są mniej zdeterminowani do rozbudowy oferty, a wciąż wysokie koszty wykonawstwa mobilizują ich do utrzymywania cen w obecnej ofercie” — uważają analitycy.
OKIEM DEWELOPERA
Ochrona klasy premium
DAWID WRONA, dyrektor sprzedaży Echo Investment
Zakup nieruchomości zawsze był jednym z najlepszych sposobów bezpiecznego lokowania pieniędzy — zwłaszcza w długim okresie. W dzisiejszej sytuacji makroekonomicznej to twierdzenie jest dodatkowo wspierane przez niską opłacalność lokat bankowych oraz niestabilność na rynku akcji i obligacji. W ostatnich latach klienci kupujący mieszkania na wynajem odpowiadali nawet za 40 proc. zakupów nowych lokali na rynku. Jednocześnie wartość oszczędności Polaków w bankach rosła i wynosi dziś blisko 620 mld zł. Jestem spokojny o utrzymanie zainteresowania klientów inwestycyjnych zakupem mieszkania, bez względu na to, jak będzie się zachowywała gospodarka. Dziś — po dwóch obniżkach stóp procentowych — inwestorzy szukają bezpiecznego i opłacalnego sposobu lokowania nadwyżek. Mieszkania z segmentu premium są szczególnie dobrze postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału. W ostatnich tygodniach w naszych projektach o wysokim standardzie, jak Widoki Mokotów i Apartamenty przy Warzelni w Warszawie, Esencja w Poznaniu czy Ogrody Graua we Wrocławiu, aż połowa klientów kupiła mieszkanie m.in. w celu ochrony kapitału przed inflacją i zabezpieczenia majątku, kolejni rozważają taki zakup. To dowodzi, że dobrze zlokalizowane nieruchomości o wysokim standardzie są odporne na wahania rynkowe.