Z Mostu Śląsko-Dąbrowskiego najlepiej widać różnorodność Warszawy. Po lewej stronie miasto wspina się na skarpę, po prawej ciągną się niskie brzegi ze śladami starorzeczy i zielenią Saskiej Kępy. Nad Wisłą wyróżnia się Stadion Narodowy, a most prowadzi ku odnowionej Pradze. Z drugiej strony Starówka, dalej skyline z drapaczami chmur, w stronę północną Cytadela, a w południową Centrum Nauki Kopernik, dalej Zamek Ujazdowski i miasto rozwijające się w kierunku Kępy Ursynowskiej. Pod nogami bulwary wiślane. I jeszcze kładka dla pieszych i rowerów. Całkiem nowa, a już obrosła w historię.
Czego potrzeba miastu
– Warszawiacy oczekują przede wszystkim wygody, bezpieczeństwa i przewidywalnych kosztów życia. Coraz większe znaczenie – szczególnie dla młodszych pokoleń – ma idea 15-minutowego miasta. To podejście zakłada, że wszystko, co potrzebne na co dzień – sklep, szkoła, przychodnia – powinno być w zasięgu krótkiego spaceru. Taki sposób myślenia zmienia patrzenie na rozwój miasta i kieruje uwagę na dzielnice, a nie tylko pojedyncze osiedla. Dobrym przykładem jest Ursynów – mieszkańcy mają tam wszystko, czego potrzebują, a do centrum jadą głównie do opery czy filharmonii – twierdzi Maciej Gołębiewski, ekspert rynku nieruchomości, twórca dobregonajmu.pl na YT, zwolennik centrów lokalnych.
Równie ważnym tematem jest jakość życia.
– Mieszkańcy chcą więcej zieleni i przestrzeni publicznych. Pandemia pokazała, jak ważny jest dostęp do parków i terenów rekreacyjnych. Coraz więcej osób sprzeciwia się tzw. pumizmowi, czyli stawianiu jak największej liczby mieszkań kosztem terenów zielonych – mówi.
Istotnym czynnikiem rozwoju stolicy jest komunikacja.
– Warszawiacy chcą lepszego powiązania transportu publicznego, rowerowego i indywidualnego. Rozwój elektromobilności i węzłów przesiadkowych na obrzeżach mógłby odciążyć centrum. Coraz więcej osób rezygnuje z własnego auta, korzystając z komunikacji miejskiej lub hulajnóg elektrycznych. Nowe linie metra dodatkowo poprawią już dobrą jakość transportu – mówi Gołębiewski.
– Potrzebne jest też wsparcie komunikacji wokół Warszawy, szczególnie kolejowej, aby ograniczyć ruch samochodowy i zrównoważyć dojazdy do centrum – dodaje Piotr Grochowski, architekt, urbanista, główny projektant Grupy Arche, zaangażowany w rewitalizację warszawskich terenów miejskich. – Jeśli nie zmienimy nastawienia do poruszania się pieszo, rowerem czy tramwajem, problem samochodów w centrum będzie się pogłębiać.
Zmianie świadomości warszawiaków będzie towarzyszyło poszerzanie strefy czystego transportu, wprowadzanie coraz większych przestrzeni oddanych pieszym, placów, ulic, pasaży wolnych od samochodów. Wnioski wyciąga m.in. na podstawie założeń do Strategii Rozwoju Warszawy 2040+ oraz projektu planu ogólnego, opublikowanego we wrześniu 2025.
Powiększyła się sieć tramwajowa o połączenia z Wilanowem, autobusy poruszają się buspasem, a to wszystko ma sprawiać, że w miejskiej komunikacji mniej stoi się w korkach i szybciej dociera do celu. A że czasem trzeba długo jechać, to fakt, miasto ma 517 km kw. powierzchni i niekiedy trzeba pokonać bardzo duże odległości.
Do 2050 r. w stolicy ma być pięć linii metra. W 2028 r. planuje się start budowy trzeciej linii (M3), która połączy Pragę-Południe z centrum, a dalej z lewobrzeżnymi dzielnicami, jak Mokotów i Ochota. Pierwszy, 8-kilometrowy odcinek połączy Stadion Narodowy z Gocławiem.
– Warszawa inwestuje w transport miejski, transport rowerowy i ruch pieszy. To widać i to się będzie rozwijać, bo tego wymaga nasza przyszłość i takie są plany – podsumowuje Piotr Grochowski.
Kwadrans od domu
Aktualnym tematem są lokalne centra rekreacyjno-usługowe przy osiedlach, sprzyjające spotkaniom i integracji mieszkańców. „Strategia #Warszawa2030” podkreśla potrzebę równowagi między funkcjami miasta a codziennym życiem, tworząc zwarte, policentryczne dzielnice z siecią usługową, gdzie można załatwić sprawy codzienne, rozwijać zainteresowania i korzystać z e-urzędów.
– Czeka nas odejście od wielkich centrów handlowych, które ograniczają przestrzeń społeczną. Rewitalizacje pokazują, że adaptacja istniejących budynków pozwala organizować wydarzenia na placach i skwerach, dostępnych pieszo w każdej dzielnicy – podkreśla Piotr Grochowski.
Jako przykład wskazuje Plac Pięciu Rogów, gdzie priorytetem stał się ruch pieszy. – Choć krytykowany, stał się miejscem spotkań, wytchnienia i budowania społeczności – dodaje. Podobną tendencję widać na warszawskiej Pradze przy ul. Ząbkowskiej, która zachowała charakter i przyciąga mieszkańców oraz turystów.
Budownictwo mieszkaniowe
– Rosnące ceny w centrum zmuszają warszawiaków do szukania nowych lokalizacji i innych form zamieszkania. Coraz częściej wybierają najem, projekty co-housingowe czy hybrydowe inwestycje łączące mieszkanie z usługami. Jeśli miasto postawi na komunikację publiczną, Warszawa będzie się rozrastać. Mieszkańcom łatwiej będzie wtedy przenieść się tam, gdzie jest więcej przestrzeni, zieleni i gdzie codzienność kosztuje mniej – przewiduje Maciej Gołębiewski.
Piotr Grochowski podkreśla, że kluczowe jest najpierw udostępnienie mieszkań dla różnych grup mieszkańców, korzystając z istniejącej warszawskiej infrastruktury.
– Trzeba pamiętać o tym, że w mieście jest jeszcze bardzo dużo pustostanów i na nie trzeba zwrócić uwagę. A miasto powinno adaptować istniejące budynki. Być może w niedalekiej przyszłości samorząd warszawski będzie chciał bardziej współpracować z prywatnymi inwestorami, żeby wspólnie przebudowywać, adaptować i udostępniać istniejącą substancję. To pozwala budować łatwiej, ekonomiczniej i z większym zyskiem dla środowiska. Po prostu nie będziemy zabudowywać kolejnych terenów wokół Warszawy, które są niedostępne komunikacyjnie i nie mają infrastruktury – wyjaśnia Grochowski.
Powstaje jednak konflikt pomiędzy potrzebą wykorzystania powierzchni w mieście na budownictwo mieszkaniowe a poszukiwaniem możliwości zazieleniania miasta.
– Moim zdaniem Warszawa jest bardzo zielonym miastem i oczywiście każdy teren, który teraz jest biologicznie czynny, trzeba chronić. Natomiast jest dużo terenów poprzemysłowych, na których istniała bądź istnieje zabudowa albo miejsca, gdzie znajdują się puste budynki biurowe, które można wykorzystać. Nie dodając, ale i nie odbierając środowisku – tłumaczy Grochowski. – Widać zagęszczanie np. w dzielnicy Wola, gdzie powstały najpierw budynki biurowe, a obok tego widać uzupełnienia, adaptacje, których z czasem będzie więcej – dodaje.
Przyszłość Warszawy wiąże się z budową nowych linii metra i lokalnych centrów dzielnicowych, co widać w niedawno opublikowanym planie ogólnym. Deweloperzy najwięcej inwestują na Woli przy Rondzie Daszyńskiego, a także na Mokotowie, Wilanowie i Pradze, łącząc nowe budowy z rewitalizacją. Bemowo i Bródno rosną dzięki drugiej linii metra, a Białołęka i Bielany pozostają głównymi kierunkami ekspansji mieszkaniowej.
Rewitalizacja zamiast ekspansji
– Duży potencjał drzemie w terenach poprzemysłowych – od Żerania po dawne hale na Woli. Mogą się zmienić w nowoczesne dzielnice, gdzie mieszkania naturalnie łączą się z usługami. Hala Koszyki, Fabryka Norblina czy praski Koneser pokazują, że dobra architektura daje miastu nową energię – zauważa Maciej Gołębiewski.
Podobnie uważa Piotr Grochowski:
– Infrastruktura poprzemysłowa to naturalny kierunek – Żerań, tereny byłego FSO czy pozostałości Huty Warszawa w Młocinach, teren dawnej Papierni w Konstancinie to kompleksy, które naturalnie powinny być przekształcane. Tymczasem są to tereny zamknięte, pozbawione funkcji. Długo dochodziłem do tego jako architekt i projektant pracujący przy inwestorze, że rewitalizacja to nie jedynie adaptacja budynków, ale przede wszystkim działanie społeczne i praca z ludźmi. To dawanie szansy ludziom, którzy mają potrzeby albo są w jakiś sposób wykluczeni. I w taki sposób należy myśleć o rewitalizacji. Rewitalizacja to przywrócenie do życia czegoś, co jest zdegradowane, co nie pełni już swoich funkcji, nie żyje. Dajemy temu terenowi nowe funkcje, nowych użytkowników, a jednocześnie udostępniamy go okolicznym mieszkańcom, np. funkcje usługowe, miejsca rekreacji, spotkań, wypoczynku. To jest współdziałanie i tworzenie miejsc społecznych.
Największym projektem rewitalizacyjnym jest Królewska Papiernia w Konstancinie – osiedle mieszkaniowe z przestrzenią publiczną, targowiskiem, teatrem, kinem, muzeum, hotelami, restauracjami i zielenią. Chcemy, by Konstancin stał się destynacją, do której można wsiąść na rower i skorzystać z oferty usługowej i kulturalnej – dodaje Grochowski.
Dobrym przykładem łączenia przestrzeni mieszkalnej z usługami i strefami rekreacyjnymi jest także inwestycja Oval Sky na Woli – nowoczesny kompleks mieszkaniowo-biurowy, który wpisuje się w trend rewitalizacji poprzemysłowej i tworzenia lokalnych centrów dzielnicowych.
Duży potencjał drzemie w terenach poprzemysłowych – od Żerania po dawne hale na Woli. Mogą się zmienić w nowoczesne dzielnice, gdzie mieszkania naturalnie łączą się z usługami. Hala Koszyki, Fabryka Norblina czy praski Koneser pokazują, że dobra architektura daje miastu nową energię
Realizację takich projektów ułatwiają narzędzia planistyczne: nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym (2024), specustawa mieszkaniowa (2028) i zintegrowany plan inwestycyjny, które umożliwiają współdziałanie inwestorów i samorządu. – Samorząd i inwestorzy mogą też współtworzyć infrastrukturę, np. ciepłowniczą. Coraz częściej powstaje też współdzielenie energii – domy z fotowoltaiką stają się producentami, a instytucje współtworzą zieloną energię dla okolicy. To kierunek rozwojowy w duchu zrównoważonej gospodarki – podsumowuje Grochowski.
Inwestycje biznesowe…
Historia „Mordoru”, czyli dużego kompleksu biurowego na Służewcu Przemysłowym, pokazuje, jak trudno przewidzieć potrzeby i lokalizacje. Niektóre budynki są wyburzane, choć przy uwzględnieniu zmienności potrzeb mogłyby pełnić funkcje mieszkalne, np. akademików czy hosteli. Obecnie dzielnica przechodzi transformację – biurowce ustępują miejsca budynkom mieszkalnym.
– Jeśli miasto nie zaplanuje centrów biznesowych (mniejszych lub większych), to będą powstawały samoczynnie i tak też upadały – mówi Piotr Grochowski. – Dlatego inwestycje powinny być projektowane tak, by można było łatwo zmieniać ich funkcje.
Centrum Warszawy będzie rozwijać się w kierunku biznesowym, z funkcjami biurowymi i usługowymi, a w dzielnicach przy nowych kompleksach mieszkaniowych powstaną lokalne centra łączące mieszkalnictwo, usługi i przestrzenie społeczne. – Przykłady inwestycji na terenach Norblina i Konesera pokazują, że przy odpowiednim podejściu dawna zabudowa poprzemysłowa może stać się miejscem spotkań, aktywności społecznych i usług dla mieszkańców – dodaje Grochowski.
…i wszystkie inne
Warszawa 2030 to miasto, które będzie musiało pogodzić rosnącą populację i presję inwestycyjną z potrzebą zrównoważonego rozwoju.
– Sukces zależy od tego, czy uda się konsekwentnie realizować długofalową strategię, w której mieszkańcy znajdą równowagę między wygodą, kosztami a jakością życia. Dobrze, by powstał plan – stabilny, oparty na konsensusie wszystkich interesariuszy i, co najważniejsze, wieloletni. Tylko instytucjonalne i trwałe rozwiązania dają bezpieczeństwo inwestycji, a bez zainteresowania i zaangażowania kapitału inwestorów Warszawa nie będzie rozwijać się tak, jak na to zasługuje. Nie chodzi o tworzenie rozwiązań pod inwestorów, lecz o wyznaczanie strategicznych kierunków rozwoju, które przetrwają dłużej niż jedna czy dwie kadencje władz miasta. Inwestorzy docenią stabilność regulacji, wizję rządzących miastem i witalność mieszkańców. Wtedy będziemy mieli piękną różnorodność – podsumowuje Maciej Gołębiewski.