Miesiąc temu ujawniliśmy ostry konflikt między Cezarym Jarząbkiem, prezesem i wspólnikiem stojącej na krawędzi bankructwa grupy Golub Gethouse (GG), a jednym z jej największych inwestorów – brytyjsko-amerykańską gałęzią rodziny Radziwiłłów. Od tego czasu spór o podział pieniędzy ze sprzedaży połowy warszawskiego biurowca Mennica Legacy Tower (MLT) przerodził się w regularną wojnę, toczącą się zarówno za kulisami (m.in. z udziałem byłej ambasador USA Georgette Mosbacher), jak i w mediach, gdzie ofensywę przeprowadzili właśnie mający polskie arystokratyczne korzenie John i Philip Radziwiłł.
Kontakt przez ogłoszenie w “PB”
We wtorek 20 lipca w „PB” ukazało się podpisane przez nich całostronicowe ogłoszenie, informujące o tym, że Loxeco, cypryjski wehikuł Radziwiłłów, złożył Cezaremu Jarząbkowi „ofertę do 25 mln EUR w celu umożliwienia spłaty niespłaconych obligacji detalicznych, wyemitowanych w celu sfinansowania MLT”.
Chodzi o papiery o łącznej wartości 110 mln zł, wyemitowane przez trzy spółki, związane z Cezarym Jarząbkiem: Golub Gethouse MLT, GGH MLT i MLT GGH. Jak pisaliśmy w „PB” – większość z tych obligacji już nie została wykupiona o czasie, a terminy zapadalności kolejnych mijają w najbliższych miesiącach.
W ogłoszeniu Radziwiłłowie wezwali obligatariuszy do trzech działań: wysyłania mejli do Cezarego Jarząbka z żądaniem przyjęcia ich oferty, przesłania swoich danych kontaktowych do obsługującej rodzinę inwestorów kancelarii prawnej Dentons oraz do współpracy z Loxeco w „postępowaniach dotyczących Cezarego Jarząbka”.
Jakich postępowaniach? Ogłoszenie precyzuje, że chodzi m.in. o śledztwo prowadzone przez Prokuraturę Okręgową w Warszawie. Jak ujawniliśmy w maju – w jego ramach organy ścigania stawiają tezę, że w spółkach, związanych z szefem GG dochodziło do wyprowadzania „wielomilionowych” kwot pozyskanych ze sprzedaży obligacji, na cele niezgodne z warunkami emisji. Śledztwo toczy się na razie w sprawie i nikomu nie przedstawiono zarzutów, ale już jego wszczęcie oznacza, że – zdaniem prokuratury – istnieje „uzasadnione podejrzenie” niegospodarności w grupie GG.
Wojna przy wodospadzie
Z naszych ustaleń wynika, że nietuzinkowy ruch rodziny Radziwiłłów to rezultat tego, co wydarzyło się po czerwcowych publikacjach „PB” o MLT. A szczególnie drugiej, w której ujawniliśmy, że na wniosek Loxeco sąd zakazał grupie GG sprzedaży akcji w firmie, będącej właścicielem biurowca, bez zgody Radziwiłłów.
Chodzi o spółkę Mennica Tower GGH MT, w której po 50 proc. akcji mają firma GGH PF Project 3 GGH Management (GGH PF3) z grupy GG, a także spółka córka giełdowej Mennicy Polskiej, kontrolowanej przez Zbigniewa Jakubasa, jednego z najbogatszych Polaków. Właśnie ona miała odkupić połowę MLT od GG po uzgodnionej już trzy miesiące temu cenie 123 mln EUR (około 565 mln zł).
Na drodze do finalizacji transakcji stanęły jednak spory, dotyczące głównie tego, ile ze 123 mln EUR z tzw. wodospadu (z ang. „waterfall”) należy się rodzinie Radziwiłłów. Cezary Jarząbek twierdzi, że jest to maksymalnie 36 mln EUR (165 mln zł), druga strona – że około 41,5 mln EUR (190 mln zł). Sporne też było, czy transakcja z Mennicą powinna być poprzedzona zgodą walnego zgromadzenia spółki GGH PF3, udzieloną jednomyślnie i przez wszystkich akcjonariuszy. Szef GG uważał, że nie. Radziwiłłowie, powołując się na ten sam statut spółki, że tak. I to im sąd przyznał rację, udzielając zabezpieczenia.
Z kredytem i bez kredytu
Tuż po tym swoje oświadczenie wydała spółka GGH PF3, zarządzana przez Cezarego Jarząbka. Można było w nim przeczytać, że sąd udzielił zabezpieczenia „w oparciu o nieprawdziwe, jednostronne i wybiórczo przedstawione przez rodzinę Radziwiłłów i ich spółkę Loxeco fakty i informacje”. A nawet, że według opinii GGH PF3 „postępowanie Loxeco w ramach wniosku o zabezpieczenie ma znamiona tzw. „oszustwa sądowego””.
Komunikat GGH PF3 za pośrednictwem Niezależnego Domu Maklerskiego (NDM) trafił do ponad tysiąca obligatariuszy grupy GG. W reakcji na to Loxeco wydało własne oświadczenia, w których zakwestionowało prawdziwość twierdzeń GGH PF3, poinformowało o ofercie na wykup obligacji trzech spółek związanych z Cezarym Jarząbkiem za kwotę do 25 mln EUR, a także zażądało, by NDM przekazał treść oświadczeń Radziwiłłów obligatariuszom wraz z zaproszeniem ich na spotkanie online (takowe zorganizował bowiem z nimi wcześniej Cezary Jarząbek). NDM odmówił jednak, powołując się na to, że Loxeco nie jest jego klientem. I właśnie dlatego Radziwiłłowie postanowili spróbować dotrzeć do obligatariuszy spółek z grupy GG za pośrednictwem „PB”.
Na czym jednak, zdaniem Cezarego Jarząbka, miało polegać „oszustwo sądowe”? W uzasadnieniu wniosku o zabezpieczenie Loxeco zbudowało narrację, że oto szef GG dąży do sprzedania MLT Mennicy, choć jej oferta (123 mln EUR) jest znacznie niższa niż ceny, proponowane niedawno przez innych zainteresowanych, czyli niemieckiego DWS i czeskiego CPI (po około 191 mln EUR). Szef GG twierdzi, że to nadużycie, bo dla faktycznej porównywalności ofert od tych DWS i CPI trzeba by wcześniej odjąć połowę kredytu, obciążającego nieruchomość (prawie 65 mln EUR), a wtedy różnica między wszystkimi trzema ofertami byłaby nieduża, rzędu 3 mln EUR.
Co na to Loxeco? Jego przedstawiciele podkreślają nieoficjalnie, że jak wynika z uzasadnienia decyzji sądu o zabezpieczeniu – jej podstawą nie były sprawy, dotyczące cen oferowanych przez poszczególnych inwestorów, a jedynie kwestie prawne brzmienia statutu GGH PF3. Twierdzą też, iż we wniosku do sądu nie dokonywano porównania struktury żadnych kosztów, a jedynie cen, wynikających z ofert, przy czym w tej Mennicy nie było ani słowa o kredycie.
To fakt. Trudno jednak wymagać, żeby ktoś, kto ma przejąć 50 proc. kapitału w spółce, i ma w niej mieć 100 proc., pisał, że równocześnie przejmuje jej kredyt, bo to wydaje się oczywiste. A jednocześnie, jak wynika z informacji „PB”, z ofert DWS i CPI wynikało, że uwzględniają one obniżenie ceny o wartość kredytu.
Wyjście a’la Georgette Mosbacher
Z nieoficjalnych informacji wynika, że ta właśnie sugestia – iż Cezary Jarząbek chce sprzedać połowę MLT Mennicy Polskiej poniżej wartości rynkowej – mocno zbulwersowała Zbigniewa Jakubasa, który uznał ją za całkowicie nieprawdziwą. To dlatego Mennica opublikowała raport, w którym zapewniła, że jako właściciel 50 proc. MLT nigdy nie otrzymała „wiążącej i bezwarunkowej oferty złożonej przez DWS”, a w przypadku CPI – w ogóle jakiejkolwiek oferty.
Co więcej – Loxeco otrzymało też od Mennicy pismo, stwierdzające, iż w ramach negocjowania transakcji nie zamierza kontaktować się z przedstawicielami wehikułu rodziny Radziwiłłów, a to dlatego, że „ma powody wierzyć, iż w drodze negocjacji a także postępowań sądowych, przedstawiciele Loxeco rozprzestrzeniali nieprawdziwe i wielce szkodliwe informacje odnośnie samej transakcji, a także spółki Mennica Polska Tower” (cytat pochodzi z oświadczenia GGH PF 3 – przyp. aut.).
Mimo to, jak wynika z informacji „PB”, doszło do spotkania „ostatniej szansy” Zbigniewa Jakubasa i władz Mennicy z Philipem Radziwiłłem. Temu ostatniemu towarzyszyła Georgette Mosbacher, była ambasador USA w Polsce, która – jak się okazuje – już wcześniej spotkała się w tej sprawie z jednym z najbogatszych Polaków.
O ile jednak pierwsze spotkanie od początku do końca było kurtuazyjne, o tyle to drugie, w którym udział brali też Cezary Jarząbek i Marcin Leja, prezes CVI Domu Maklerskiego (zarządza funduszami Noble Funds TFI i Ipopema TFI, będącymi drugim z największych inwestorów grupy GG) miało burzliwy przebieg i niespodziewane zakończenie. Otóż przed czasem miała je skończyć… ambasador Mossbacher, niezadowolona z braku przyjęcia propozycji Philipa Radziwiłła (podwyższenia ceny przez Mennicę do 128 mln EUR), jak i faktu, że Cezary Jarząbek miał się mocno spóźnić.
Weź udział w warsztacie online “Kontrakty budowlane”, 19-20 października, online >>
Klasyczny impas
Jak już pisaliśmy – zdaniem Radziwiłłów już w przeszłości można było sprzedać połowę MLT drożej niż za 123 mln EUR, a i obecnie jest to możliwe. Loxeco powołuje się tu m.in. na słowa Cezarego Jarząbka, który przyznawał jesienią 2020 r., że w 2021 r. budynek będzie wart o 40-60 mln EUR więcej, a także na analizę CBRE, zgodnie z którą pod koniec tego roku wycena MLT sięgnie 445 mln EUR (ponad 2 mld zł).
Zapewne dlatego Radziwiłłowie złożyli ofertę wykupu obligacji spółek z grupy GG, finansujących MLT o wartości „do 25 mln EUR”, ale nie tylko. Jak się okazuje – zaproponowali też wykup części inwestycji CVI i Ipopemy, o wartości kolejnych 17 mln EUR (78 mln zł), pod warunkiem że pieniądze te pójdą na spłatę obligacji kolejnych spółek z grupy GG, finansujących inne jej biznesy: akademiki i mieszkania na wynajem (CVI i Ipopema też są w nie zaangażowane – przyp. aut.). Tyle że łączna wartość tych ostatnich, wyemitowanych m.in. przez GGH Student Housing, GGH Rental Apartments i GGH Rental Apartments 2, to około 110 mln zł, czyli dużo więcej.
- To oferta niekompletna, niekorzystna dla innych inwestorów GG i wyceniająca połowę MLT na około 115 mln EUR, czyli sporo mniej niż całościowa oferta Mennicy, dzięki przyjęciu której moglibyśmy zapewnić spłatę wszystkich obligatariuszy grupy – komentuje Cezary Jarząbek.
I dodaje, że nie zgodzi się na to, by Radziwiłłowie przejęli kontrolę nad GGH PF 3, oferując takie warunki. A Radziwiłłowie, uzbrojeni w decyzję sądu o zabezpieczeniu, konsekwentnie odmawiają przyjęcia oferty Mennicy. I koło się zamyka.
Tymczasem oferta Mennicy straci ważność już za 12 dni. W poniedziałek 19 lipca 2021 r. giełdowa spółka w raporcie bieżącym poinformowała bowiem oficjalnie o swojej ofercie na 123 mln EUR i zastrzegła, że jest ona ważna dwa tygodnie. Co dalej? Nie wiadomo. Pewne jest, że Cezary Jarząbek i Radziwiłłowie, albo ich pełnomocnicy, będą mogli się ze sobą spotkać już jutro na walnym zgromadzeniu spółki GGH PF3. Jakiegokolwiek przełomu trudno jednak oczekiwać…