Znaleźć mieszkanie i atrakcyjny kredyt to połowa zadania. Trzeba jeszcze wybrać jego walutę. Czym się kierować i na co uważać przy podejmowaniu decyzji?
Liczba udzielanych przez banki kredytów mieszkaniowych rośnie dynamicznie. Każdy, kto starał się o taką pożyczkę, stanął w pewnym momencie przed dylematem: złote czy waluta obca. Tutaj jedyną naprawdę opłacalną opcją pozostał frank szwajcarski. Z jednej strony przewidywalność i spokój gwarantowany przez złote, ale z drugiej kusząca możliwość oszczędności przy kredycie we frankach. Jak pokazują dane banków — większość Polaków decydowała się na to drugie rozwiązanie. Czy słusznie? Jakie są plusy i minusy kredytów walutowych i co zrobić, jeśli okaże się, że wybór waluty był błędem.
Rynek rośnie
Dynamicznie zwiększająca się liczba udzielanych kredytów została ostatnio dodatkowo wzmocniona przez dwa argumenty. Rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że wiele osób stwierdza: teraz albo nigdy. Po drugie nadzór bankowy zapowiedział, że wprowadzi ograniczenia dotyczące kredytów walutowych. Jednak efekt zapowiedzi wprowadzenia ograniczeń był dokładnie odwrotny do intencji wprowadzającego — klienci szturmem zaczęli starać się o kredyty we frankach.
— Od pewnego czasu obserwujemy znaczne zwiększenie zainteresowania klientów walutowymi kredytami hipotecznymi, szczególnie udzielanymi we frankach szwajcarskich. Wolumen tych ostatnich zwiększył się od początku roku prawie o 60 proc. — informuje Sabina Salamon z Deutsche Banku.
Opłacalne ryzyko
Wybór waluty pożyczki może mieć duży wpływ na sytuację kredytobiorcy. Kredyt we frankach szwajcarskich ma zasadniczą przewagę — jest tańszy.
— Pożyczki walutowe są tańsze, ponieważ są niżej oprocentowane. Różnica jest znaczna. Przy zadłużeniu w wysokości 130 tys. zł koszt odsetek kredytu w złotych jest większy o blisko 4 tys. zł rocznie, czyli 325 zł miesięcznie — twierdzi Aleksandra Kwiatkowska z GE Money Bank.
Dodatkowo dzięki innej metodzie wyliczania zdolności kredytowej można było uzyskać wyższą kwotę we frankach niż dla kredytu w złotych. Taki przywilej zniknie jednak od lipca wraz ze zmianą przepisów. Klienci kuszeni lepszymi warunkami zadłużają się w walutach obcych, nie zawsze zdając sobie sprawę, że ponoszą ryzyko. I to niemałe, bo wynikające z kilku czynników.
Nieprzewidywalny kurs
Zaciągając pożyczkę w walucie obcej klient tak naprawdę nie zna kwoty zadłużenia. Na dodatek nie może precyzyjnie wyliczyć, jaką ratę przyjdzie mu spłacać co miesiąc, jest ona bowiem przeliczana według kursu z dnia spłaty. Zwolennicy kredytów we frankach podnoszą argument stabilności tej waluty. Prześledźmy jego średni kurs NBP na przestrzeni kilkunastu ostatnich lat: 1 czerwca 1993 r. — 1,18, 1 czerwca 1996 — 2,13, 1 czerwca 2000 — 2,59, 1 czerwca 2003 — 2,87, a 1 czerwca bieżącego roku — 2,52. Ale historia zna też datę 17 maja 2004 r., gdy kurs franka wyniósł 3,12. Co wynika z tej analizy? Choć kurs może nosić miano stabilnego, to zdarzają się nawet znaczne wahania. Jednocześnie trudno go przewidzieć w perspektywie kilkunastu lat, a na taki przecież okres zaciągane są kredyty hipoteczne. Decydując się na pożyczkę walutową, klient nigdy nie wie, czy w danym miesiącu będzie miał powód do uśmiechu, bo zapłaci mniejszą ratę, czy smutku, bo wpłaci do banku więcej niż się spodziewał.
— Kredyt walutowy z definicji obciążony jest ryzykiem kursowym, co oznacza, że zaciągając go nie jesteśmy w stanie przewidzieć, ile dokładnie będziemy musieli spłacić — mówi Agnieszka Pilarek z departamentu zarządzania produktami dla klientów indywidualnych Deutsche Bank PBC.
Jednak ryzyko kursowe nie jest jedynym, na jakie musi uważać klient. Jeszcze większy wpływ na jego sytuację ma poziom stóp procentowych.
Zamieszanie ze stopami
Ogólna tendencja jest taka, że oprocentowanie kredytów systematycznie spada. W porównaniu z 2002 r. jest dziś średnio o połowę niższe. O atrakcyjności kredytów we frankach decyduje niższe oprocentowanie. To w głównej mierze wynika z różnicy poziomu stóp procentowych. Na przestrzeni ostatnich lat szwajcarskie stopy są dużo niższe niż polskie.
Jednak nie powinno to uspokajać klientów na tyle, by nie interesowali się ich poziomem. Podwyżka stopy procentowej LIBOR, na podstawie której wyliczane jest oprocentowanie we frankach, oznacza wzrost oprocentowania kredytu. 1 czerwca 2005 r. rynkowa stopa LIBOR 3 M była na poziomie 0,75, a rok później już 1,44. Wzrosła, więc prawie o 0,7 pkt proc. To widocznie przekłada się na koszt obsługi zadłużenia. Jak wyliczyli specjaliści z firmy Expander, wzrost oprocentowania z 2,5 proc. do 3 proc., czyli tylko o 0,5 pkt proc. dla kogoś, kto spłaca kredyt w wysokości 150 tys. zł zaciągnięty na 20 lat, oznacza ratę wyższą o 40 zł. Z kolei poziom stopy WIBOR, na podstawie której wyliczane jest oprocentowanie kredytów w złotych, spadł.
— Różnica w oprocentowaniu kredytów w złotych i frankach robi się niewielka. Wynosi ona obecnie blisko 2 punkty procentowe, gdy jeszcze dwa lata temu sięgała powyżej 4 punktów — zauważa Marek Kłuciński z PKO BP.
Zwyżka LIBOR to w głównej mierze wynik podnoszenia stóp procentowych przez Szwajcarski Bank Centralny. W związku z tym, że szwajcarska gospodarka rusza z miejsca, pojawia się zagrożenie inflacją. Według prognoz banku centralnego Szwajcarii pod koniec 2007 roku ma ona wzrosnąć z obecnych 1,1 do 2 proc. Jednocześnie nie można zapominać, że stopy w Szwajcarii są ściśle związane ze stopami ustalanymi przez Europejski Bank Centralny, a te 8 czerwca wzrosły o 0,25 i osiągnęły najwyższy od trzech lat poziom. Na tej podstawie analitycy wnioskują, że ubiegłotygodniowa podwyżka głównej stopy w Szwajcarii o 0,25 nie jest ostatnią. W kolejnych miesiącach będzie przynajmniej jeszcze jedna podwyżka. Jeśli do tego weźmie się pod uwagę fakt, że do kredytów walutowych banki doliczają wyższą marżę, widać, że różnica w oprocentowaniu już za kilka lat może być nieznaczna.
Ratunek w kłopocie
Najwygodniejszym wyjściem z sytuacji byłoby zaciągnięcie kredytu o stałym oprocentowaniu. Takie rozwiązanie jest popularne na rynkach zachodnich. W Polsce taką możliwość dają na razie tylko nieliczne banki. Nykredit jest skłonny zaoferować stałe oprocentowanie aż na 30 lat, ale niestety dotyczy to tylko kredytów w euro. Jeśli chodzi o stałą stopę dla kredytów we frankach to oferują ją BPH i Deutsche Bank. W tym ostatnim można zamrozić kredyt na przyzwoitym poziomie na okres od 1 do 5 lat.
Jeśli sytuacja kredytu stanie się niekorzystna, pozostaje jeszcze opcja przewalutowania. Część klientów myśli nawet w ten sposób: „wezmę kredyt we frankach, a jak przestanie się opłacać, to zmienię walutę”. Tym bardziej że coraz częściej banki dają prawo do częstych zmian waluty. Jednak operacja zmiany waluty nie zawsze jest taka prosta, a na dodatek może być kosztowna. Po pierwsze często przy zmianie waluty banki ponownie badają zdolność kredytową, więc może się zdarzyć, że odrzucą prośbę klienta. Najczęściej dzieje się tak, gdy nowa rata miałaby być wyższa od dotychczasowej. Po drugie procedura trwała będzie około 2 tygodni, więc nie ma co liczyć na wykorzystanie chwilowej dobrej sytuacji na rynku walut.
Może to też sporo kosztować. Po pierwsze część banków pobiera prowizję — standardowo do 1 proc. Coraz częściej banki rezygnują z tej opłaty: BGŻ, BPH, GE Money Bank, mBank, MultiBank, Nykredit, PKO BP, Raiffeisen. Nawet wówczas nie oznacza to jednak, że będzie to operacja bezpłatna. Dochodzi bowiem różnica między ceną kupna a sprzedaży waluty obcej, tzw. spread. Według wyliczeń doradców Expandera przewalutowanie z franków na złote kosztuje 4-5 proc. Jeszcze gorzej, gdyby przyszło zmieniać z jednej waluty obcej na inną —wówczas kredyt będzie dwukrotnie przeliczany na złote, a więc i cała operacja będzie dwukrotnie droższa.
Jeśli już klient zdecyduje się na przewalutowanie, warto dobrze rozważyć moment i nie dać się ponieść emocjom. Jeśli dokona jej zaraz po wzroście kursu waluty, zrealizuje wysoką stratę. Specjaliści doradzają w takiej sytuacji: zacisnąć zęby i przeczekać — oczywiście tylko wtedy, jeśli są symptomy, że kurs się poprawi. W trosce o interes klientów można by rozważyć wprowadzenie przepisu o konieczności poprzedzenia przewalutowania analizą opłacalności, bo to pozwoliłoby wielu klientom nie podejmować decyzji, które byłyby dla nich nieopłacalne.
Waluta czy złote
To pytanie, przed którym staje każdy, kto przymierza się do zaciągnięcia kredytu. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, bo jedno i drugie rozwiązanie ma wady i zalety. Jeśli ktoś ma mocne nerwy, może śmiało zadłużać się w walucie obcej, ale jeśli nie chce przejmować się zmianami kursów, powinien zdecydować się na złote. Warto przy tym pamiętać, że oszczędności wynikające z niższej raty można zainwestować i zgromadzić kapitał, który zniweluje ryzyko kursowe. Sytuacja stałaby się bardziej czytelna, gdybyśmy wiedzieli, kiedy Polska wejdzie do strefy euro. Wyeliminuje to praktycznie ryzyko kursowe, bowiem euro i frank są ze sobą mocno powiązane.
Rozważając opłacalność wyboru, warto zadać sobie pytanie o okres spłaty. Kredyt we frankach to oszczędność wynikająca z niższej raty. Więc im dłuższy okres spłaty, im więcej rat — tym korzystniej jest zadłużać się w szwajcarskiej walucie. Jeśli jednak kredytobiorca zakłada, że w ciągu 8 czy 10 lat wymieni mieszkanie np. na większe, a więc sprzeda to, na które pożycza pieniądze i spłaci całość zadłużenia przed czasem, to na tych niższych ratach niewiele skorzysta. Należy mieć świadomość, że marże banków przy kredytach złotowych, wynoszące ok. 1 proc., należą do najniższych w Unii Europejskiej. Jeśli więc przyjąć założenie, że stopy procentowe będą się do siebie zbliżały, to kredyt złotowy może być coraz atrakcyjniejszy. Nawet jeśli złoty zostałby zastąpiony przez euro, to warunki kredytu będą musiały pozostać niezmienione.
Wybór waluty, jak każda decyzja związana z rynkiem finansowym, jest trudny i może oznaczać zyski lub straty dla naszego portfela. Podejmować decyzję należy rozważnie, opierając się na czynnikach z odpowiednio długą perspektywą oddziaływania.