Plany zagospodarowania przestrzennego to tło wielu konfliktów między samorządami a biznesem. Coraz częściej sądowych. Deweloperski Polnord wygrał już z Warszawą spór o działki wartości 222 mln zł wydzielone pod drogi. Podobny spór toczy się w Sądzie Okręgowym w Gliwicach. Huta Zabrze żąda od miasta Zabrze wykupu gruntów, którym zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego. Pierwotne roszczenia zakładu wynosiły 70,5 mln zł. Jako że stara się on zbywać nieprzydatne grunty, powództwo zostało ograniczone o około 30 proc. Odsetki związane z przeciąganiem się procesu mogą jednak sprawić, że miasto będzie musiało zapłacić hucie tyle, ile pierwotnie chciała.
— Każdy dzień to około 13 tys. zł odsetek. Razem z nimi nasze roszczenia dobijają z powrotem do 70 mln zł — zaznacza Martyna Goncerz-Dachowska, wiceprezes Huty Zabrze. Dla miasta wypłata takiej kwoty z dnia na dzień byłaby katastrofą. Pierwotna wersja budżetu Zabrza na 2012 r. zakładała 843,3 mln zł dochodów. 70 mln zł to mniej więcej jedna trzecia wydatków na oświatę. Więcej, niż przeznaczono na utrzymanie wszystkich szkół podstawowych i dwukrotnie więcej, niż zaplanowano łącznie na utrzymanie i budowę dróg oraz komunikację lokalną. Urząd miejski uchylił się jednak od odpowiedzi na pytanie, czy nie boi się katastrofy finansowej w wyniku przegrania procesu, podkreślając, że nie uznaje roszczeń huty.
Hektar za hektarem
Bezpośrednią przyczyną konfliktu jest zmiana planu zagospodarowania przestrzennego dokonana w kwietniu 2004 r. Na około 40 ha terenów firmy, której początki sięgają 1782 r., skasowano wtedy funkcję przemysłową. Pozostały tam — dozwolone również wcześniej — szeroko rozumiane funkcje usługowe.
— Funkcja przemysłowa została ograniczona do około 6 ha znajdujących się w obrębie ogrodzenia zakładu. A my chcemy mieć możliwość rozwijania działalności w zakresie przemysłu ciężkiego — mówi Martyna Goncerz-Dachowska.
Huta wystąpiła więc o wykup gruntów objętych zmienionym planem przestrzennym. Artykuł 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zezwala na to właścicielowi nieruchomości, jeśli „w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone”. Urząd miejski odmówił. Magistrat nie chciał też wykupić terenu pod drogi, które zaplanował na gruntach huty. Według huty, ich powierzchnia to 8 ha.
— To dla nas najistotniejsze. Jeżeli powstałyby te drogi, to inne byłyby możliwości zagospodarowania terenów do nich przylegających. Teraz mamy pat — z jednej strony jest plan, który wyeliminował możliwość prowadzenia działalności gospodarczej przez hutę, a z drugiej strony — miasto, nie wykonując obowiązku wykupienia pasów drogowych, pozbawiło pozostałe terenydostępu do drogi publicznej, a to powoduje, że ich zbycie stało się niemożliwe. Finał jest taki, że mamy nieruchomości, z którymi gospodarczo nie może nic zrobić, a musimy ponosić koszty ich utrzymania — tłumaczy Martyna Goncerz-Dachowska.
— Prezydent miasta zdecydowanie wyrażał zainteresowanie nabyciem praw do nieruchomości o przeznaczeniu drogowym za cenę równą wartości rynkowej tych nieruchomości. Warunki cenowe, jakie postawiła Huta Zabrze, odbiegały znacząco od ich wartości rynkowej, wobec czego nie mogły zostać zaakceptowane przez miasto — oponuje Dariusz Krawczyk, naczelnik wydziału kontaktów społecznych Urzędu Miejskiego w Zabrzu.
Podatki niezgody
Dysponujemy jednak pismem, w którym prezydent Małgorzata Mańka-Szulik przyznaje, że huta była gotowa obniżyć swoje oczekiwania finansowe dotyczące wykupu pasów drogowych o 30 proc., rozłożyć płatność na raty i wycofać roszczenia dotyczące wykupu pozostałych spornych nieruchomości. Warunkiem było jednak uznanie tych ostatnich za niezwiązane z prowadzoną przez hutę działalnością gospodarczą. Magistrat się nie zgodził. Działania podejmowane przez hutę w celu obniżenia podatku od nieruchomości, jaki płaci od terenów ze zmienionym planem przestrzennym, to poboczny wątek sporu. Huta szacuje, że przekwalifikowanie ich tak, by do celów podatkowych były klasyfikowane jako grunty pozostałe, a nie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, pozwoliłoby hucie oszczędzać około 70 tys. zł rocznie (u zarania konfliktu 200 tys. zł). Po 10 latach uzbierałby się z tego zaledwie 1 proc. z 70 mln zł, które leżą na szali, ale tak się jakoś składa, że właśnie te relatywnie małe pieniądze komplikują wszelkie negocjacje. Tak było m.in. wtedy, gdy huta zaproponowała wymianę gruntów. Za tereny ze zmienionym planem zagospodarowania przestrzennego chciała przejąć zdewastowane tereny koksowni, przylegające do huty.
— Propozycja zamiany nieruchomości powiązana była z warunkami dodatkowymi, przede wszystkim ze zmianami w uiszczanym przez hutę podatku od nieruchomości. Huta żądała także, by miasto podjęło działania zmierzające do wybudowania dróg publicznych zgodnie z planem zagospodarowania na tym terenie. Oczekiwała również współpracy w celu prowadzenia działań zmierzających do zagospodarowania pozostałych nieruchomości huty, niewykorzystywanych przez nią do prowadzenia działalności gospodarczej. Chodziło zwłaszcza o poszukiwanie inwestorów i wspieranie procesu inwestycyjnego. Przyjęcie przez miasto tych warunków ze względów oczywistych nie było możliwe, podobnie jak przyjęcie żądanej przez hutę ceny nieruchomości — wyjaśnia Dariusz Krawczyk.
Ofensywa medialna
Przeciągający się spór zaowocował lokalną wojenką propagandową. Huta swoje racje przedstawiła na billboardach. Urząd miejski zapłacił za artykuł sponsorowany w lokalnej gazecie — „Głosie Zabrza i Rudy Śląskiej”. „Uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego było efektem wspólnych starań władz samorządowych i ówczesnego zarządu Huty” — czytamy w tekście, w którym wypowiadają się Krzysztof Lewandowski, wiceprezydent Zabrza, i Zenon Rodak, naczelnik biura planowania przestrzennego. Zapytaliśmy zatem, czy urząd miejski może przedstawić jakikolwiek dokument, w którym przedstawiciele huty postulują pozbawienie terenów należących do firmy funkcji przemysłowej. Dokumentu takiego nam nie udostępniono. Przedstawiono natomiast wywód — zawarty również w płatnym artykule w „Głosie Zabrza i Rudy Śląskiej” — sprowadzający się do tego, że skoro poprzedni zarząd huty nie składał formalnych protestów dotyczących zapisów planu ani go nie zaskarżył, to znaczy, że go akceptował. Problemy miały zaś powstać po zmianie właściciela huty, co nastąpiło w 2007 r.
— Huta Zabrze nie przedstawiła zarzutu, więc można z tego wnosić, że akceptowała zapisy planu. Celem wprowadzenia planu nie było ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości, ale raczej umożliwienie zbycia ich na nowe cele gospodarcze. Na całym obszarze prowadzenia faktycznej działalności przemysłowej utrzymano taką możliwość, a jedynie na obszarze nieużytkowanym wprowadzono możliwość uaktywnienia gospodarczego tego obszaru — komentuje Dariusz Krawczyk.
— Nie zgłaszaliśmy uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bo był on zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie zaskarżyliśmy planu do sądu, bo i tak nie mieliśmy szans wygrać. Wszystko było zgodne z procedurą. Miasto ma władztwo planistyczne, a żadne miasto nie chce mieć w centrum przemysłu ciężkiego. Funkcje przemysłowe wyeliminowano zaś z terenów huty w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Przy jego tworzeniu informowaliśmy, że się na nie nie zgadzamy. Rada miejska uchwaliła jednak studium eliminujące z większości naszych terenów funkcje przemysłowe. Projektant planu musiał wykonać plan zgodny ze studium — tłumaczy Leszek Kulawik, członek zarządu Huty Zabrze w latach 1997-2007.
Lata przed sądami
W 2008 r. huta wniosła przeciwko miastu pozew o przymusowy wykup gruntów, dla których rada miejska zmieniła plan zagospodarowania przestrzennego. Sprawa toczy się w Sądzie Okręgowym w Gliwicach, ale na chwilę zawita do Warszawy. Pod koniec stycznia 2013 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi wysłucha ustnej opinii biegłej z zakresu planowania przestrzennego, mającej wyjaśnić wątpliwości samorządu Zabrza dotyczące jej pisemnej opinii z maja 2012 r. Dopiero po powrocie akt do Gliwic sąd zdecyduje o dalszym biegu postępowania.