Opinia, jakoby jedną z najbezpieczniejszych lokat kapitału były grunty rolne, znajduje potwierdzenie w ocenach analityków rynku. Według nich obecna sytuacja szczególnie sprzyja inwestycjom.
— Przy niskim popycie spadają ceny ziemi, wówczas warto zastanowić się nad inwestycją, ponieważ po bessie zawsze jest hossa. Właśnie teraz jest dobry moment na tego typu inwestycje — komentuje Jolanta Drobek, doradca na rynku nieruchomości.
Dane z ostatnich lat pokazały, że inwestycje w ziemię rolną przynoszą zwrot kapitału w wysokości kilkudziesięciu procent rocznie. W ubiegłym roku Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała najwięcej terenów od 2003 r. W związku z tym na pytanie, kiedy inwestować grunty rolne, specjaliści odpowiadają — teraz.
— Będzie rósł popyt na grunty, a wraz z nim ceny ziemi rolnej, więc tańszej możliwości zainwestowania niż teraz już nie będzie. Ponadto od 1 maja 2016 r. rynek nieruchomości gruntowych zostanie otwarty dla cudzoziemców będących obywatelami państw — stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Mamy więc podstawy, by sądzić, że zainteresowanie zakupem gruntów rolnych w Polsce nie tylko nie zmaleje, lecz będzie coraz większe, dzięki aktywności inwestorów zagranicznych — mówi Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych w Jones Lang LaSalle.
Konkretne cele
Inwestycja w ziemię rolną jest nie tylko bezpieczna i powoduje mniej komplikacji niż inny rodzaj lokowania kapitału, chociażby dlatego, że ziemi nie trzeba pilnować, bo nie można jej ukraść, lecz także przysparza znacznie mniej kosztów — jej posiadanie wymaga jedynie płacenia podatku rolnego. Pozostaje w takim razie pytanie, jaki rodzaj działki wybrać pod inwestycję?
— Wybór działki powinien łączyć się z planami, które wiążemy z jej zakupem. Jeśli nabywamy grunty pod uprawy, istotne znaczenie ma wysoka klasa bonitacyjna gleby, natomiast jeśli planujemy je odrolnić, nie ma to większego znaczenia. W tym drugim przypadku kluczowe znaczenie mają takie kwestie, jak lokalizacja, dostęp do mediów czy perspektywa rozwoju sieci komunikacyjnej — tłumaczy Daniel Puchalski.
Kluczowe przy wszystkich inwestycjach jest oczywiście położenie, ale grunty rolne wymagają zdobycia dodatkowych informacji.
— Przy wyborze działki z pewnością należy kierować się jej lokalizacją, a przy gruntach rolnych koniecznie trzeba sprawdzić klasę gruntu ornego — zaznacza Jolanta Drobek.
Odrolnienie się opłaca
Spośród sposobów wykorzystania zakupionej ziemi jednym z najbardziej opłacalnych może być jej odrolnienie i sprzedanie jako działki budowlanej.
— Tendencja wzrostowa na rynku gruntów rolnych trwa nieprzerwanie. Takie grunty mogą zdrożeć o ponad 20 proc. w ciągu roczku — ocenia Jolanta Drobek. Kupno ziemi rolnej, która w przyszłości może zostać przekształcona w działkę budowlaną, a jest położona w miejscu nadającym się pod budowę podmiejskiego domu lub osiedla, może przynieść spory zysk, ale wymaga też odpowiedniego przygotowania.
— Umiejętne odrolnienie ziemi, a następnie sprzedanie jej jako działki budowlanej może przynieść teraz duże zyski, zwłaszcza w przypadku gruntów podmiejskich. Należy jednak brać pod uwagę, że jest to inwestycja zajmująca sporo czasu, obarczona ryzykiem i wymagającadoświadczenia oraz dużego kapitału. Dlatego przed zakupem ziemi należy się upewnić, jakie są warunki przekształcenia jej w działkę budowlaną i czy to przekwalifikowanie będzie w ogóle możliwe — zauważa Daniel Puchalski.
Skomplikowana jest na przykład jest procedura odrolnienia gruntów będących użytkami rolnymi klas I — III, która może nastąpić tylko po uprzedniej zmianie ich przeznaczenia na cele nierolnicze w planie miejscowym i za zgodą ministra.
— Na działki budowlane najlepiej kupować ziemię niższej klasy, której możliwość odrolnienia jest najpewniejsza — radzi Daniel Puchalski.
Ostrożność wskazana
Inaczej wygląda sytuacja z zakupem ziemi budowlanej w celach spekulacyjnych. Dawniej inwestorzy nabywali pojedyncze działki budowlane i mogli oczekiwać wzrostu ich wartości o kilkadziesiąt procent rocznie, ale te czasy już minęły.
— Tego typu transakcje nie stanowią dziś opłacalnej inwestycji, chyba że grunt nabywany jest dużo poniżej ceny rynkowej. Inwestorzy są raczej skłonni kupować ziemię i szybko rozpoczynać na niej inwestycje budowlane, a nie po to, by tworzyć sobie tak zwane banki ziemi — komentuje Daniel Puchalski. Ponadto z ostatnich danych wynika, że grunty budowlane nie przynoszą właścicielom specjalnie wysokich zysków.
— Ceny gruntów budowlanych bardzo spadły, tylko w dobrych lokalizacjach utrzymują się na wcześniejszym poziomie — podsumowuje Jolanta Drobek.