Zarabiać na deweloperce? Większość inwestorów prawie o tym zapomniała. Trudno się temu dziwić. Postanowiliśmy sprawdzić efektywność 500 tys. zł wydanych na zakup mieszkania na wynajem lub pakietu akcji wybranych spółek budujących i sprzedających tylko mieszkania. Za start inwestycji przyjęliśmy trzy daty: początek 2010, 2012 i 2014 r. Punktem, w którym liczymy, co zostało z zainwestowanych pieniędzy, jest początek 2015 r.
Wynajem na koszty
W ostatniej pięciolatce nie wyszedł na plus nikt, kto kupił, wykończył i wynajął mieszkanie w Warszawie, Krakowie lub Poznaniu. Dekadę temu był to murowany sposób na szybkie zyski, potem jednak rynek się uspokoił, a ceny mieszkań w ostatnich pięciu latach spadały. Są jeszcze zyski z wynajmu, ale przez pierwsze trzy-cztery lata zjada je koszt wykończenia mieszkania. W naszej symulacji najlepszym wynikiem może się cieszyć, kto w 2012 r. swoje pół miliona złotych przeznaczył na mieszkanie w stolicy. Pieniądze wystarczyły na 67 mkw. (licząc w cenie ofertowej mieszkań, które zostały sprzedane w całym 2011 r. — dane REAS). Pobrany od najemców czynsz wystarczył na pokrycie kosztów wykończenia i dał blisko 20 tys. zł czystego zysku. Jednocześnie o 4 proc. spadła wartość mieszkania (dane o mieszkaniach wybudowanych po 2009 r. i sprzedanych w 2014 r. — Cenatorium), a w ogólnym rozrachunku inwestor minimalnie stracił. Trzy lata to czas, w którym koszty wykończenia mieszkania jeszcze zjadają przychody z czynszów. Po pięciu latach najemcy dostarczają już całkiem niezłych zysków, ale mieszkania w 2010 r. były droższe, niż można je dziś sprzedać (np. w Poznaniu — o 15 proc.).
Zysk dla szczęściarzy
Wyniki giełdowych inwestycji bywają mniej przewidywalne, a przez to — mogą dać większe zyski. Niestety, w ostatnich latach przynosiły raczej straty. Gdyby pół miliona złotych zostało zainwestowane w spółki z szerokiego indeksu deweloperów (czyli także w budujących biura, centra handlowe czy magazyny), giełdowy gracz nie zarobiłby w żadnym z założonych terminów. Ale może być gorzej: czekając pięć lat, straciłby ponad połowę kapitału. Jeśli włożył pieniądze w akcje jednego z pięciu deweloperów mieszkaniowych, to w rocznej perspektywie nie zarobiłby w żadnym przypadku. Najgorszą lokatą kapitału byłyby akcje JW Construction. Z 500 tys. zł zostałoby około połowy, przy założeniu, że inwestor nie wziął udziału w zeszłorocznej emisji akcji z prawem poboru. Najlepsze wyniki można było osiągnąć, kupując akcje z WIG-Deweloperzy na początku 2012 r. Gdyby trzy lata temu zdecydować się na zakup akcji Robyga, zainwestowane 500 tys. zł dałoby znacznie ponad drugie tyle czystego zysku. To ewenement, ale nieźle dałoby się zarobić na Ronsonie, którego akcje były na początku 2012 r. bardzo tanie (zysk wyniósłby 379 tys. zł) i Dom Development (blisko 300 tys. zł). Straty przyniosłyby JW Construction (kapitał stopniałby o 225 tys. zł) i Polnord (o 265 tys. zł). Najbardziej cierpliwy inwestor, który kupował akcje na początku 2010 r., zarobiłby tylko na Dom Development (prawie 10 proc., ale dzięki dywidendom). Można było też poczekać na pierwszy dzień notowań Robyga w grudniu 2010 r. i kupić akcje za pół miliona złotych. Wzrost wartości pakietu akcji i regularne dywidendy dałyby przez pięć lat ponad dwa razy tyle czystego zysku. Akcje Polnordu natomiast przyniosłyby w pięć lat 410 tys. zł straty.
OKIEM EKSPERTA
Mieszkanie lokatą na starość
PIOTR SAWALA, wiceprezes W Investments
Trudno porównywać inwestycje aktywne w akcje spółek deweloperskich i pasywne — w mieszkanie na wynajem. Giełda w Polsce jest niepłynnym rynkiem. Same wyniki i kondycja finansowa spółki nie gwarantuje sukcesu, warto inwestować w koszyk spółek najbardziej płynnych, których jest mało. Niestety, dla osoby, która nie jest wytrawnym graczem giełdowym, ryzyko straty pieniędzy jest bardzo wysokie. Mieszkanie na wynajem jeszcze dekadę temu było traktowane jako inwestycja. Nic nie zapowiada, żebyśmy mieli do takiego rynku wrócić. Dziś mieszkanie na wynajem to raczej wieloletnia lokata na starość, dywersyfikacja i stabilizacja portfela inwestycyjnego. W takiej sytuacji wychodzimy z założenia, że dopóki nie sprzedajemy mieszkania, nie ponosimy straty. Niestety, polski rynek inwestycyjny dla przeciętnego Polaka jest bardzo ubogi, jesteśmy kilkadziesiąt lat za Zachodem pod względem oferty (brakuje możliwości inwestowania w produkty średnio- i niskomarżowe, ale dające stałe zyski), ale także pod względem infrastruktury (brakuje np. jednolitych kont łączących ROR, rachunek maklerski, fundusze inwestycyjne, ubezpieczenia etc.).
OKIEM EKSPERTA
Mieszkanie lokatą na starość
PIOTR SAWALA, wiceprezes W Investments
Trudno porównywać inwestycje aktywne w akcje spółek deweloperskich i pasywne — w mieszkanie na wynajem. Giełda w Polsce jest niepłynnym rynkiem. Same wyniki i kondycja finansowa spółki nie gwarantuje sukcesu, warto inwestować w koszyk spółek najbardziej płynnych, których jest mało. Niestety, dla osoby, która nie jest wytrawnym graczem giełdowym, ryzyko straty pieniędzy jest bardzo wysokie. Mieszkanie na wynajem jeszcze dekadę temu było traktowane jako inwestycja. Nic nie zapowiada, żebyśmy mieli do takiego rynku wrócić. Dziś mieszkanie na wynajem to raczej wieloletnia lokata na starość, dywersyfikacja i stabilizacja portfela inwestycyjnego. W takiej sytuacji wychodzimy z założenia, że dopóki nie sprzedajemy mieszkania, nie ponosimy straty. Niestety, polski rynek inwestycyjny dla przeciętnego Polaka jest bardzo ubogi, jesteśmy kilkadziesiąt lat za Zachodem pod względem oferty (brakuje możliwości inwestowania w produkty średnio- i niskomarżowe, ale dające stałe zyski), ale także pod względem infrastruktury (brakuje np. jednolitych kont łączących ROR, rachunek maklerski, fundusze inwestycyjne, ubezpieczenia etc.).