„Gwarantowany zwrot z inwestycji 7 proc. Zyskaj 5 razy więcej niż na lokacie bankowej. Bezpieczna i elastyczna umowa na 5 lat lub czas nieokreślony. Ruszyła sprzedaż. Wejdź!”. „Chcesz zainwestować w condohotel? Sprawdź naszą wyjątkową lokalizację w górach!”. „Inwestując w Condo Ville, stajesz się właścicielem Villi i gruntu” — tak do zakupu apartamentu w systemie condo namawiają deweloperzy, których oferta tylko w dużych miastach to obecnie prawie 3 tys. lokali. Bliźniaczy segment stanowią apartamenty w górach, gdzie oferta również jest bogata.
Z najnowszego raportu firmy Fortech Consulting i portalu Inwestycjewkurortach.pl wynika jednak, że rynek złapał zadyszkę: dynamika mocno spadła względem 2018 r., choć i tak wciąż jest imponująca, bo dwucyfrowa. Po okresie boomu rynek prawdopodobnie będzie się stabilizował, a część projektów nie przejdzie weryfikacji. Eksperci portalu Inwestycjewkurortach.pl przygotowali poradnik dla inwestorów indywidualnych, w którym poruszyli najważniejsze kwestie związane z lokowaniem kapitału w aparthotel lub condohotel w mieście.
1. Lokalizacja
Za bezpieczną uchodzi ta w centrum miasta (choć analitycy zastrzegają, że warunkiem koniecznym jest to, by konkurencja hotelowa i mieszkań na doby nie była zbyt duża, a operator miał doświadczenie i najlepiej markę sieci międzynarodowych), przy wlotach do dużych miast, w sąsiedztwie dzielnic biurowych i przy dobrze funkcjonujących lotniskach. Ważne są także miejsca parkingowe w hotelu i pobliżu.
2. Doświadczenie i wiarygodność
Eksperci radzą, by zapytać, w jaki sposób planowano i projektowano obiekt hotelowy. Brak doświadczenia deweloperaw tym biznesie jest mniejszym problemem niż brak doświadczenia operatora, bo to jego wiedza operacyjna będzie decydować o wypracowywaniu zysków potrzebnych do zaspokojenia zobowiązań wobec inwestorów.
3. Standard obiektu i fundusz odtworzeniowy
Od jakości wyposażenia hotelowego zależeć będzie, jak szybko trzeba go będzie wymienić, co pociągnie dodatkowe niemałe koszty. W części obiektów za wymianę wyposażenia i remont płacić muszą właściciele pojedynczych pokoi i apartamentów, jeśli z bieżących zysków nie jest tworzony fundusz odtworzeniowy.
4. Stabilność finansowa spółki
Eksperci nie mają wątpliwości, że dla inwestora indywidualnego dokładna analiza stanu finansów spółki może być utrudniona lub wręcz niemożliwa. Na pewno warto natomiast zapoznać się z ogólnodostępnymi danymi znajdującymi się w KRS — przy czym chodzi nie tylko o finanse, ale także powiązania osobowe i kapitałowe z innymi podmiotami.
5. Udział w zyskach
Przekaz reklamowy, który zawiera obiecywaną roczną stopę zwrotu, jest bardzo uproszczony — ostrzegają autorzy raportu. Ważne, by wiedzieć, od jakiej kwoty naliczany jest procent zysków — czy od wartości netto apartamentu, czy od wartości netto apartamentu z wyposażeniem, czy do tego zestawu dochodzi też miejsce garażowe. Różnice mogą być znaczące, bo koszt wyposażenia czy garażu to nawet po kilkadziesiąt tysięcy złotych. Eksperci nie radzą natomiast przejmować się kwestią indeksacji o inflację (co często podkreślają deweloperzy), bo przekłada się to na niewielkie kwoty w skali roku.
6. Udział w częściach wspólnych
Eksperci uczulają na tę kwestię, ponieważ w części projektów condo właściciele są właścicielami jedynie pokoju czy apartamentu, więc w przypadku ewentualnego konfliktu z firmą zarządzającą wspólnota nie jest w stanie przegłosować żadnych zmian, które nie są po myśli zarządcy i dewelopera. Udział ich głosów, będący wypadkową wielkości powierzchni, która do nich należy, będzie w takich sytuacjach niewspółmiernie wysoki w stosunku do udziału właścicieli mieszkań.
7. Niezdefiniowany status budynku
Brak wyraźnie określonego charakteru budynku jako hotelowego może powodować sytuacje konfliktowe, które utrudnią sprawną obsługę gości. Miks funkcji w danym budynku (nie tylko apartamenty turystyczne, ale też np. małe biura, mieszkania dla studentów itd.) może powodować nie tylko utrudnienia, ale w dłuższej perspektywie wpływać na obniżenie wartości i prestiżu budynku oraz jego szybsze zużycie.
8. Wyjście z inwestycji
Dobrze, gdy w umowie widnieje zapis o prawie pierwokupu przez dewelopera lub spółkę zarządzającą. Zdaniem analityków rozwiązanie takie jest korzystne, bo sprzedaż i tak odbywa się po analizie i wycenie rzeczoznawcy (a więc po cenie rynkowej) i odciąża właściciela od poszukiwania nabywcy, a ponadto jest potwierdzeniem długoterminowego zaangażowania dewelopera i operatora.