Rynek condo- i aparthoteli znalazł się na cenzurowanym

opublikowano: 26-09-2019, 22:00

UOKiK i UKNF uczulają na ryzyko związane z inwestycjami na rynku nieruchomości, do których deweloperzy i pośrednicy wabią gwarancją zysku.

Gdybym miał 0,5 mln zł, kupiłbym nieruchomość — tak w ankiecie pod koniec 2018 r., zleconej przez UOKiK odpowiedziała prawie połowa badanych. Takie pieniądze pozwoliłyby na inwestycję w aparthotel lub condohotel, tyle że — co podkreślają eksperci — to tak naprawdę nie jest kupno nieruchomości, ale produktu inwestycyjnego, obciążonego specyficznymi rodzajami ryzyka.

Fot. GK

Właśnie na ryzyko zwracają uwagę instytucje nadzorcze, które wydały ostrzeżenia w równolegle wydanych, ale dotyczących nieco innych aspektów stanowiskach.

— Obecnie lokaty bankowe są nisko oprocentowane, dlatego wiele osób, zamiast odkładać pieniądze na koncie inwestuje w nieruchomości. Aparthotele niosą ze sobą ryzyko — np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach, czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera — radzi Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Urząd wysłał ankiety do 80 deweloperów i operatorów oraz 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Pytania dotyczyły m.in. zabezpieczenia środków, wpłacanych przez klientów.

„Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzamy m.in. sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości” — podał UOKiK.

Długa lista

Wątpliwości urzędu budzi kilka kwestii, m.in. ryzykowne finansowanie. Ryzyko rośnie, jeśli inwestycja finansowana jest jedynie z wpłat konsumentów lub sprzedaży obligacji. Czasem są to obligacje o dwucyfrowym kuponie, a to w obecnych warunkach sygnał ponadprzeciętnego ryzyka związanego z emitentem.

Urząd zwraca też uwagę na iluzoryczne bezpieczeństwo nieuchomości, bo inwestycje w lokale o charakterze użytkowym nie podpadają pod ustawę deweloperską, która wymaga m.in. zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Jeśli tych bezpieczników nie ma, w przypadku niedokończenia budowy klient traci pieniądze.

Podkreślono też niepewny zysk — mimo że w przekazach reklamowych deweloperzy mówią o gwarancji zysku na poziomie np. 7 proc. Taki wynik w skali roku w rzeczywistości może być niemożliwy do osiągnięcia, bo deweloperzy często nie uwzględniają kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania.

Wątpliwości urzędu budzi również brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta.

KNF w swoim stanowisku podkreśla, że zakup tego typu nieruchomości lub praw majątkowych z nimi związanych może mieć charakter inwestycyjny, jednak nie dochodzi do niego na rynku podlegającym nadzorowi komisji.

Lepiej późno niż później

W condo- i aparthotele można inwestować już od wielu lat, ale dopiero teraz, kiedy rynek nabrał dużej masy, nadzorcy zdecydowali się na wysłanie ostrzeżeń. Marlena Kosiura, która w portalu Inwestycjewkurortach.pl śledzi rynek nieruchomości wakacyjnych, podkreśla, że choć o ryzyku głośno zaczęło się mówić dopiero niedawno, to lepiej teraz niż wcale.

— Dobrze, że o rodzajach ryzyka na tym rynku tak dużo się mówi, bo często zdarza się, że ani deweloperzy, ani pośrednicy nie mówią o nich wprost — mówi Marlena Kosiura.

Jak dodaje, docierają do niej sygnały, że w kilku inwestycjach zdarzają się opóźnienia w płatnościach, ale skala na razie nie jest duża.

— Na razie, bo większość projektów, które można określić jako bardziej ryzykowne, weszła do sprzedaży stosunkowo niedawno — zaznacza.

Jej zdaniem przy okazji inwestowania w condohotele warto szczególnie uważać na obiekty w kurortach, bo tu działalność jest mocno sezonowa w odróżnieniu od dużych miast.

To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
×
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

— Mimo że rośnie ruch turystyczny, to rośnie też pula miejsc noclegowych, m.in. dzięki platformie Airbnb, przez co niektóre hotele w miejscowościach turystycznych borykają się już z rentownością i bywają nieobsadzone nawet w szczycie sezonu — dodaje analityczka.

Radzi też, by możliwie dokładnie sprawdzić, komu powierzamy pieniądze. Zwłaszcza że nie jest to takie łatwe, bo informacje na stronach internetowych są często ubogie.

Lampką ostrzegawczą powinno być uwikłanie dewelopera w sieć powiazań, fakt, że strona internetowa jest postawiona przez pośrednika, a nie dewelopera itp. Sygnałem ostrzegawczym powinna być też struktura finansowania, zwłaszcza sytuacja, w której inwestycja finansowana jest wysoko oprocentowanymi obligacjami.

— Należy jednak podkreślić, że wiele inwestycji, nawet mimo finansowania papierami dłużnymi i obietnicy zysku na poziomie 7 proc., wygląda realnie, dlatego też nie powinno się wrzucać wszystkich do jednego worka — mówi Marlena Kosiura. Jan Wróblewski, prezes Zdrojowej Invest, czołowego gracza na rynku condo, jest zadowolony, że nadzór w końcu zajął się sprawą i przedstawił jasne stanowisko.

Liczy, że przynajmniej częściowo uporządkuje to rynek.

— Od lat uczulam na to, że większość podmiotów z rynku nie informuje dostatecznie lub w ogóle o ryzyku. Uważam, że trzeba zobowiązać do tego deweloperów, operatorów tych hoteli i pośredników oferujących takie inwestycje. My wprost mówimy, że nie ma czegoś takiego, jak gwarantowany zysk z inwestycji condohotelowej. Prezentujemy prognozowaną stopę zwrotu, ale podkreślamy, że jest ryzyko pojawienia się nadzwyczajnych okoliczności czy zmiany sytuacji rynkowej, które spowodują, że nie uda się jej osiągnąć. Zyski w branży hotelowej zaczynają się od najwyżej5-6 proc., dlatego trudno mi zrozumieć, w jaki sposób można osiągnąć obiecywane przez niektórych zyski rzędu 7-10 proc. dla indywidualnego inwestora, gdy operator też powinien zrealizować marżę. Zwłaszcza jeśli inwestycja jest finansowania obligacjami o wysokim, dwucyfrowym oprocentowaniu — mówi Jan Wróblewski.

Rozsądne inwestowanie wg UKNF

1. Nie ma czegoś takiego jak pewny dochód czy gwarantowany zysk. Takie hasła to tylko marketing, aby przyciągnąć twoją uwagę. Każda forma inwestowania wiąże się z ryzykiem.

2. Sprawdź kontrahenta. Nie każdy jest specjalistą od inwestycji budowlanych. Zapytaj o doświadczenie i dotychczasowe inwestycje przedsiębiorcy. Sprawdź sytuację finansową i reputację tego, komu powierzasz swoje pieniądze.

3. Zweryfikuj, co kupujesz. Zostaniesz właścicielem apartamentu, pokoju czy działki ? A może współwłaścicielem? A może tak naprawdę poza wniesieniem oszczędności i lukratywnym zyskiem rocznym nie będziesz miał żadnych praw właścicielskich? Zbadaj. jakie będą twoje prawa.

4. Przeczytaj, zanim podpiszesz. Zanim zainwestujesz pieniądze, dokładnie zapoznaj się z umową. Jeśli nie rozumiesz jej treści — skonsultuj się koniecznie ze specjalistą. Jeśli i on nie potrafi przeanalizować tego dokumentu — lepiej niczego nie podpisywać.

5. Zysk 7-10 proc. A koszty? 10 proc. — taki dochód brzmi niezwykle atrakcyjnie. Czy wiesz jednak, jak jest obliczony? Może do jego przedstawienia ktoś przyjął wynajmowanie apartamentu przez 365 dni w roku? A może zysk nie uwzględnia kosztów administracji nieruchomości, podatków czy chociaż drobnych remontów? Zażądaj szczegółowych założeń przyjętych do podania wysokości zysków.

Źródło: Stanowisko UKNF z 26.09.2019

ABY SIĘ NIE POWTÓRZYŁO: Pod adresem UKNF, którym obecnie kieruje Jacek Jastrzębski (na zdjęciu z lewej) i UOKiK, którego szefem jest Marek Niechciał, padały zarzuty o braku odpowiedniego nadzoru, czego skutkiem były m.in. afery Amber Gold czy GetBacku. [FOT. GK]

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Zatoński

Polecane