Przez głośne spory korporacyjne grupa Golub Gethouse (GG) od kilku lat nie potrafi sprzedać połowy wynajętego i dochodowego warszawskiego wieżowca Mennica Legacy Tower, wartego co najmniej 1,8 mld zł. A to w konsekwencji uniemożliwia spłatę m.in. kilkuset obligatariuszy, którym deweloper stworzony przez Cezarego Jarząbka winny jest ponad 125 mln zł. W jeszcze gorszej sytuacji są inwestorzy, którzy finansowali inne projekty grupy GG, takie jak prywatny akademik w Krakowie. Ten udało się właśnie sprzedać. I wyszło na jaw, że wierzyciele dewelopera będą musieli przełknąć straty idące w dziesiątki milionów złotych
Kasa dla nielicznych
Grupa GG miała wybudować dwa akademiki pod marką LivinnX: w Krakowie i Warszawie, ale powstał tylko pierwszy (o tym co się dzieje w stołecznym projekcie przeczytasz tu). Od kilku tygodni jego właścicielem jest Xior, belgijski akademikowy REIT, notowany na tamtejszej giełdzie. Za wynajęty dom studencki z 673 łóżkami w 290 pokojach zapłacił 28,7 mln EUR netto (123 mln zł).
Sprzedawał go jednak nie Cezary Jarząbek, szef i wspólnik grupy GG, ale brytyjski fundusz ACP Partners, który już w 2022 r. zrealizował zabezpieczenie swojej pożyczki i przejął zarządzanie spółką SH GGH Management 8 (SH GGH M8), będącą właścicielem krakowskiego LivinnX. Obsługująca transakcję kancelaria Wardyński i Wspólnicy ogłosiła, że uzyskana cena pozwoliła na całkowitą spłatę Santander Banku Polska i obligatariuszy reprezentowanych przez ACP Partners oraz „częściową spłatę zadłużenia wobec wierzycieli wewnątrzgrupowych”.
O to, co w praktyce oznacza ten ostatni zwrot, próbowaliśmy zapytać Mikołaja Plucińskiego, który z ramienia ACP Partners był prezesem SH GGH M8, ale uchylił się od odpowiedzi. Z naszych informacji wynika jednak, że dług wobec Santandera i ACP wynosił łącznie niewiele mniej niż uzyskane 28,7 mln EUR, co oznacza, że pozostali wierzyciele grupy GG zaangażowani w ten projekt będą musieli obejść się smakiem.
- Wszyscy akcjonariusze właściciela LivinnX Kraków poniosą znaczne straty w związku z niską ceną rynkową, za jaką projekt został sprzedany – przyznaje Michael Glazier, wiceprezes Golub & Company.
Wiceszef amerykańskiego wspólnika Cezarego Jarząbka (byli partnerzy są dziś mocno skonfliktowani) dodaje, że Golub nie jest odpowiedzialny za zamknięcie spraw SH GGH 8, w tym podział pozostałych wpływów ze sprzedaży. Jednocześnie jednak zapewnia, że ten kilkumiesięczny proces przebiegnie w sposób przejrzysty dla wszystkich interesariuszy.
Bankrut w centrum struktury
Interesariuszy, jak wynika z informacji PB, jest wielu: duzi inwestorzy prywatni, obligatariusze detaliczni, posiadacze certyfikatów funduszu czy inne firmy z grupy GG. Sytuację ich wszystkich komplikuje fakt, że podobnie jak w przypadku każdego z projektów grupy GG – Cezary Jarząbek zbudował wokół SH GGH 8 skomplikowaną, kilkupiętrową strukturę polskich i zagranicznych spółek oraz funduszy, które w taki czy inny sposób były zaangażowane w projekt LivinnX Kraków. Ci, którzy byli w tej strukturze najbliżej nieruchomości (Santander i ACP), pieniądze odzyskali, a znajdujący się na kolejnych jej piętrach już nie.
Jedną z centralnych pozycji w tej strukturze zajmuje spółka Redvol Investments (RI), która właśnie… zbankrutowała. Wniosek o jej restrukturyzację, a potem upadłość złożył jeszcze w 2023 r. CVI Dom Maklerski, zarządzający w imieniu Ipopema TFI funduszem z portfela dawnego Trigon TFI - Lumen Stabilny Dochód FIZAN.
Zarządzany przez Cezarego Jarząbka RI tylko temu jednemu funduszowi z tytułu obligacji niewykupionych już w 2021 r. winny jest 16,5 mln zł. A kolejne ponad 5 mln zł to długi Redvola w stosunku do obligatariuszy detalicznych pięciu serii: G, I, J, K i L. Łączne zadłużenie RI przekracza natomiast, wedle naszych ustaleń, 26 mln zł. Z kolei majątek spółki, jak wynika z postanowienia o jej upadłości z 17 lipca 2024 r., to jedynie 7,5 mln zł.
RI posiada co prawda jeszcze ponad 60 mln zł należności od różnych spółek z grupy GG, ale Krzysztof Piotrowski, dziś syndyk RI, jako tymczasowy nadzorca spółki wstępnie oszacował ich wartość na… 0 zł. Największym dłużnikiem Redvola, na ponad 50 mln zł, jest cypryjska firma Bakharwal Investment, czyli jedyny udziałowiec spółki SH GGH M8, dotychczasowego właściciela krakowskiego akademika. To oznacza, że ewentualne niewielkie pozostałości po sprzedaży LivinnX mogą trafić do syndyka RI.
Najwięksi poszkodowani
Skąd jednak Redvol miał ponad 60 mln zł, które pożyczył Bakharwalowi Investment i innym spółkom z grupy GG, skoro sam, o czym świadczą jego długi rzędu 26 mln zł, pozyskał dużo mniej? Okazuje się, że dodatkowe około 48 mln zł RI pozyskał w postaci wpłat na kapitał. Trzy spółki, za pośrednictwem których inwestowali duzi prywatni inwestorzy, wyłożyły na to około 37 mln zł. A kolejne 11 mln zł wpłaciła, pośrednio i bezpośrednio, spółka GGH Student Housing, emitująca obligacje detaliczne (na akademikowe projekty grupy GG w Krakowie i Warszawie zebrała 32,6 mln zł).
Dużych prywatnych inwestorów, jak wynika z naszych informacji, było około dziesięciu, przy czym większość z 37 mln zł, bo aż ponad 23 mln zł, wyłożyło dwóch. Jako że są w tej sprawie poszkodowanymi, nie ujawniamy ich danych. Pierwszy to wieloletni prezes, a dziś wciąż znaczący akcjonariusz i członek rady nadzorczej jednej z giełdowych spółek, który zainwestował ponad 16 mln zł. Drugi to biznesmen działający w branży nieruchomościowo-hotelarskiej, a jednocześnie ojciec znanego piłkarza, reprezentanta Polski, który wyłożył 7 mln zł.
Pierwszy z nich, jak wynika z naszych informacji, wysłał do stron transakcji dotyczącej akademika, pisma, w których ocenił, że uzyskana cena jest za niska, i krzywdzi wierzycieli grupy GG takich jak on. Powołał się przy tym na wcześniejsze wyceny LivinnX Kraków autorstwa firmy doradczej Savills, oscylujące wokół 40 mln EUR (172 mln zł), a także rzekomo nie najlepszy sposób zarządzania budynkiem przez amerykańskiego wspólnika grupy GG – fundusz nieruchomościowy CA Ventures.
Zapytaliśmy CA Ventures o ten list i zawarte w nim argumenty, ale do momentu publikacji artykułu nie dostaliśmy odpowiedzi. Jeśli natomiast chodzi o wycenę, to w ostatnim dostępnym sprawozdaniu finansowym SH GGH M8, za 2022 r., faktycznie można znaleźć informację, że na bazie wyceny Savillsa z listopada 2021 r. wartość akademika na koniec 2022 r. spółka określała na 40,9 mln EUR (175 mln zł). Z drugiej strony – w trakcie długotrwałego procesu poszukiwania kupca przez tego samego Savillsa nikt nie zaoferował więcej niż uzyskane 28,7 mln EUR.
Tymczasem z wyliczeń PB wynika, że na krakowski akademik Cezary Jarząbek pozyskał łącznie sporo ponad 40 mln EUR. A to oznacza, że grupa GG wygenerowała na tym projekcie dziurę finansową rzędu co najmniej 50 mln zł!