Grupa Golub Gethouse (GG) miała wybudować dwa akademiki pod marką LivinnX: w Krakowie i Warszawie, ale powstał tylko pierwszy z nich (o czym piszemy w osobnym tekście). Odpowiedzialna za stołeczny projekt spółka SH GGH Management 7 (SH GGH M7) jest bankrutem, a jej syndyk próbował sprzedać działkę, na której miał powstać dom studencki. Sąd jednak przetarg umorzył. Cezary Jarząbek, twórca grupy GG, a także inwestorzy zaangażowani w projekt liczą, że uda się uzyskać wyższą cenę niż zaoferowane przez jednego z deweloperów 34 mln zł. Uzyskanie kwoty, która zaspokoiłaby wszystkich, to jednak misja niemożliwa.
Zmiana na ostatniej prostej
SH GGH M7 upadła już w styczniu 2023 r., a wniosek o to złożył CVI Dom Maklerski, zarządzający funduszem Lumen Stabilny Dochód FIZAN, który miał wierzytelność z obligacji wartą 2,5 mln zł, zabezpieczoną hipoteką. Upadłość spółki uprawomocniła się w styczniu 2024 r. i to umożliwiło Karolowi Łagowskiemu, syndykowi SH GGH M7, ogłoszenie przetargu na sprzedaż stołecznej działki przy ulicy Jagiellońskiej.
Otwarcie ofert zaplanowano na 26 czerwca 2024 r. Okazało się, że zgłosił się jeden chętny – Mak Dom Holding, który zaoferował 34 mln zł netto. Sędzia komisarz nie zatwierdził jednak dewelopera jako zwycięzcy przetargu i umorzył postępowanie.
Stało się tak, bo dzień przed otwarciem ofert, 25 czerwca 2024 r., Cezary Jarząbek, prezes SH GGH M7, wniósł o wstrzymanie likwidacji majątku upadłej spółki i zwołanie zgromadzenia jej wierzycieli w celu głosowania nad układem. Szef i wspólnik grupy GG już wcześniej składał taki sam wniosek, ale sąd go oddalił, bo sprzeciwiał się CVI Dom Maklerski. Tym razem sprzeciwu już nie wniósł, a to dlatego, że wierzytelność funduszu Lumen została tego dnia spłacona.
2,5 mln zł wyłożył Bartosz Dobrzyński, były członek zarządu spółki P4, operatora telefonicznego Play. Dlaczego to zrobił? Już ponad trzy lata temu ujawniliśmy, że on i dwóch innych byłych wieloletnich menedżerów Playa - Jacek Niewęgłowski i Michał Wawrzynowicz są jednymi z wielu poszkodowanych inwestorów grupy GG. I że we trójkę wyłożyli po 5 mln zł na inny projekt grupy GG, który nie powstał - budowę kompleksu mieszkań na wynajem na warszawskim Służewcu (tam są dobrze zabezpieczeni hipoteką i wkrótce powinni odzyskać pieniądze z odsetkami).
Dlaczego jednak jeden z nich wyłożył teraz 2,5 mln zł na inny projekt grupy GG? Okazuje się, że trójka byłych menedżerów Playa kolejne 15 mln zł zainwestowała właśnie w warszawski akademik. I tu ich sytuacja już nie jest tak dobra. Spółka Jagiellońska Investors, za pośrednictwem której inwestowali, jest co prawda największym wierzycielem SH GGH M7, ale jej wierzytelność to tylko 6,16 mln zł. A większą część inwestycji byłych członków zarządu P4 stanowiły wpłaty na kapitał SH GGH M7.
Nadzieja na wyższą ofertę
W podobnej sytuacji są zresztą inni interesariusze projektu, choćby spółka Redvol Investments 2 (RI2), za pośrednictwem której w projekt warszawskiego akademika inwestowali obligatariusze detaliczni firmy GGH Student Housing czy posiadacze certyfikatów Golub Gethouse Property Fund II, funduszu w likwidacji z portfela Forum TFI. Sytuację ich wszystkich komplikuje fakt, że podobnie jak w przypadku każdego z projektów grupy GG, tak i wokół SH GGH M7 Cezary Jarząbek zbudował skomplikowaną, kilkupiętrową strukturę różnych podmiotów.
I tak np. obligatariusze detaliczni są wierzycielami spółki GGH Student Housing, która – w wyniku decyzji Cezarego Jarząbka – jest wierzycielem spółki GGH Student Housing Investments 1, która jest wierzycielem spółki Redvol Investments 2, która dopiero jest wierzycielem spółki SH GGH M7. Ten łańcuszek dobrze ilustruje, jak daleko od nieruchomości i wpływów z jej sprzedaży znajdują się indywidualni posiadacze obligacji.
Część inwestorów, w związku z utratą zaufania do szefa i wspólnika GG, próbuje przejmować od Cezarego Jarząbka zarządzanie różnymi spółkami z tej struktury. Tylko w ostatnim czasie udało się to m.in. w przypadku spółek RI2 (jej prezesem został przedstawiciel Forum TFI Rafał Fabisiak) i Jagiellońska Investors (przy okazji spłaty 2,5 mln zł wobec CVI Domu Maklerskiego jej szefem został Jacek Niewęgłowski). Zarówno jeden, jak i drugi odmówili rozmowy z PB. Udało nam się jednak uzyskać komentarz firmy Golub & Company, czyli amerykańskiego wspólnika Cezarego Jarząbka, również mocno z nim skonfliktowanego.
- W porozumieniu ze wszystkimi pozostałymi interesariuszami zwróciliśmy się do sądu o wstrzymanie sprzedaży ze względu na to, że syndyk otrzymał tylko jedną ofertę z nieakceptowalnie niską ceną. Wszyscy zgadzamy się, że wystawienie nieruchomości na sprzedaż na zasadach konkurencyjnych, z udziałem międzynarodowego brokera, da nadzieję na uzyskanie dodatkowych i - miejmy nadzieję = wyższych ofert cenowych – mówi Michael Glazier, wiceprezes Golub & Company.
Jednocześnie jednak wszyscy inwestorzy zaangażowani w ten projekt, z którymi udało nam się porozmawiać, zgodnie przyznają, że dotychczas nie było ofert wyższych niż zaproponowane przez Mak Dom Holding 34 mln zł.
- W przetargu udało się uzyskać cenę, która wystarczyłaby na zaspokojenie w całości wszystkich wierzycieli spółki. Jeśli jednak uważają oni, że można tę nieruchomość sprzedać drożej, zapraszam do kontaktu i współpracy – komentuje Karol Łagowski, syndyk SH GGH M7.
Taktyczna współpraca
Faktycznie stworzona przez syndyka lista wierzytelności opiewa na nieco ponad 29,3 mln zł, co oznacza, że nawet po pokryciu kosztów postępowania upadłościowego nadwyżka osiągnięta w spółce SH GGH M7 sięgnęłaby około 4 mln zł. Problem polega jednak na tym, że – jak wynika z ustaleń PB – ta kwota jest co najmniej o 20 mln zł za mała, by zaspokoić wierzytelności wszystkich inwestorów zaangażowanych w różne podmioty struktury zbudowanej wokół tego projektu przez Cezarego Jarząbka.
- To dlatego wszyscy wspieramy pomysł, by jeszcze raz poszukać nabywcy tej działki. Nawet jeśli jest to myślenie życzeniowe – tłumaczy przedstawiciel jednej z grup inwestorów.
Tymczasem syndyk SH GGH M7 zwraca uwagę na jeszcze coś.
- Propozycje układowe Cezarego Jarząbka sprowadzały się do tego, by to on przejął kontrolę nad transakcją sprzedaży nieruchomości i był nadzorowany jedynie przez nadzorcę, którego sam wskaże. Przy czym wykonanie układu nie było w żaden sposób zabezpieczone – mówi Karol Łagowski.
Syndyk SH GGH M7 podkreśla przy tym, że przez ponad półtora roku Cezary Jarząbek - mimo wielu wezwań - nie wydał syndykowi dokumentacji spółki dotyczącej jej majątku, działalności i rozliczeń, a także ksiąg rachunkowych.
Dlaczego więc inwestorzy, mający do szefa GG wielkie pretensje, poparli te jego propozycje? Z naszych rozmów z nimi wynika, że chcieliby, by cała procedura odbywała się bez udziału Cezarego Jarząbka, ale jest to niemożliwe, przynajmniej na razie. Twórca grupy GG wciąż bowiem jest reprezentantem SH GGH M7. W tej sytuacji kontrolę nad procesem sprzedaży działki inwestorzy chcą sobie zapewnić dzięki powołaniu rady wierzycieli (wniosek w tej sprawie popiera zresztą Cezary Jarząbek). A propozycje układowe, jak przekonują, zawsze można zmienić. Z kolei Karol Łagowski rozważa złożenie własnych propozycji, które nie pozwolą Cezaremu Jarząbkowi na przejęcie kontroli nad sprzedażą działki.