Klimatyzacja, podnoszone podłogi, dostęp do internetu z gniazdka telefonicznego i szybkobieżne windy... Każdy chciałby pracować w takim budynku. Nie wszystkie firmy jednak na to stać.
Koncepcja inteligentnego budynku powstała w Ameryce Północnej, stworzyli ją projektanci automatyki budynków. Jest to — jak mówi jedna z definicji — efektywne wykorzystanie budynku, przestrzeni i systemów biznesowych do wspierania personelu w wydajnym wykonywaniu zadań.
Cztery poziomy
— Inteligentny budynek to obiekt, który dostosowuje się do potrzeb użytkownika, zapewnia mu pełne bezpieczeństwo oraz komfortowe warunki pracy, przy jednoczesnej redukcji kosztów eksploatacji. Efekt taki można uzyskać dzięki współpracy systemów, w które wyposażony jest dany obiekt. Wymieniają one między sobą dane, by usprawnić kontrolę oraz podnieść poziom bezpieczeństwa budynku — mówi Ryszard Kijewski, kierownik działu Systemy firmy ADT Poland.
Istnieją cztery poziomy integracji systemów w budynku. Najniższy z nich — pierwszy — pełni funkcję komunikacyjną. Na poziomie drugim musi już nastąpić integracja z systemami bezpieczeństwa. Na poziomie trzecim zintegrowania wymagają systemy komunikacji, bezpieczeństwa i zarządzania budynkiem. Są one połączone ze sobą za pomocą dedykowanej lub lokalnej sieci komputerowej. I wreszcie najwyższy poziom — czwarty — oznacza, że budynek można nazwać w pełni inteligentnym. Wtedy wszystkie urządzenia podłączone są do wspólnej magistrali systemowej, co umożliwia pełen podgląd (tzw. wizualizację) i sterowanie procesami zachodzącymi w budynku, włącznie z zarządzaniem kryzysowym.
Współpraca systemów
Budynek nazwany inteligentnym jest więc wyposażony w zintegrowane systemy bezpieczeństwa, zarządzania energią, wykrywania oraz gaszenia pożaru i wiele innych. Bezpieczeństwo w takim obiekcie powinny zapewniać systemy sygnalizacji włamania i napadu (SSWiN), nazywane systemami alarmowymi, system kontroli dostępu (KD), system nadzoru wizyjnego (TVD), systemy wykrywania i sygnalizacji pożaru (SAP), a co najważniejsze — wszystkie te systemy powinny ze sobą współdziałać. Kooperacja poszczególnych instalacji, jak np. systemu sygnalizacji włamania i napadu z systemem kontroli dostępu, to część inteligentnego budynku. W celu zapewnienia mu należytej ochrony należy wyposażyć go w pełną gamę rozwiązań czuwających nad bezpieczeństwem. Dobór odpowiednich systemów oraz sposób ich współpracy powinien być poprzedzony dokładną analizą zagrożeń obiektu.
Do obsługi wszystkich instalacji budynku wykorzystuje się komputer, który może obsługiwać jeden człowiek. W razie jakiejkolwiek awarii na pulpicie natychmiast pojawia się sygnał.
Objawy inteligencji
W budynku Kolmex Invest w Warszawie z jednego miejsca steruje się całym systemem klimatyzacji. W lecie, gdy na zewnątrz temperatura przekracza określony poziom, włącza się klimatyzacja wewnątrz budynku. Na tej samej zasadzie działa system ogrzewania zimą. System steruje także oświetleniem. Wieczorem, gdy nie ma już ludzi w budynku, automatycznie włącza się tylko oświetlenie awaryjne. Rzecz jasna, gmach ma także zasilanie awaryjne, zdolne do podtrzymywania napięcia przez kilkadziesiąt minut (przepisy mówią o 120 minutach, gdyż tyle czasu potrzeba do opuszczenia budynku w przypadku zarządzenia ewakuacji). W razie pożaru zadziała sygnalizacja pożarowa.
— W przypadku otrzymania sygnału z czujki, na pulpicie komputera natychmiast pojawia się sygnał. Jest to tzw. pierwszy stopień informacji zobowiązujący ochronę do sprawdzenia, czy zagrożenie pożarem jest prawdziwe. Jeśli informacja ta zostanie potwierdzona, system automatycznie powiadomi straż pożarną oraz włączy nagłośnienie budynku z automatycznym komunikatem o ewakuacji — mówi Witold Brzeziński, kierownik działu administracji budynku Kolmex Invest.
W razie włamania lub napadu ochrona budynku natychmiast otrzymuje sygnał ostrzegawczy, a dzięki telewizji przemysłowej może obserwować intruza.
Pracownicy biur znajdujących się na terenie budynku wchodzą do swych pomieszczeń za pomocą elektronicznych kart.
— Jest również zasada, że czas oczekiwania na windę nie powinien przekraczać 30 sekund, a dwie windy muszą zjeżdżać do garażu, który jest wyposażony w sygnalizator gazów trujących. Ich nadmierne stężenie automatycznie uruchamia system wywiewowy i informację o konieczności opuszczenia pomieszczenia — informuje Witold Brzeziński.
Wyposażenie biur
Wygodnym rozwiązaniem jest tzw. klucz generalny, który otwiera wszystkie drzwi w gmachu.
Ważną sprawą jest też, aby z każdego gniazdka telefonicznego był dostęp do internetu.
Oddawane obecnie do użytku najnowocześniejsze budynki wyposażone są również w podnoszone podłogi i podwieszane sufity. Naturalnie liczą się jeszcze takie szczegóły jak materiały budowlane, wykończeniowe oraz wykonanie. Najlepiej wykończone biurowce zaliczane są do klasy A, a nawet AA i 3A.
— Aby zaliczyć biurowiec do klasy A, musi on spełniać kilkanaście wymogów, które m.in. zostały podane powyżej — mówi Witold Brzeziński.
Jeden z warszawskich biurowców pomimo wyposażenia go w „inteligencję” ma za mało wind w stosunku do liczby pięter i pracujących tam osób i stąd tworzące się kolejki oczekujących na windę.
Problem ceny
Firmy o wyrobionej renomie zawsze zwracały uwagę na wygląd swojej siedziby i komfort pracy, stąd też w Warszawie dawało się zauważyć dość duże zapotrzebowanie na wynajem powierzchni biurowej właśnie w inteligentnych budynkach.
— Dotychczas spółki szukające powierzchni biurowej chciały, aby budynek miał infrastrukturę teleinformatyczną (światłowody), był klimatyzowany i posiadał ochronę — mówi Tomasz Buras z agencji Jones Lang LaSalle, zajmującej się wynajmem nieruchomości.
Jednak od pewnego czasu, w związku z kryzysem ekonomicznym, firmy zaczęły się bacznie przyglądać kosztom.
— Każda firma chce mieć jak najlepsze warunki, ale nie każdą na to stać, dlatego też wiele firm, które jeszcze do niedawna wynajmowały ogromne powierzchnie biurowe, już się przeniosły albo też zamierzają przenieść się do tańszych siedzib. Firmy, które z pewnych względów muszą być w centrum, wybierają lokal tam położony, ale bez standardu — stwierdza Tomasz Buras.
Na wyprowadzkę z centrum zdecydował się m.in. Fiat Ubezpieczenia. Powód — zbyt wysokie koszty wynajmu.
W tej sytuacji dość trudno podać precyzyjną stawkę obowiązującą za wynajem 1 mkw. w inteligentnym budynku w stolicy. Wynosi ona ponad 25 dolarów. Czynsze spadły i na ogół są negocjowane indywidualnie z klientem — a wszystko zależy od tego, kto jest tym klientem, jaka powierzchnia ma być wynajęta oraz na jaki czas. Oczywiście do stawki czynszu należy jeszcze dodać opłatę eksploatacyjną.
Inteligentna willa
Nie tylko biurowce mogą dziś rościć sobie prawo do nazwania ich inteligentnymi. Coraz częściej inteligentnymi rozwiązaniami zainteresowani są również właściciele mniejszych obiektów (np. hoteli, pensjonatów, restauracji), a nawet prywatnych willi lub mieszkań. Mimo stosunkowo wysokich kosztów takiej inwestycji, właściciele nieruchomości decydują się na wydatek, aby zapewnić odpowiedni standard budynku oraz niskie koszty jego eksploatacji. W dłuższym okresie użytkowania przynoszą one wymierne korzyści — stwierdza Ryszard Kijewski.