By polski REIT był REIT-em

aktualizacja: 13-02-2017, 12:11

Czy znana na świecie idea w polskim wydaniu będzie służyła tylko najbogatszym? Kilka instytucji dostrzega taki problem.

Z uwag zgłoszonych do projektu tzw. ustawy o polskich REIT-ach wynika, że największy jej feler dostrzegło sześć instytucji — KDPW, KNF, NBP, Izba Zarządzających Funduszami i Aktywami (IZFiA), Stowarzyszenie REIT Polska oraz — zdawałoby się dość egzotyczna dla sprawy — Krajowa Izba Biegłych Rewidentów. Wszystkie wytknęły projektowi brak powiązania typowej dla REIT-ów ulgi podatkowej z obowiązkiem regularnej wypłaty zysków rozproszonej grupie inwestorów. W innych krajach ta zasada zapobiega „opakowaniu” w REIT-y nieruchomości jednego właściciela. „Projekt nie zawiera przepisów, zapewniających wystarczająco skuteczną realizację przedstawionych w Uzasadnieniu założeń i celów, jakimi są »zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego« oraz »upowszechnienie inwestycji na rynku nieruchomości wśród inwestorów indywidualnych«. Na podstawie przedstawionego projektu nie byłoby, jak się wydaje, możliwe skuteczne ograniczenie możliwości zdominowania akcjonariatu takich spółek przez osoby prawne zarówno krajowe, jak też z zagranicy” — podkreśla KNF. „Projekt nie określa minimalnego progu dla akcjonariatu rozproszonego (tzw. free float). W państwach UE, w których wprowadzono podobne rozwiązania, ze zwolnienia podatkowego mogą skorzystać jedynie te podmioty, w których np. minimum 15 lub 30 proc. akcji należy do takiego rodzaju akcjonariatu” — zaznacza KDPW.

Czeska fikcja

Stowarzyszenie REIT Polska do kwestii free float podchodzi bardzo ortodoksyjnie. Pojęcie to wiąże ściśle z obrotem giełdowym. Zwraca uwagę, że brak progu minimalnego free float może prowadzić do nadużywania formuły REIT poprzez notowanie nieznacznej liczby akcji na giełdzie tylko po to, by uzyskać zwolnienie podatkowe, podczas gdy REIT byłby w praktyce używany przez jednego lub niewielką grupę inwestorów. „Zjawisko takie ma już miejsce w Czechach, gdzie tego typu struktury mogą korzystać z preferencyjnej, obniżonej stawki CIT na poziomie 5 proc. pod warunkiem notowania ich walorów na rynku regulowanym. W efekcie istnieje już kilkadziesiąt tego typu struktur, których walory nie podlegają żadnemu obrotowi (pomimo notowania), a które korzystają z preferencyjnego opodatkowania” — przestrzega REIT Polska. Organizacja postuluje, by do ustawy wprowadzić alternatywnie — albo próg ortodoksyjnie rozumianego free float, albo odpowiedni stopień rozproszenia kapitału. Dr hab. Marcin Dyl, prezes IZFiA, uważa, że spółka mająca status polskiego REIT-u powinna posiadać minimum 100 akcjonariuszy, a udział pięciu największych w głosach na WZA nie przekraczał 30 proc. Z drugiej strony chce jednak, by status REIT-u mogły mieć też fundusze inwestycyjne, których kwestia rozproszenia inwestorów by nie obowiązywała. „Skuteczna realizacja celu w postaci stworzenia dostępu drobnych inwestorów do formy długoterminowego oszczędzania w bezpieczne aktywa, wymagające dużych nakładów finansowych, wymagałaby wprowadzenia dodatkowego wymogu, aby akcje spółek rynku wynajmu nieruchomości były oferowane publicznie. W przeciwnym razie duzi gracze, dla których inwestycja w spółki rynku wynajmu nieruchomości jest równie atrakcyjna, a dysponują oni większym kapitałem i potencjałem inwestycyjno-gospodarczym, będą mogli obejmować akcje tych spółek w ofertach prywatnych, po cenach odbiegających od rynkowych, a następnie, po wprowadzeniu tych akcji do obrotu, sprzedawać je po cenach rynkowych. Warto zatem rozważyć zapewnienie drobnym inwestorom dostępu do akcji spółek rynku wynajmu nieruchomości w obrocie pierwotnym, poprzez wymóg oferty publicznej takich akcji” — dodaje KDPW.

Podatek w rękach GPW

Co ciekawe — problemu braku ustawowego rozproszenia akcjonariatu polskich REIT-ów nie dostrzegły Izba Domów Maklerskich ani Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie (GPW), którym powinno zależećna realnym obrocie akcjami REIT-ów.

— Izba nie zgłaszała uwag do projektu ustawy, ponieważ nie dotyczy ona bezpośrednio domów maklerskich — informuje Michał Turek z Izby Domów Maklerskich. GPW trochę usprawiedliwia ujęte w projekcie ustawy założenie, że REIT-em może być spółka publiczna dopuszczona do obrotu na rynku regulowanym. Oznacza to, że akcjonariusze mający mniej niż 5 proc. głosów na WZA muszą kontrolować 15 proc. akcji dopuszczonych do obrotu. Nigdzie jednak nie jest powiedziane, że dopuszczone muszą być wszystkie akcje. O dopuszczeniu do obrotu decyduje zaś zarząd GPW, biorąc pod uwagę również dość uznaniowe kryteria. Gdyby ten zapis stał się prawem, byłaby to sytuacja również o tyle absurdalna, że o zwolnieniu podatkowym polskich REITów decydowałoby w praktyce widzimisię zarządu jednej z wielu działających w Polsce spółek, jaką formalnie jest GPW.

Zagraniczne REIT-y kupują, co się da

Formuła REIT jako pierwsza pojawiła się w Stanach Zjednoczonych w 1960 r. Obecnie funkcjonuje w 37 państwach. REIT-y raczej nie budują, lecz kupują skomercjalizowane nieruchomości i czerpią zyski z ich najmu. Zasada rozproszonego akcjonariatu powoduje, że nawet przeciętnie sytuowani ludzie partycypują w sukcesie bardzo kosztownych nieruchomości. Brak REIT-ów w polskim prawie nie oznacza, że w Polsce nie działają — zagraniczne spółki tego typu chętnie inwestują w polskie nieruchomości.

Afrykanerzy kupili hurtem: Kielecka Galeria Echo to jedna z nieruchomości, które w 2016 r. przeszły pod kontrolę Redefine Properties. Transakcja południowoafrykańskiego REIT-u wyceniła centra handlowe i biurowce w 11 miastach Polski na 1,19 mld EUR.

Blaszane hale kuszą Wyspiarzy: Brytyjskie Segro intensywnie inwestuje w centra magazynowe. Charakterystyczne trzy koła loga REIT-u można spotkać w kilku aglomeracjach.

Francuscy dentyści wierzą w handel: Holendersko-francuskie Unibail-Rodamco jest właścicielem warszawskich centrów handlowych Arkadia i Galeria Mokotów. Miało już uzgodnione przejęcie Złotych Tarasów, ale w 2016 r. transakcję zablokował UOKiK.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu