Ponad miesiąc temu „PB” ujawnił ostry konflikt między Cezarym Jarząbkiem, prezesem i wspólnikiem balansującej na krawędzi bankructwa grupy Golub Gethouse (GG), a jednym z jej największych inwestorów – brytyjsko-amerykańską gałęzią rodziny Radziwiłłów. Kilka dni temu napisaliśmy, że w spór o podział pieniędzy ze sprzedaży połowy warszawskiego biurowca Mennica Legacy Tower (MLT) zaangażowani są także: Zbigniew Jakubas, jeden z najbogatszych Polaków, ponad tysiąc obligatariuszy, sąd, prokuratura, a nawet… była ambasador USA. Okazuje się, że do tego grona właśnie dołączyło notowane na wiedeńskiej giełdzie CA Immo.
Prawie 2 mld zł na stole
Fundusz inwestujący w państwach Europy Środkowo-Wschodniej, już dziś będący jednym z największych właścicieli powierzchni biurowych w Warszawie, chce umocnić pozycję w stolicy Polski. Właśnie złożył ofertę zakupu MLT za 410 mln EUR (1,87 mld zł), co daje stopę kapitalizacji na poziomie 4,8 proc.
Ewentualny zakup wieżowca u zbiegu ulic Prostej i Żelaznej byłby kolejną transakcją CA Immo na stołecznym rynku w ostatnim czasie. Pod koniec 2020 r. fundusz wydał około 87 mln EUR (397 mln zł) na biurowiec Postępu 14 należący do HB Reavis. To pierwsza inwestycja CA Immo na Mokotowie. W portfelu spółki dominują jednak budynki położone w ścisłym centrum stolicy lub w jego okolicy: Warsaw Spire (budynki B i C), Warsaw Towers, Bitwy Warszawskiej Business Center, Sienna Center, Saski Crescent, Saski Point oraz Wspólna 47/49.
Kolejnym i największym na tej liście mógłby być MLT. Z informacji „PB” wynika, że w ofercie CA Immo deklaruje sześciotygodniowe due dilligence, sfinansowanie całej transakcji kapitałem własnym i zamknięcie jej najpóźniej do końca 2021 r. O to może być jednak trudno - z wielu powodów.
Presja obligatariuszy i prokuratury
Właścicielem MLT jest spółka Mennica Tower GGH MT, w której po 50 proc. akcji mają firma GGH PF Project 3 GGH Management (GGH PF3) z grupy GG, a także spółka córka giełdowej Mennicy Polskiej, kontrolowanej przez Zbigniewa Jakubasa. Ta ostatnia tydzień temu poinformowała oficjalnie o swojej ofercie odkupu połowy MLT od GGH PF3 za 123 mln EUR, co po doliczeniu połowy kredytu zacięgniętego na nieruchomość daje 188 mln EUR (858 mln zł), potwierdzając wcześniejsze informacje „PB”.
Zwolennikiem przyjęcia oferty Mennicy jest Cezary Jarząbek, prezes i wspólnik GG, który chce jak najszybciej doprowadzić do spłaty obligacji o wartości około 220 mln zł, wyemitowanych przez związane z nim spółki. Chodzi zarówno o firmy finansujące projekt MLT (Golub Gethouse MLT, GGH MLT i MLT GGH), jak i zajmujące się innymi biznesami grupy GG: akademikami i mieszkaniami na wynajem (GGH Student Housing, GGH Rental Apartments i GGH Rental Apartments 2).
Duża część papierów dłużnych, objętych przez ponad tysiąc inwestorów indywidualnych, jest już wymagalna, a ich spłata niewątpliwie poprawiłaby pozycję Cezarego Jarząbka w śledztwie prowadzonym przez Prokuraturę Okręgową w Warszawie.
Jak ujawniliśmy w maju – organy ścigania stawiają tezę, że w spółkach, związanych z szefem GG dochodziło do wyprowadzania „wielomilionowych” kwot pozyskanych ze sprzedaży obligacji na cele niezgodne z warunkami emisji. Śledztwo toczy się na razie w sprawie i nikomu nie przedstawiono zarzutów, ale już jego wszczęcie oznacza, że – zdaniem prokuratury – istnieje „uzasadnione podejrzenie” niegospodarności w grupie GG.
Przeciwnikiem transakcji z Mennicą jest mająca polskie, arystokratyczne korzenie rodzina Radziwiłłów, będąca jednym z największych inwestorów MLT. Jej cypryjski wehikuł inwestycyjny Loxeco doprowadził nawet do tego, że sąd zakazał grupie GG sprzedaży 50 proc. akcji w firmie będącej właścicielem biurowca bez zgody Radziwiłłów (Cezary Jarząbek zapowiada zażalenie).
Obie strony spierają się też o to, ile ze 123 mln EUR z tzw. wodospadu (z ang. „waterfall”) należy się rodzinie Radziwiłłów. Cezary Jarząbek twierdzi, że jest to maksymalnie 36 mln EUR (164 mln zł), Radziwiłłowie – że około 41,5 mln EUR (189 mln zł). Reprezentujący interesy rodziny inwestorów Philip Radziwiłł konsekwentnie twierdzi też, że MLT jest warte więcej, niż proponuje Mennica. Oferta CA Immo zdaje się to potwierdzać - nawet gdy uwzględni się fakt, że według informacji „PB” deklarowana cena 410 mln EUR – zgodnie z warunkiem CA Immo - miałaby być zmniejszona o 10 mln EUR ze względu na to, że główny najemca MLT, czyli mBank, na razie płaci obniżony czynsz za wynajętą powierzchnię.
Utrwalenie pata
Temperaturę sporu między Cezarym Jarząbkiem a Radziwiłłami dobrze oddają wydarzenia z walnego zgromadzenia akcjonariuszy GGH PF3, które odbyło się w czwartek 22 lipca. Rodzina inwestorów chciała, by szef GG odpowiedział na pytania dotyczące różnych transferów pieniężnych, jakie miały realizować związane z nim spółki emitujące obligacje. Chciała także głosowania nad odsunięciem Cezarego Jarząbka od zarządzania GGH PF 3, do czego jednak menedżer nie dopuścił. Jego plany, by głosować m.in. nad ofertą Mennicy, też spaliły na panewce i walne skończyło się niczym.
Tuż po nim Loxeco złożyło żądanie zwołania kolejnego zgromadzenia akcjonariuszy GGH PF 3 na 20 września 2021 r. Cypryjski wehikuł Radziwiłłów chce, by w porządku obrad znalazły się dwa punkty. Pierwszy dotyczy wyrażenia zgody na sprzedaż 50 proc. akcji w Mennica Tower GGH MT, ale nie za 123 mln EUR, lecz za 132 mln EUR (602 mln zł). Drugi dotyczy warunków sprzedaży MLT jako nieruchomości (taką ofertę złożyło CA Immo).