Ceny mieszkań wciąż rosną, kryzys nie przeszkodził

  • Ignacy Morawski
opublikowano: 25-11-2020, 22:00

Wzrost bezrobocia i niepewność w gospodarce nie przeszkodziły cenom mieszkań w dynamicznym wzroście. Wygląda na to, że efekt niskich stóp procentowych, widoczny na giełdach, mocno oddziałuje też na ceny mieszkań. Pomaga też fakt, że bezrobocie okazało się znacznie niższe od obaw, co umocniło popyt na rynku.

Z danych opublikowanych w środę przez Narodowy Bank Polski wynika, że w największych miastach kraju średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła w trzecim kwartale 8744 zł i wzrosła aż o 9,1 proc. rok do roku. Trend wzrostowy zatem nie został w ogóle zaburzony przez epidemię. Wprawdzie w drugim kwartale był widoczny dołek, ale w trzecim nie było już po nim śladu.

Sytuacja na rynku wtórnym jest podobna, choć tutaj widać pewien efekt epidemii. Średnia cena w największych miastach wyniosła w trzecim kwartale 8270, co również oznaczało wzrost o 9,1 proc. rok do roku. W tym przypadku jednak dynamika była nieco niższa niż w poprzednich kwartałach, kiedy przekraczała 11 proc. w ujęciu rocznym.

Szczególnie ważnym wskaźnikiem dla obserwacji rynku jest zmiana tzw. indeksu hedonicznego, która pokazuje, jaka jest dynamika cen po uwzględnieniu zmian cech sprzedawanych mieszkań. Jeżeli na przykład w jednym roku częściej sprzedają się mieszkania duże (ze średnio niższą ceną za metr), a w kolejnym roku małe (ze średnio wyższą ceną za metr), to sama zmiana przeciętnej ceny może zaburzać obraz rynku. Indeks hedoniczny koryguje ten efekt.

W trzecim kwartale indeks hedoniczny wzrósł o 10,8 proc. rok do roku, wobec wzrostu o 11,7 proc. w poprzednim kwartale. Jest to szósty z rzędu kwartał z dwucyfrowym wzrostem. Pod tym względem najwyższe wzrosty cen notowane są w Poznaniu (aż 17,3 proc rok do roku), Łodzi (15,4 proc.), Katowicach (13,4 proc.), czy Krakowie (12,3 proc.). Na największym rynku lokalnym, czyli w Warszawie, ceny liczone na podstawie indeksu hedonicznego wzrosły w trzecim kwartale o 6,9 proc. rok do roku, co oznacza obniżenie dynamiki w porównaniu z sytuacją w poprzednich kwartałach.

W czasie pierwszego uderzenia epidemii w 2020 r. pisałem o tym, że zmiany makroekonomiczne powinny sprzyjać stabilizacji lub spadkowi cen. Tak się jednak nie stało. Dlaczego? Wrócę do tamtej argumentacji, by pokazać, co się zmieniło.

Wedle mojego spojrzenia z wiosny do wyhamowania cen mieszkań miał przyczynić się wyraźny wzrost stopy bezrobocia, która jest istotnym wskaźnikiem dla kondycji rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz zwiększenie podaży mieszkań wynikające z ograniczenia ruchu turystycznego (duża część mieszkań była kupowana pod wynajem krótkookresowy dla turystów) i migracyjnego. Z tych dwóch czynników pierwszy okazał się znacznie słabszy od oczekiwań, a drugi nieznacznie słabszy. Stopa bezrobocia wzrosła bardzo mało, ponieważ potężne transfery rządowe dla firm ograniczyły skalę zwolnień pracowników. Zaś uwolnienie podaży mieszkań mogło być mniejsze od oczekiwań ze względu na utrzymanie liczby imigrantów zarobkowych w kraju na wysokim poziomie i szybsze od oczekiwań ożywienie ruchu turystycznego.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Jednocześnie ewidentnie mocniej od oczekiwań oddziałuje czynnik pozytywny dla cen mieszkań – niskie stopy procentowe. W Polsce dziś jest dużo więcej osób o dużych zasobach finansowych niż 10 czy 15 lat temu. Dla dużej części z tych osób mieszkania stały się jedyną formą długookresowej lokaty kapitału. Nawet przy spadających stawkach najmu, mieszkania są postrzegane przez wielu Polaków jako inwestycja w miarę bezpieczna i dochodowa – a przynajmniej bardziej dochodowa niż lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Takie postrzeganie mogło być wzmocnione przez coraz powszechniejsze prognozy rynkowe, wedle których stopy procentowe pozostaną bardzo niskie przez wiele, wiele lat.

Jest jeszcze inny ważny czynnik, który mógł spowodować wzrost cen. Niektórzy ekonomiści uważają, że na rynku mieszkaniowym kształtuje się tzw. bańka cenowa, czyli sytuacja, w której wzrosty cen są napędzane głównie przez oczekiwania dotyczące … rosnących cen. Taki samonapędzający się mechanizm, który w pewnym momencie się zatrzymuje, co prowadzi do gwałtownego załamania cen. Na takie ryzyko wskazuje m.in. Adam Czerniak, ekonomista z SGH i Polityki Insight, zajmujący się zawodowo rynkiem mieszkaniowym. Ale ten pogląd nie jest jeszcze powszechnie podzielany. Inni ekonomiści wskazują, że ceny mieszkań w relacji do stawek najmu wciąż nie są w Polsce bardzo wysokie, a jednocześnie popyt jest finansowany w dużej mierze kapitałem własnym.

kliknij, aby powiększyć grafikę

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane