Fundusz Cornerstone Investment Management (Cornerstone) zapłacił w 2023 r. poprzedniemu właścicielowi ponad 63 mln EUR za pusty Warta Tower, jeden z najbardziej rozpoznawalnych biurowców stolicy. Sprzedający – Globalaworth – podkreślał wtedy, że udało mu się uzyskać cenę powyżej wartości księgowej. Wkrótce gruntownie zmodernizowany obiekt zacznie generować dochody od nowych najemców. Pierwszy, Zarząd Mienia Skarbu Państwa, ma się wprowadzić już w listopadzie.
– Finalizujemy podpisywanie umów na zdecydowaną większość oferowanej w V-Tower powierzchni. Zaledwie kilku najemców zajmie 30 z 33 tys. m kw. – mówi Karol Klin, dyrektor ds. komercjalizacji w Cornerstone Investment Management.
Przyznaje, że fundusz od początku nastawiał się na najemców instytucjonalnych potrzebujących dużych powierzchni w celu koncentracji działalności w jednej lokalizacji. Podkreśla, że w całej swojej karierze związanej z wynajmowaniem powierzchni biurowych nigdy tego procesu nie udało się zrealizować tak szybko.
Cornerstone przewidział wzrost popytu
– Na rynku brakuje dużych nowych powierzchni biurowych. Obecnie wiele znika, gdyż następuje zmiana ich przeznaczenia na mieszkania, akademiki czy PRS-y [private rented sector, czyli mieszkania na wynajem instytucjonalny – red.], a łączna powierzchnia biurowa w Warszawie maleje, bo nowe projekty nie kompensują tych ubytków – mówi Paweł Dębowski, partner zarządzający w Cornerstone Investment Management.
Według najnowszego raportu badającej rynek firmy JLL w Warszawie w ciągu trzech pierwszych kwartałów wycofano z rynku prawie 150 tys. m kw. powierzchni biurowej, a oddano do użytkowania 88,7 tys. m kw. W ciągu ubiegłych trzech lat podaż powierzchni biurowej w stolicy zmalała w sumie o ok. 300 tys. m kw.
– Kupując ten budynek, przewidywaliśmy taki ciąg wydarzeń, choć większość ekspertów wieszczyła biurowcom koniec z powodu upowszechnienia się pracy zdalnej po pandemii covidu. Niewielu też było chętnych na kupienie w tamtym momencie pustego obiektu, który nie generował żadnych przychodów i wymagał sporych nakładów na modernizację i spełnienie wymogów ESG – mówi Paweł Dębowski.
Podaż biur maleje, a czynsze rosną
Paweł Dębowski podkreśla, że aż do 2024 r. sytuacja rynkowa nie była tak jednoznaczna, jak obecnie. Eksperci mówili co prawda o luce podażowej, ale popyt ze strony najemców ciągle pozostawał pod znakiem zapytania.
– My jednak wierzyliśmy, że człowiek jest istotą społeczną i nic nie zastąpi kontaktu osobistego z innymi ludźmi w miejscu pracy. Nawiązywania więzi jest niezbędne dla zdrowia psychicznego, rozwoju zawodowego i awansu pracowników. Nikt nie jest w stanie żyć w izolacji. Z drugiej strony, z punktu widzenia pracodawców, szczególnie w warunkach pracy zespołowej, praca w biurze jest niezbędna dla utrzymania jakości świadczonych usług, wymiany doświadczeń i zdecydowanie podnosi efektywność. Zawsze w to wierzyliśmy i dlatego wierzyliśmy w biura jako element rynku nieruchomości komercyjnych. Dziś rynek to potwierdza – popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe wrócił i wzrasta, podaż maleje a czynsze, cóż…. rosną – mówi Paweł Dębowski.
Inwestycja uzyskała finansowanie bankowe w czasie, gdy kredyty na budowę biurowców odbierane były jako ryzykowne. Rewitalizacja, a nie wyburzenie i budowanie od początku oznaczało bowiem wielokrotnie mniejszy ślad węglowy, dzięki czemu projekt spełniał oczekiwania ESG banków wobec kredytobiorców.
Inwestycja zwróci się jak nowy budynek
Przy obecnym deficycie dużych powierzchni do wynajęcia w centrum Warszawy dokąd w ostatnich latach coraz chętniej przeprowadzają się firmy poszukujące atrakcyjnych biur modernizacja budynku obok Alej Jerozolimskich okazała się dobrym interesem.
– Uważam, że zwrot na tej inwestycji będzie co najmniej równie dobry, jak w przypadku kupienia działki i wybudowania od podstaw budynku do wynajęcia. Przy zapłaconej cenie odzwierciedlającej ówczesny stan rynku i stan budynku, czyli fakt, że był niewynajęty, zyskaliśmy adres 300 metrów od Dworca Centralnego i 100 metrów od powstającej nieopodal inwestycji Towarowa 22. Niedaleko są Browary Warszawskie i Fabryka Norblina. To dzisiejsze serce stolicy, w którym kwitnie życie – mówi Paweł Dębowski.
W związku z tym, że jest to rewitalizacja, stawki czynszowe w V-Tower są niższe, niż w konkurujących z nim nowo wybudowanych budynkach biurowych.
– Mamy niższą bazę kosztową i to też jest atut dla naszych najemców – mówi Paweł Dębowski.
Według danych JLL stawki za m kw. powierzchni biurowej premium w centrum Warszawy dochodziły we wrześniu 2025 r. do 28,75 EUR za miesiąc. Do pandemii w tej klasy budynkach czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie 24 EUR, by w 2022 r. wzrosnąć do 26 EUR, ale nie w wyniku zwiększenia popytu tylko dużego wzrostu kosztów wykończenia powierzchni. Skok na 27,7 EUR za m kw./miesiąc nastąpił w 2024 r. już pod wpływem rosnącego popytu.
– Oczywiście koszty modernizacji również wzrosły, ale w przypadku czynszów rynek nam dzisiaj bardzo sprzyja – mówi Karol Klin.
Luksus i nowoczesność
Warta Tower powstał w latach 1998-2000, był siedzibą towarzystwa ubezpieczeń Warta, którego właścicielem był miliarder Jan Kulczyk.
- Ten budynek to miała być jego wizytówka. Na przykład mało kto w Warszawie wiedział, że w środku jest liczący 2,5 tys. m kw. park z drzewami, który obecnie udostępniamy najemcom ale i gościom z zewnątrz. Fasada, materiały użyte w przestrzeniach wspólnych to jakość, jaką dziś rzadko kto planuje w nowych budynkach. My to wszystko zachowaliśmy – mówi Karol Klin.
W połączeniu walorów starej wieży z nowoczesnymi rozwiązaniami inwestora wspierała znana pracownia architektoniczna APA Wojciechowski. Poza fasadą, konstrukcją, parkiem i wykończeniami niewiele zostało.
– Nowe są wszystkie systemy budynkowe – od HVAC [wentylacja i klimatyzacja – red.], BMS [system do zarządzania budynkiem – red.] i instalacji elektrycznych po systemy bezpieczeństwa i windy – zaprojektowane zgodnie z wymogami ESG i w standardzie energooszczędnym – wylicza Karol Klin.
Dodaje, że wieża po rewitalizacji ma cztery wejścia i cztery recepcje, 18 szybów windowych. Na najwyższym piętrze powstanie restauracja z widokiem na Warszawę. To, co również wyróżnia V-Tower, to 650 miejsc postojowych dla najemców – liczba w przeliczeniu na m kw. powierzchni najmu nie do uzyskania dziś przy obecnej polityce włodarzy miasta w stosunku do samochodów w centrum.
Długofalowa strategia Cornerstone
– Cornerstone jest funduszem, który inwestuje w aktywa, na które ma pomysł. Nie kupujemy nieruchomości, które mają najemców i przez najbliższe 10 lat będziemy jedynie wystawiać im faktury, a potem sprzedamy z zyskiem. My działamy strategicznie – inwestujemy tylko w aktywa, w których możemy stworzyć wartość. Nie szukamy okazji, tylko budujemy długofalowe projekty o dużym potencjale – mówi Paweł Dębowski.
Cornerstone Investment Management to firma założona przez Przemysława Krycha w 2001 r. Zarządza inwestycjami w aktywa o wartości 5 mld EUR. Cornerstone ma w portfelu inwestycje private equity (udziały spółek), nieruchomości i inwestycje typu private debt (dług spółek). Oprócz Przemysława Krycha partnerami zarządzającymi są Paweł Dębowski i Tomasz Dąbrowski. Obecnie Cornerstone analizuje pod kątem dalszych zakupów nieruchomości na rynku biurowym i magazynowym.
W Warszawie widać coraz większą polaryzację między dogodnymi lokalizacjami biurowymi, a tymi mniej atrakcyjnymi. W tych pierwszych stawki czynszu rosną zdecydowanie szybciej, a firmy chętniej przenoszą się do takich miejsc. Efektem tej polaryzacji jest również najniższy od pięciu lat współczynnik pustostanów w Warszawie (9,7 proc.), a zawdzięczamy go w dużej mierze wycofywaniu starszych, niewynajętych biurowców z zasobów stolicy. Większość z nich zostanie wyburzona i zastąpione różnymi funkcjami mieszkaniowymi. Są jednak obiekty, których właściciele decydują się dać im drugie, biurowe życie ze względu na unikalną lokalizację, która wpisała się w biznesową mapę Warszawy. Dobrym przykładem takiego projektu jest np. Saski Crescent, który przeszedł gruntowną modernizację, osiągnął sukces w komercjalizacji i jest wynajęty w 100 proc. W 2026 r. na rynek w Warszawie trafi jedynie ok. 20 tys. m kw. nowych biur i to poza centrum. Wybór powierzchni, szczególnie tych większych, w centralnych lokalizacjach będzie mocno ograniczony. Receptą na to mogą być gruntowne retrofity istniejących biurowców z dużym potencjałem.