W finansowaniu nieruchomości w Polsce dominuje nadal dług bankowy — finansowanie pozabankowe w formie obligacji korporacyjnych czy pożyczek od funduszy stanowi margines. Zdaniem Adama Łuciuka, szefa działu finansowania inwestycji w CBRE, znacznie zdrowsza jest większaj dywersyfikacja źródeł finansowania, zwłaszcza w okresach spowolnienia gospodarczego.
— Dług bankowy staje się problemem — obserwujemy większą selektywność i ostrożność banków w finansowaniu nowych inwestycji. Banki odczuwają skutki znaczącego wzrostu kosztów ryzyka oraz ostatnich obniżek stóp procentowych, co dodatkowo potęgowane jest zmianami regulacyjnymi i podatkowymi wprowadzonymi w ostatnich latach. Zakładam, że w najbliższym czasie dług bankowy będzie droższy, a jego dostępność mniejsza — mówi Adam Łuciuk.
Deweloperzy, zarówno komercyjni, jak mieszkaniowi, chętniej więc sięgają po inne źródła finansowania, m.in. emisję obligacji. Zaraz po wybuchu pandemii ten ruch zamarł, ale już odbywają się pierwsze emisje, i to z zaskakująco dużym sukcesem — zarówno skierowane do inwestorów instytucjonalnych, jak indywidualnych — podkreśla Adam Łuciuk.
Iwestowanie w obligacje korporacyjne staje się popularne w związku ze znaczącą obniżką stóp procentowych i oferowanym oprocentowaniem lokat bankowych. Takim sukcesem okazały się np. czerwcowe emisje publiczne obligacji Ghelamco. Popyt na obligacje serii PPP3 warte 45 mln zł sięgnął 92,4 mln zł, zaś na papiery serii PPP4 warte 50 mln zł wyniósł 117,6 mln zł. Również w ramach lipcowej publicznej oferty deweloper Victoria Dom plasował 11 tys. trzyletnich obligacji, a inwestorzy złożyli zapisy na ponad 14 tys.
Według deweloperów
— W ostatnim czasie wyemitowaliśmy czteroletnie obligacje kuponowe na kwotę 100 mln zł, które zostały objęte przez Fundusz Inwestycyjny PKO Parasolowy- FIO. To kolejna emisja w ostatnich tygodniach, która świadczy o zaufaniu rynku finansowego do nas i naszych projektów — mówi Grzegorz Iwański, dyrektor ds. finansowania w Echo Investment.
U tego dewelopera, który na rynku obligacyjnym jest obecny od 2004 r., w ostatnim czasie kwoty pozyskane z emisji obligacji stanowią istotny odsetek instrumentów dłużnych i taka proporcja jest przewidywana w bliskiej przyszłości.
— Istotną zachętą do obecności naszej spółki na tym rynku jest zmniejszenie wykorzystania finansowania bankowego, co uwalnia limity kredytowe na bezpośrednie finansowanie przez banki naszych projektów — mówi Grzegorz Iwański.
Obostrzenia w kredytowaniu przez banki nie są straszne dla grupy Dom Development. Firma podkreśla, że ma mocny bilans, a na koniec marca wciąż miała niewykorzystane linie kredytowe o wartości 52 mln zł. Mimo to uważa, że obligacje korporacyjne są dogodnym źródłem długoterminowego finansowania, w szczególności dla podmiotów cieszących się dużym zaufaniem inwestorów.
„Mamy bardzo wysoki poziom gotówki oraz komfortową strukturę zadłużenia — długoterminowe kredyty bankowe i obligacje. Wszystkie wyemitowane przez nas serie obligacji notowane są na rynku Catalyst. Ich łączna wartość to 260 mln zł, zaś relatywnie niska marżaodzwierciedla wysokie zaufanie rynku finansowego do naszej spółki” — napisał Dom Development.
Zdaniem Michała Skotnickiego, prezesa BBI Development, obligacje korporacyjne mają tę zaletę, że mogą częściowo finansować wkład własny dewelopera, a terminy ich zapadalności mogą być uzależnione od zakończenia projektu. Koszt takiego finansowania będzie oczywiście wyższy niż bankowy, natomiast niższy od klasycznego finansowania pozabankowego przez fundusze.
Oferta funduszy
— Od dłuższego czasu, jeszcze przed pandemią, udział finansowania pozabankowego rośnie w projektach nieruchomościowych. Wydaje się, że obecnie w projektach warszawskich udział ten wynosi już kilkanaście procent i ma tendencję rosnącą. Ma to związek z jednej strony z obostrzeniami bankowymi i przedłużającymi się coraz bardziej procedurami, a z drugiej — z dojrzałością funduszy, które coraz śmielej działają w Polsce — mówi Michał Skotnicki.
Według Adama Łuciuka już przed pandemią udział długu pozabankowego powoli się zwiększał, ponieważ banki skupiały się na najlepszych projektach, a mniejsze traktowały z mniejszą atencją. W tej sytuacji można skorzystać z oferty finansowania przez takie fundusze jak CVI, Mount TFI czy PZU.
— Takie projekty teraz pewnie zyskają na popularności, mimo że są droższe od kredytów bankowych. Również fundusze długu działające spoza Polski są skłonne finansować u nas nieruchomości. Obecnie prowadzimy w CBRE kilka projektów na pozyskanie takiego długu, i to z inwestorami, którzy dotychczas nie mieli problemu z pozyskaniem długu bankowego, a teraz testują alternatywne formy finansowania — mówi Adam Łuciuk.