W rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych można inwestować na różne sposoby — od najprostszego, czyli zakupu mieszkania na wynajem, po wynajmowanie lokali w systemie condo. Pewny zysk w granicach kilku tysięcy złotych miesięcznie osiągnie się przy zainwestowaniu kapitału w wysokości 1 mln zł.
Mieszkaniówka to ryzyko
Mało skomplikowanym sposobem zarabiania na inwestycjach wydaje się kupowanie mieszkań na wynajem. Jednak według analityków segment mieszkaniowy jest najbardziej chwiejny i nierentowny.
— Rentowność wynosi od 4 do 5 proc. Uwzględniając jednak inflację i potrzeby remontowe, zakup mieszkania pod wynajem nie wydaje się obecnie najbardziej trafną inwestycją — ostrzega Mariusz Kania, prezes Metrohouse & Partnerzy.
Nieco lepsza sytuacja panuje w segmencie apartamentów. Przy wynajmie lokali luksusowych należy jednak brać pod uwagę mniejsze zapotrzebowanie. — Rozsądnym rozwiązaniem jest zakup lokalu użytkowego w pobliżu uczęszczanych szlaków komunikacyjnych. Podpisanie długoterminowej umowy z jedną z firm sieciowych pozwala jeszcze zwiększyć rentowność — mówi Mariusz Kania.
Rentowność inwestowania w wynajem nieruchomości wakacyjnych jest w Polsce mało stabilna, bo zależy od zmiennej aury. Inwestorzy nie mogą liczyć na pełne obłożenie przez wszystkie miesiące roku.
W tym przypadku istotny jest wybór lokalizacji i atrakcyjna oferta.
— Warto kierować się zasadą: jeśli inwestujemy w apartament nad morzem, to jak najbliżej plaży, jeśli w górach, to blisko wyciągu narciarskiego i szlaków turystycznych. Istotna jest też dobra komunikacja z lotniskami, drogami dojazdowymi i dworcami. Eksperci podkreślają, że ważnym czynnikiem wpływającym na powodzenie inwestycji jest to, czy w obiekcie znajdują się nie tylko apartamenty, ale też cała infrastruktura: gastronomia, sale konferencyjne. Wówczas można liczyć na zyski także poza sezonem — mówi Monika Śliwa, dyrektor marketingu w Qualia Development.
Coraz popularniejsze staje się inwestowanie w systemy condo, które gwarantują spore zyski w pierwszych latach wynajmowania.
— Qualia gwarantuje zysk 21 proc. w trzech pierwszych latach. Później rentowność powinna wynieść 7-9 proc. rocznie. Ważne jest także to, że inwestuje się w istniejącą nieruchomość, która w przeciwieństwie np. do papierów wartościowych nie może z dnia na dzień stracić całej swojej wartości. Poza tym nasz rynek znajduje się w podobnej fazie, jak w roku 2006, czyli tuż przed nieruchomościowym boomem. To może oznaczać, że wartość kupowanych dziś lokali w klika lat znacznie wzrośnie — mówi Monika Śliwa.
Lokale dla nielicznych
Inwestowanie w wynajem lokali użytkowych może przynieść spore korzyści, jednak trzeba pamiętać, że podaż atrakcyjnych nieruchomości jest ograniczona, podobnie jak grupa inwestorów.
— O wartości lokali użytkowych decydują: łatwość wynajęcia, wysokość czynszu i ryzyko inwestycji. Dwa pierwsze elementy zależą oczywiście od charakterystyki lokalu użytkowego oraz konkurencji — mówią Bartosz Turek i Rafał Gójski. Inwestowanie w lokale komercyjne jest jednak dużo bardziej atrakcyjne dla inwestorów niż wynajmowanie mieszkań.
— Inwestujemy w nieruchomości komercyjne, szczególnie biura i obiekty handlowe. Staramy się wybierać najlepsze lokalizacje, które nie są przesycone tego typu nieruchomościami — centrum Warszawy (inwestycja na styku ulic Żelaznej i Prostej), w Wilanowie (budujemy tam obiekt handlowo-biurowy) oraz w mniejszych miastach, gdzie budujemy niezbyt duże obiekty handlowo-usługowe, tzw. street malle.
Rynek nieruchomości wciąż nie jest łatwy i myślę, że sytuacja ta może utrzymać się przynajmniej do połowy przyszłego roku. Mamy zdecydowanie rynek kupującego, dysponującego funduszami. Zdarzają się oferty nieruchomości, które po odpowiednim dodaniu wartości, dają szansę na duże zyski w przyszłości — mówi Marcin Juszczyk, członek zarządu grupy Capital Park.
Start od 200 tys.
Przyszłe zarobki w segmencie nieruchomości zależą od kapitału początkowego, jakim dysponuje inwestor. W przypadku jakiejkolwiek inwestycji trzeba dysponować 200 tys. zł na start.
— Mieszkanie na wynajem to w największych miastach wydatek rzędu 200- 300 tys. zł. Można oszacować, że z wynajmu takiego lokalu osiągany przychód będzie wynosił 5-6 proc. wartości nieruchomości rocznie. Wyższe zyski (8 proc. rocznie brutto) osiągane są przez osoby wynajmujące lokale użytkowe. Rozważając zakup takiej nieruchomości, trzeba jednak dysponować budżetem na poziomie przynajmniej 500 tys. zł. Pokoje w hotelach są tańsze.
Ich ceny zaczynają się od 180 tys. zł, a rentowność przy umowach na z góry określony poziom czynszów zawiera się w przedziale od 5 do 10 proc. brutto. Podsumowując, kwota miliona złotych pozwala już na zbudowanie odpowiedniego portfela i osiąganie miesięcznego przychodu rzędu kilku tysięcy złotych — wyjaśniają Bartosz Turek i Rafał Gójski.