Flipperzy, czyli osoby kupujące mieszkania, by po remoncie odsprzedać je z zyskiem, do niedawna zarabiali już na samym wzroście cen za metr kwadratowy. Te czasy jednak minęły.
- Ostatnio w wielu miastach ceny na rynku wtórnym przestały rosnąć. W III kwartale 2024 r. średnie stawki ofertowe zaczęły się urealniać. W miastach wojewódzkich zaobserwowaliśmy sporo przypadków lekkich korekt i stabilizacji stawek ofertowych, szczególnie jeśli chodzi o mieszkania dwu- i trzypokojowe. Nasze rozmowy z pośrednikami i osobami zajmującymi się doradztwem w zakresie inwestowania w nieruchomości potwierdzają, że flipperzy odczuwają trudniejszą sytuację na rynku – mówi Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.
Trudne, ale nie niemożliwe
Eksperci tłumaczą, że niskie stopy procentowe, rosnące ceny mieszkań i duży popyt to najbardziej dogodne warunki do rozwoju flippingu.
- Kiedy kilka lat temu mieliśmy połączenie tych czynników, można było zaobserwować wzmożoną aktywność inwestorów, ale też mało doświadczonych osób, które chciały po prostu załapać się do pędzącego pociągu i zarobić. Od pewnego czasu zasady gry są jednak inne. Kredyty są horrendalnie drogie, rynek jest w fazie wyczekiwania na ewentualny program kredytowy, a popyt zauważalnie wyhamował. W związku z tym o ile flipper ma dziś szansę znaleźć mieszkanie w okazyjnej cenie, bo sprzedający są teraz bardziej skłonni do negocjacji, o tyle szybka sprzedaż może być problemem. Kapitał wolniej się obraca, a to wpływa na rentowność – tłumaczy Rafał Bieńkowski.
Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości, zgadza się, że obecna sytuacja, nie sprzyja flippowaniu, zaznacza jednak, że zarabianie w ten sposób nadal jest możliwe.
- Słabnący popyt, szybko rosnąca podaż ofert, a w szczególności wyhamowanie wzrostu cen, które w ostatnich latach były paliwem dla tego typu inwestycji, bardzo ograniczyły aktywność flipperów. Jednym z najlepiej widocznych tego dowodów jest znacznie mniejsza liczba ulotek od Kaś i Tomków, którymi zasypywane były skrzynki na listy. Okazje cały czas się pojawiają, ale flippują tylko najbardziej doświadczeni gracze. Bywa, że lokale w wyjątkowo atrakcyjnych cenach - po mniejszym lub większym remoncie, a czasem nawet bez - wracają na rynek, ale już z wyższą ceną – mówi Marcin Drogomirecki.
Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w firmie Metrohouse, zwraca uwagę, że wymagający rynek spowodował profesjonalizację flippingu.
- Znalezienie oferty znacznie poniżej cen rynkowych bywa trudniejsze niż zwykle, ale nie znaczy, że jest niemożliwe. Rynek wtórny to zestawienie wszelakich okoliczności losowych, które sprawiają, że sprzedaż z dyskontem jest możliwa niezależnie od sytuacji gospodarczej. Na rynku utrzymują się podmioty, które w ostatnich latach mocno się sprofesjonalizowały, mają sieć tzw. sourcerów, czyli osób pozyskujących dla nich nieruchomości. Dzięki temu mogą szybko reagować na pojawiające się oferty, co jest w zasadzie poza zasięgiem indywidualnego nabywcy – mówi Marcin Jańczuk.
Mniejsza rentowność
Wojciech Orzechowski, flipper i twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości, wyjaśnia, dlaczego w ostatnich latach rentowność inwestycji się zmniejszyła.
- Inflacja oraz zakłócenia w łańcuchach dostaw spowodowały wzrost cen materiałów budowlanych nawet o 20-30 proc. w ciągu ostatniego roku. Z kolei brak wykwalifikowanych pracowników w branży budowlanej przyczynił się do wzrostu kosztów robocizny. Wzrost stóp procentowych spowodował z kolei, że zwiększyły się koszty kredytów dla inwestorów finansujących zakup i remont z pożyczonych pieniędzy. Jednocześnie zmniejszyła się zdolność kredytowa potencjalnych nabywców nieruchomości, co może wydłużać czas sprzedaży – tłumaczy Wojciech Orzechowski.
Zaznacza jednak, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości to również szansa.
- Chodzi o możliwość zakupu nieruchomości po niższej cenie oraz potencjalny wzrost popytu w przyszłości, po wprowadzeniu nowych programów kredytowych - mówi Wojciech Orzechowski.
Rozwaga popłaca
Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że rentowność inwestycji zależy od typu flippa.
- Część inwestorów specjalizuje się jedynie w nieznacznym odświeżeniu lokalu, inni przeprowadzają całościowy remont, jeszcze inni robią tzw. brudne flippy – to niezbyt eleganckie określenie dotyczy wystawiania na sprzedaż lokalu w zasadzie bez żadnego remontu. Zazwyczaj zysk na jednym mieszkaniu średniej wielkości to 30-80 tys. zł - mówi Marcin Jańczuk.
Eksperci są jednak zgodni: inwestorzy, którzy myślą o rozpoczęciu przygody z flippingiem, powinni mieć na uwadze, że na nieruchomościach nie zawsze się zarabia.
- Do flippowania potrzebna jest wiedza i znajomość lokalnego rynku. Pozornie prosty flipp w przedwojennej kamienicy, prowadzony bez znajomości specyfiki takich nieruchomości, może okazać się zupełną porażką. Podobnie jak zakup bez szczegółowej analizy najbliższego otoczenia – tak np. się dzieje w przypadku, gdy flipper postanawia być aktywny poza miejscem, które dobrze zna na co dzień. Czasami drobny szczegół, np. kołopotliwy sąsiad w lokalu komunalnym, może zaprzepaścić ewentualne zyski. Z flippowaniem jest jak z każdym innym biznesem – przedsiębiorców jest wielu, ale nie wszyscy są w stanie osiągać ponadprzeciętne sukcesy – mówi Marcin Jańczuk.
Działalność flipperów, którzy kupowali mieszkania od deweloperów na bardzo wczesnym etapie realizacji inwestycji i sprzedawali je po wyższej cenie, gdy budowa była zaawansowana, można uznać za rynkową patologię. Została ona jednak ograniczona przez zmiany w cesjach umów deweloperskich.
Inaczej należy natomiast oceniać flipperów specjalizujących się w zakupie bardzo zniszczonych mieszkań, na które w pierwotnym stanie bardzo trudno znaleźć nabywców. Tacy inwestorzy potrafią dostrzec ich potencjał, mają know-how i zaplecze. Przeprowadzają kompleksowe remonty i sprzedają już odnowione lokale, które dzięki temu mogą zostać ponownie zamieszkane. Ta grupa nadal intensywnie poszukuje perspektywicznych nieruchomości z potencjałem inwestycyjnym.
PB: Flipperzy mają w społeczeństwie fatalną opinię. Zasłużyli sobie na nią m.in. ulotkami, w których np. młodzi małżonkowie Ania i Mariusz rozpaczliwie szukają własnego M, ale nie stać ich na rynkową cenę. Takie granie na emocjach jest powszechnie uznawane za nieetyczne.
Krzysztof Świadniewicz: Zdarza się, że ulotki wprowadzają w błąd, zwłaszcza seniorów, którzy często są skłonni sprzedać mieszkanie taniej w zamian za poczucie, że trafi w dobre ręce. Nieetyczni flipperzy to wykorzystują. Jeśli natomiast na ulotkach zamieszczone są informacje prawdziwe, a flipper uczciwie deklaruje chęć zakupu mieszkania do remontu, to nie ma w tym nic złego. Jest to po prostu zabieg marketingowy. Natomiast sam flipping w wielu sytuacjach jest na rękę właścicielom nieruchomości, którzy nie mają czasu na długotrwałe poszukiwanie nabywcy lub pilnie potrzebują pieniędzy.
Mówi się też, że flipperzy sztucznie windują ceny mieszkań. To prawda?
Nie zgodzę się z tym. Flipperzy stanowią tak niewielką grupę na rynku, że nie są w stanie wpływać na ceny. Oczywiście, koszt metra mieszkania po remoncie jest wyższy, ale przecież ma on wiele składowych: meble, usługa budowlana, doradztwo architekta, a podnosi się również standard. Można kupić w Warszawie mieszkanie do gruntownego remontu za 500 tys. zł, ale trzeba liczyć się z tym, że jego modernizacja pochłonie dużo czasu, pieniędzy i nerwów.
Złej sławy przysparzają flipperom także powierzchowne remonty, przeprowadzane najmniejszym kosztem, byle mieszkanie ładnie wyglądało na pierwszy rzut oka i szybko skusiło nabywcę.
Zdarzają się takie przypadki, sam widziałem je na własne oczy. Są to jednak sytuacje marginalne. Najczęściej działają w ten sposób osoby bez doświadczenia. Jeśli ktoś – mówiąc kolokwialnie – pudruje trupa, to prędzej czy później odczuje negatywne konsekwencje.
Rynek mocno się w ostatnich latach sprofesjonalizował. Znam wielu flipperów i ci, którzy prężnie działają na rynku, nie pozwolą sobie na skazę na wizerunku. Pamiętajmy, że zanim potencjalny klient flippera zdecyduje się na transakcję, najczęściej obejrzy kilkanaście nieruchomości. Zobaczy więc różnicę między ofertami. Jeśli ktoś nie zna się na kwestiach technicznych, zawsze polecam mu zabrać ze sobą specjalistę, który oceni stan budynku, instalacji itd.
Czy obecność flipperów na rynku mieszkaniowym to zjawisko pozytywne, czy negatywne? Nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi, ale w obecnych warunkach wydaje się, że więcej jest minusów.
Teoretycznie osoby handlujące aktywami i zapewniające rynkowi płynność odgrywają bardzo pozytywną rolę w gospodarce. Duża płynność oznacza, że aktywa jest łatwo sprzedać, a to z kolei podnosi skłonność do inwestowania: pojawia się generalnie więcej aktywów, w tym przypadku mieszkań. Płynność sprawia też, że aktywa lądują tam, gdzie są najbardziej potrzebne: jeżeli ktoś chce sprzedać mieszkanie w jednym mieście, by przenieść się do innego, to na płynnym rynku może to zrobić szybko.
Ale praktyka często różni się od teorii, tym bardziej, że mieszkania to nie są zwykłe aktywa – służą zapewnieniu absolutnie podstawowych potrzeb ludności. Nadmierna obecność flipperów na rynku mieszkaniowym zaburza go. Flipperzy podnoszą płynność rynku, ale kosztem wyższych cen, wyższej zmienności cen i wyższej stopy pustostanów. O ile na rynku finansowym wysoka płynność i wysokie wyceny mogą odgrywać pozytywną rolę, na przykład przyciągając innowacyjne projekty, o tyle na rynku mieszkaniowym wysoka płynność nie stanowi dużej wartości, a wysokie ceny stanowią istotny problem. Odcięcie części społeczeństwa od zdolności zakupu mieszkania uderza w gospodarkę wieloma kanałami, m.in. poprzez zmniejszenie elastyczności rynku pracy i obniżenie dzietności.