Ghelamco Poland mimo pandemii wystartowało niedawno z budową kolejnego biurowego wieżowca - The Bridge przy placu Europejskim w Warszawie. Jest również aktywne na rynkach regionalnych. Craft jest nową inwestycją dewelopera, rozpoczętą w Katowicach, w Krakowie natomiast trwa budowa biurowca Kreo.
– Postanowiliśmy w czasie kryzysu zrobić tak dużo, jak to możliwe - przyspieszyć, odskoczyć, wykorzystać czas. Kiedy inni wstrzymują się z budowaniem, my mamy rozpoczęte trzy duże projekty biurowe, w tym jeden wieżowiec – mówi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland.
Diagnoza rynku biurowego
Wahanie części deweloperów wynika z niepewności, jak duże będzie zapotrzebowanie na powierzchnię biurową po pandemii. Wskaźnik pustostanów w Warszawie, według firm doradczych, wzrósł w pierwszym kwartale 2021 r. o 1,5 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 3,9 pkt proc. r/r., osiągając na koniec marca poziom 11,4 proc.
Zdaniem Jarosława Zagórskiego jest to wskaźnik zbliżony do podręcznikowych 10-proc., świadczących o zbilansowaniu rynku. Taki układ umożliwia najemcom poszukiwanie nowych biur, a jednocześnie jest do przyjęcia dla wynajmujących. Dziś na rynku więcej jest przedłużeń niż nowych najmów, zwłaszcza, że wynajmujący są elastyczni i akceptują krótsze umowy.
– Nie mamy dziś do czynienia z nadpodażą powierzchni biurowej. To popyt wyhamował. Jest to spowodowane pracami koncepcyjnymi zarządów i doradców nad tym, ile powierzchni i w jaki sposób zaaranżowanej firmy będą potrzebować. Dlatego niektórzy klienci odkładają decyzje o najmie – mówi Jarosław Zagórski.
Zwraca uwagę, że obecnie najemcy planują zapotrzebowanie na powierzchnię biurową inaczej niż przed pandemią: nie liczą przyszłych stanowisk pracy, ale szacują zadania. Część chce przejść na tzw. hot-desking, czyli system gorących biurek, zwiększając równocześnie powierzchnię socjalną i przeznaczoną do pracy wspólnej.
Nowi najemcy na rynku
Źródłem optymizmu Ghelamco w kwestii przyszłości rynku są zarówno analizy, mówiące o ryzyku powstania luki podażowej, jak i sygnały od potencjalnych najemców, których jeszcze nie ma w Polsce.
– Zapytań ze strony potencjalnych najemców jest naprawdę dużo. Te firmy na pewno wkrótce przyjdą do Polski, co my chcemy wykorzystać. Podobnie jak podczas poprzedniego kryzysu, który otworzył miasta regionalne na centra nowoczesnych usług dla biznesu, tak i teraz przed Polską pojawia się szansa – mówi Jarosław Zagórski.
Jego zdaniem atutem Polski w porównaniu z Europą Zachodnią są wciąż niższe koszty pracy. Z kolei konkurujące z rynkami Starego Kontynentu kraje rozwijające się, np. Indie, nie zdały covidowego egzaminu związanego z pracą zdalną. O ile polski pracownik miał warunki do pracy w domu, o tyle w uboższych krajach ograniczenia związane z wirusem utrudniały normalne funkcjonowanie firm.
Grozi nam luka w podaży biur
Pandemia spowodowała ograniczenie nowych inwestycji w segmencie biurowym. Według danych JLL w ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 tys. m kw. do 800 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej. Obecnie jest to jedynie 420 tys. m kw. - najmniej od 2011 r.
– W Warszawie, po kilku latach stale rosnącej aktywności deweloperów, wolumen powierzchni w budowie znacznie się zmniejszył. Deweloperzy ostrożniej podchodzą do rozpoczynania projektów, a w ciągu ostatnich miesięcy w stolicy uruchomiona została tylko jedna nowa inwestycja – The Bridge, realizowany przez Ghelamco Poland. W efekcie w 2023 r. możemy spodziewać się luki podażowej. Będzie to szczególnie widoczne poza centrum miasta – komentuje Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w JLL.
Jarosław Zagórski przewiduje, że skoro w 2023 r. prawdopodobnie pojawi się luka podażowa, inwestycja Bridge z planowanym oddaniem na koniec 2024 r. wstrzeli się w nowy popyt. 174-metrowy wieżowiec stanie tuż obok dawnej siedziby wydawnictwa Bellona. Na 40 piętrach powstanie 47 tys. m kw. powierzchni biurowej. Nowością w porównaniu w poprzednimi projektami mają być miejsca do przechowywania i ładowania elektrycznych hulajnóg i rowerów, które stały się ostatnio popularne wśród pracowników biur.
– Podjęliśmy bardzo racjonalną decyzję. Mamy w Warszawie doskonałą lokalizację, tuż przy placu Europejskim – mówi Jarosław Zagórski.
Podobnie ocenia projekty w miastach regionalnych. Biurowiec Craft w Katowicach (13 pięter, 26,7 tys. m kw.) stanie w samym centrum, tuż obok galerii Silesia City Center. Planowane oddanie do użytku to koniec 2022 r. Kreo (9 pięter i 24 tys. m kw.) powstaje natomiast w nowej dzielnicy biurowej przy ul. Wadowickiej w Krakowie. Biurowiec ma być ukończony za około dwa lata.
Po oddaniu do użytku w pierwszym kwartale spektakularnych projektów wieżowych, takich jak Skyliner czy Generation Park Y, w Warszawie w budowie jest obecnie najmniej powierzchni biurowej od 10 lat. Większość deweloperów z pewnością ostrożniej podchodzi teraz do rozpoczynania projektów, zwłaszcza na zasadach spekulacyjnych, bez zabezpieczenia dużej części powierzchni umowami przednajmu. Zdarzają się jednak wyjątki. Najwięksi gracze, mający finansowanie oraz grunty w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, nie zwalniają tempa. Przed deweloperami stoi obecnie duże wyzwanie, bo wielu najemców w wyniku pandemii wciąż skłania się ku strategii przeczekania. Często wolą pozostać w obecnym budynku i podpisać krótkoterminowe przedłużenie, niż deklarować się długoterminowo, czego wymaga przeprowadzka. Ci deweloperzy, którzy zdecydują się jednak uruchomić teraz nowe inwestycje, mogą być wygranymi za 2-3 lata, kiedy w Warszawie spodziewana jest luka podażowa.
Deweloper nie lubi wyprzedaży
Wartość rozpoczętych inwestycji biurowych to blisko 300 mln EUR. Mimo to Ghelamco nie spieszy się ze sprzedawaniem ostatnio oddanych biurowców w Warszawie, by przeczekać czas kryzysu, kiedy oferty składają głównie tzw. opportunity funds, czyli fundusze poszukujące okazji cenowych. Sprzedało jedynie oddany do użytku w 2016 r. budynek na Mokotowie – Wołoska 24. Kupił go za ponad 60 mln EUR czeski fundusz ZFP Investments.
– Mamy inwestorów, którzy nam ufają i kupują nasze obligacje. W 2020 r. wyemitowaliśmy obligacje o wartości blisko 490 mln zł, a wykupiliśmy za 270 mln zł. W 2021 r. to odpowiednio 320 mln zł i 125 mln zł. Obecnie planujemy kolejną emisję – mówi Jarosław Zagórski.
Wśród obiektów, z którymi Ghelamco nie spieszy się na rynek, jest np. wynajęty blisko w 100 proc. The Warsaw Hub z częścią hotelową (marki Crowne Plaza i Holiday Inn Express).
– Na rynku hotelowym jest dziś dużo akwizycji, ale okazyjnych. Nie chcemy tak sprzedawać. Hotel biznesowy w samym centrum biurowych wieżowców jest skazany na sukces i powinien mieć dobrą cenę. Jesteśmy na tyle silnym graczem, że nie musimy sprzedawać go teraz, ale wtedy, kiedy będzie miał pełne obłożenie – twierdzi Jarosław Zagórski.
Firma podczas pandemii nie zapomina też o przyszłości - powiększa bank ziemi. Zapowiada, że niedługo poinformuje o kolejnych projektach. Menedżer z Ghelamco nie chce ujawnić szczegółów, ale na rynku mówi się o nowym obiekcie biurowym z komponentem handlowym w Warszawie na miejscu centrum handlowego Land przy ul. Wałbrzyskiej.