W ciągu niespełna trzech lat od powstania Harden Construction wybudował ponad 400 tys. m kw. powierzchni magazynowej i ma w budowie kolejne 400 tys. m kw. Z początkowo zatrudnionych dwóch osób spółka urosła do blisko 100 pracowników w 10 zespołach realizacyjnych i w centrali. Buduje hale magazynowe i logistyczne oraz zakłady produkcyjne w regionach: warszawskim, centralnym (okolice Łodzi), poznańskim, wrocławskim, kujawsko-pomorskim i śląskim.
Właścicielem firmy jest spółka Panattoni Construction z Luksemburga — Harden Construction realizuje inwestycje na polskim rynku jako niezależny generalny wykonawca.
Burzliwie na starcie
— W marcu 2020 r. zaryzykowaliśmy, rezygnując z pracy na dobrych stanowiskach w dużej firmie i podejmując decyzję o stworzeniu generalnego wykonawcy obiektów przemysłowych. Właśnie wybuchła pandemia i nic nie było pewne. Wkrótce jednak okazało się, że popyt na magazyny gwałtownie wzrósł, a takich firm jak nasza mogłoby wejść na rynek, nie powodując nadmiernej konkurencji, kilka albo nawet kilkanaście. Następnie sytuacja na rynku budowlanym zmieniała się jak w kalejdoskopie — mówi Paweł Fiuczek, dyrektor zarządzający Harden Construction.
Firma zaczęła działać w październiku 2020 r., kiedy ceny materiałów i usług były historycznie jednymi z najniższych, a popyt na nowe powierzchnie magazynowe zaczął nabierać rozpędu. Pandemia spowodowała rozwój kanału e-commerce, a firmy zaczęły skracać łańcuchy dostaw, gdy sprowadzanie towarów z Chin i w ogóle z Azji wiązało się z dużymi opóźnieniami. Korzystał na tym rynek magazynowy.
— Patrząc na nasycenie rynku powierzchnią magazynową i porównując Polskę z Europą Zachodnią, wiedzieliśmy, że ten segment ma przed sobą dobre perspektywy, że w Polsce brakuje drugie tyle powierzchni w stosunku do istniejącej — mówi Łukasz Kozerski, dyrektor operacyjny Harden Construction.
Pierwszy projekt zaczęła realizować w listopadzie 2020 r., a już na przełomie stycznia i lutego 2021 r. nastąpił gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych oraz problemy z ich dostępnością.
— W segmencie magazynowym wzrost cen materiałów stanowi ryzyko generalnego wykonawcy. W 2021 r. podwyżki niektórych asortymentów dochodziły nawet do 100 proc. i kluczowe stało się odpowiednie zarządzanie ryzykiem — mówi Łukasz Kozerski.
Wybuch wojny w Ukrainie w 2022 r. natomiast spowodował spowolnienie na rynku. Nastąpił również znaczący wzrost stóp procentowych, kryzys na rynku kredytów hipotecznych i co za tym idzie — zastój w mieszkaniówce. Z tego powodu niektórzy generalni wykonawcy z tego segmentu zaczęli konkurować na rynku magazynowym.
Praca po znajomości
— Kiedy podpisywaliśmy pierwszy kontrakt, było nas dwóch. Dwie kolejne osoby przekonaliśmy spośród znajomych z byłej pracy, ale potrzebna była szybka rekrutacja — mówi Paweł Fiuczek.
O ile dostawcy i podwykonawcy znali ich osobiście i nie było problemu z nawiązaniem współpracy, to największym wyzwaniem było zdobycie pracowników, którym nazwa Harden Construction jeszcze nic nie mówiła.
— W ciągu roku mieliśmy około 500 spotkań z kandydatami. W ich efekcie przyjęliśmy do pracy 50 osób — mówi Paweł Fiuczek.
W rekrutacji pomogła... pandemia. W czasie obostrzeń covidowych niewiele firm zapraszało kandydatów na rozmowy, a Harden Construction zapraszał. Jak przystało na start-up, firma wynajmowała wówczas elastyczne biuro w WeWork w Mennicy w Warszawie.
— Obecnie dużą rolę w rekrutacji odgrywają już polecenia pracowników. To dowód, że nasi pracownicy doceniają firmę — mówi Paweł Fiuczek.
Recepty na sukces
Ci, którzy na początku zaufali założycielom, że firma w ciągu trzech lat ma szansę osiągnąć 250-300 mln zł rocznych obrotów, mogą dziś cieszyć się z przekroczenia tych planów. Już pierwszy pełny rok działalności zamknęła przychodem około 280 mln zł, w 2022 r. było to już 470 mln zł, a w 2023 r. tylko w pierwszym półroczu 493 mln zł. Według Pawła Fiuczka najwięksi generalni wykonawcy specjalizujący się tylko w segmencie przemysłowym osiągają obroty rzędu miliarda zł.
— W branży magazynowej wszystko dzieje się szybko. My na przykład byliśmy w stanie wybudować w pięć miesięcy wraz z pozwoleniem na użytkowanie halę dla TERG [Media Expert — red.] o powierzchni 80 tys. m kw. z częścią biurową 2 tys. m kw. — mówi Łukasz Kozerski.
Firma nie ma stałych oddziałów terenowych, tylko zespoły realizacyjne. Co miesiąc organizuje spotkania z kierownikami budów i projektów, podczas których wymieniają się wiedzą o aktualnej sytuacji na rynku oraz o rozwiązaniach technicznych czy organizacyjnych. Pozwalają one szybko reagować na zmiany np. cen materiałów czy usług podwykonawców. Ustalane na nich są także zasady dotyczące BHP i standardy pracy.
Co ciekawe — Harden Construction jednakowo wynagradza kierowników projektów (realizujących cele finansowe) i kierowników budów (odpowiadają za terminowość i jakość), co nie jest powszechne w branży. Duża część generalnych wykonawców faworyzuje pierwszych.
— Te osoby pracują w tandemie i od ich dobrej współpracy, komunikacji zależy sukces każdej budowy — mówi Łukasz Kozerski.
Firma nie ma własnego zakładu produkcyjnego elementów prefabrykowanych czy konstrukcji stalowych, nie ma również jednego głównego dostawcy — bardzo często korzysta nawet z dziesięciu producentów jednocześnie. Dywersyfikacja przydała się zwłaszcza w czasie pandemii, gdy stawały całe linie produkcyjne i generalni wykonawcy byli zmuszani do przesuwania terminów.
— Dzięki takiemu podejściu na bieżąco mamy szeroki przegląd rynku i przede wszystkim zapewniamy sobie bezpieczeństwo dostaw — mówi Paweł Fiuczek.
Plany na przyszłość
Obecny rok Harden Construction ocenia jako bardzo dobry: ma w realizacji osiem projektów o powierzchni 400 tys. m kw. Mając na uwadze obecną sytuację gospodarczą jak też w samym sektorze budowlanym, jako cel na 2024 r. stawia sobie utrzymanie obecnych przychodów i rentowności powyżej 5 proc.
— Dotychczasowa rentowność dla zakończonych projektów oscylowała między 2 a 12 proc. By zachować rentowność projektów, które startują obecnie, trzeba natomiast bardzo mocno się napracować. Wynika to przede wszystkim z presji cenowej inwestorów, zwiększonej i zdeterminowanej konkurencji na rynku przemysłowym oraz negatywnego wpływu poziomu kursów walutowych — mówi Łukasz Kozerski.
W najbliższej perspektywie firma nie przewiduje wejścia w inne segmenty budownictwa.
— Chcemy skupić się na budowaniu hal przemysłowych. Charakteryzują się one indywidualnymi rozwiązaniami technicznymi specyficznymi dla każdego inwestora. Takie projekty zazwyczaj mają kontynuacje i umożliwiają zwiększenie portfolio stałych klientów oraz portfolio zamówień. Konkurencja w tym segmencie jest mniejsza, ale trzeba pamiętać, że są nią wtedy największe grupy budowlane działające w Polsce — mówi Paweł Fiuczek.
Wśród dotychczasowych klientów Harden Construction są takie tuzy, jak deweloper magazynowy Panattoni, firmy produkcyjne, logistyczne i handlowe, m.in. Media Expert (trzy projekty i 200 tys. m kw.), Carrefour Polska, H&M czy Poczta Polska.
Obecna sytuacja na rynku generalnego wykonawstwa jest zdecydowanie trudniejsza niż dwa lata temu. Wynika to z ogólnej sytuacji makroekonomicznej i niższego popytu na projekty, również magazynowe. Dobrze, że spółka zadebiutowała wcześniej, bo obecnie debiuty takich firm są bardzo trudne. Firmy te działają na bardzo niskich marżach i aby przetrwać, muszą mieć kilka stałych zamówień, a oto nie jest dziś łatwo, ograniczając się tylko do jednego sektora nieruchomości.