PB: Z czego — pani zdaniem — wynika boom zakupowy Polaków na hiszpańskim rynku nieruchomości?
Agnieszka Marciniak-Kostrzewa: To prawda, nie można tego inaczej nazwać jak boom. Z najnowszych danych Registradores de España wynika, że w 2023 r. rodacy kupili na Półwyspie Iberyjskim ponad 3,1 tys. nieruchomości, czyli o 142 więcej niż w dotychczas rekordowym 2022 r. Ale pamiętajmy, że nie są to ostateczne dane, bo mamy też Polaków, którzy kupili apartament bezpośrednio u dewelopera, opłacili rezerwację, podpisali umowę wstępną, ale jeszcze nie zawarli umowy notarialnej. Spodziewam się, że realny wynik za 2023 r. jest więc co najmniej dwa razy większy. Często rozmawiam z klientami i pytam o powód inwestycji w Hiszpanii. Z odpowiedzi wynika, że boom można uzasadnić trzema czynnikami. Pierwszym jest bogacące się społeczeństwo, które dywersyfikuje swój majątek. Drugi to zmiana generacyjna. Mamy 60-65-latków, którzy chcą korzystać z życia, bo zawsze o tym marzyli. Decydują się sprzedać firmę w Polsce i na miejsce do życia wybierają region Morza Śródziemnego. Mogą tu wreszcie w dobrej pogodzie pozwolić sobie na uprawianie sportu, zwiedzanie. Trzecim — myślę, że najważniejszym — powodem tak dużego zainteresowania Hiszpanią jest ryzyko geopolityczne związane z agresją Rosji na Ukrainę, dużą obawą przed powrotem Donalda Trumpa do Białego Domu oraz kryzysem na Bliskim Wschodzie. Czynniki te sprawiają, że duża część inwestorów kupuje dziś nieruchomości jak najdalej od linii frontu. Nas dzieli od niej 3,5 tys. kilometrów.
Pamiętam naszą rozmowę sprzed niespełna półtora roku. Mówiła pani wtedy, że wiele osób przenosi się do Hiszpanii ze względu na możliwości, jakie daje praca zdalna. Jak jest obecnie?
Faktycznie po pandemii home office stanowił największą motywację do tego, by tutaj bywać, natomiast obecnie przerodziło się to w model dwa tygodnie w Hiszpanii, dwa w Polsce. Powód jest prosty: większość osób, które zdecydowały się półtora roku temu na inwestycję w Hiszpanii, dziś ma tu już całe rodziny, dzieci poszły do hiszpańskich szkół. Głównie jest tak, że mężczyźni latają co jakiś czas do Polski, doglądają swoich firm.
Osiada tutaj coraz więcej Polaków. To wynika też z tego, że ludzie przestali się bać, czy się zaaklimatyzują. Rozmawiają ze znajomymi, sąsiadami, którzy wybrali Hiszpanię, i okazuje się, że to wszystko bardzo łatwo przebiega, dlaczego więc nie spróbować?
Wiele osób kupuje nieruchomości w celach inwestycyjnych. Wybierają apartamenty na etapie projektu, planowane do ukończenia za około dwa lata. Wiedzą, że jeśli nic niespodziewanego nie wydarzy się na świecie, ich ceny wzrosną.
Co sprzedaje się najlepiej — wille czy apartamenty? Dominuje rynek pierwotny czy wtórny?
Jeśli chodzi o strukturę klientów, to najwięcej z nich wybiera apartamenty — stanowią one około 65 proc. zakupów, wille odpowiadają za 35 proc. Większość z nich kupowania jest do zamieszkania na stałe, a tylko mały procent na wynajem. Rynek pierwotny odpowiada za 70 proc. transakcji, a wtórny za 30.
Jeśli chodzi o ceny, to najczęściej wybierane są nieruchomości od 600 tys. do 1,5 mln EUR. Przy czym trzeba pamiętać, że w Hiszpanii stan deweloperski oznacza, że mamy wszystko wykończone. Kuchnia jest wyposażona w sprzęty, podobnie łazienka, są położone podłogi, zainstalowane halogeny. Właściwie wystarczy tylko wstawić meble. Natomiast wille rzadko kupuje się od dewelopera. Osoby poszukujące takich nieruchomości zazwyczaj chciałyby np. kupić coś ze starą piękną hiszpańską dachówką. Wille są oferowane przeważnie w stanie do remontu. Polecamy lokalne firmy wykończeniowe, ale trzeba też zwrócić uwagę, że w Hiszpanii lokuje się coraz więcej polskich przedsiębiorstw specjalizujących się w remontach, oświetleniu, inteligentnych domach czy wykończenia wnętrz.
W jaki sposób nabywcy finansują zakupy w Hiszpanii?
W ostatnich dwóch latach 90 proc. inwestycji finansowali z funduszy własnych. Tylko w 10 proc. przypadków posiłkowali się kredytem, ale nie wynika to z jego trudnej dostępności, Jest zupełnie odwrotnie. Kredyt jest bardzo łatwo uzyskać, potrzebnych jest tylko kilka dokumentów. Najczęściej są to ostatnie dwie deklaracje podatkowe i wyciąg z biura informacji kredytowej. Potrzebny jest też numer identyfikacji podatkowej cudzoziemca, który można porównać do naszego NIP-u. Cała procedura uzyskania kredytu jest bardzo prosta — można załatwić to w zasadzie bez fizycznej obecności, kontaktując się z polskojęzycznymi pracownikami banku. Cała procedura wymaga maksymalnie dwóch miesięcy, by zweryfikować klienta i uzyskać promesę kredytową. Trzeba natomiast pamiętać, że w Hiszpanii nie otrzymamy finansowania na więcej niż 40 proc. inwestycji. Kredyty w pierwszym roku mają oprocentowanie stałe na poziomie 3,5 proc. Od drugiego roku jest to EURIBOR plus 1,5 proc. Dziś EURIBOR jest na poziomie 3,6 proc., ale spada, więc spodziewamy się, że przy kolejnej indeksacji będzie poniżej 3 proc., a może nawet około 2,5 proc.
Czy Polak może w Hiszpanii kupić nieruchomość na własną rękę, bez pomocy pośrednika? Nie będzie to zbyt karkołomne choćby ze względów językowych?
Da się to zrobić samodzielnie, ale trzeba pamiętać o jednej ważnej rzeczy. Agencje nieruchomości nie pobierają tutaj prowizji od kupującego. Nie ma on więc nic do stracenia. Choć sam zakup nieruchomości wydaje się prosty, to trzeba mieć na uwadze, że inwestycje deweloperskie są obecnie bardzo szybko realizowane, co powoduje, że ich jakość często pozostawia wiele do życzenia. Warto mieć kogoś, kto potem będzie w stanie pomóc, choćby językowo, w kontaktach z deweloperem w sprawie usterek. Klienci często nie mają na to po prostu siły i cierpliwości. Co też istotne — w sieci jest obecnie dużo nieaktualnych i niepoważnych ofert. Jest też wiele agencji, które mają np. tylko profil na Instagramie. Przestrzegam, żeby zawsze sprawdzić, od kiedy firma istnieje, czy ma biuro, ubezpieczenie OC.
Do Hiszpanii przyjechało też wielu agentów, którzy nie znają hiszpańskiego. Jak tacy pośrednicy mogą przeczytać, co jest napisane na wyciągu z księgi wieczystej? To nie jest rzetelna obsługa. Nawet jeśli ktoś mieszka w Hiszpanii kilka miesięcy czy nawet rok, nie będzie w stanie powiedzieć, czy obok pięknego terenu inwestycji nie powstanie za chwilę oczyszczalnia ścieków. Trzeba też podkreślić, że Polacy przyjeżdżają do Hiszpanii po słońce, dlatego nie powinni kupować mieszkań z ekspozycją na wschód czy północ, ponieważ jesienią i zimą będzie im po prostu zimno. To są takie niuanse, na które nie wszyscy zwracają uwagę.
Często są też zatajane obowiązujące obciążenia podatkowe czy fakt, że z posiadaniem nieruchomości wiążą się potem dodatkowe opłaty. Jeśli np. kupuje się piękną działkę z dużym terenem zielonym, to trzeba mieć świadomość, że woda jest tu bardzo droga i może drożeć. To są rzeczy, na które rzetelny agent na pewno zwróci uwagę.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
dziś: „Nieruchomości zagraniczne rozchwytywane przez Polaków”
goście: Oksana Agnieszka Żendarska — ekspertka rynku nieruchomości i inwestycji zagranicznych, Agnieszka Marciniak-Kostrzewa — Agnes Inversiones, Łukasz Dulęba — 75 Properties, Karolina Kaim — Blueprint Group