KOMENTARZ
MARCIN JAŃCZUK
dyrektor ds. PR Metrohouse i Partnerzy
Wraz z nadejściem wiosny wiele osób rozpoczęło poszukiwania działek pod budowę domu. W przypadku budynków jednorodzinnych jej optymalna powierzchnia to co najmniej 700 mkw. Należy też zwrócić uwagę na kształt działki. Wszelkie nieregularne kształty — trapezy, trójkąty — mogą być barierą we wkomponowaniu gotowego projektu domu. Poza tym, jeśli działka ma mniej niż 16 m szerokości, trudno będzie znaleźć odpowiedni projekt. Wtedy pozostanie zamówienie droższego indywidualnego.
Działka musi mieć drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Jeśli konieczny będzie dojazd przez inne działki, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zwykle nie ma z tym większych problemów, ale gdy natrafimy na upartego sąsiada, sprawa może skończyć się w sądzie. Ważne jest też określenie, kto odpowiada za drogę w sezonie zimowym. Ponadto, jeśli działka leży przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu.
Warto też zdecydować się na badania gruntu. Jest to zazwyczaj seria odwiertów, która pozwala lepiej dobrać strukturę fundamentów. Mając wiedzę o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych, będzie łatwiej zaprojektować dom. Ponadto tego typu badania odkrywają czasem niedopowiedzianą historię gruntów. Okazuje się, że w tym miejscu było kiedyś wysypisko czy pozostałości po innych budynkach lub są to grunty z przewagą torfu uniemożliwiające zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu. Taka wiedza da odpowiedź na pytanie, czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje, ale także pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy pracach budowlanych.
Warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi. Nie należy polegać na zapewnieniach sprzedającego. Mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl. Jeśli w pobliżu działki znajduje się wał przeciwpowodziowy, dom (jeśli budowa ile w ogóle będzie możliwa) musi być oddalony od podstawy wału o co najmniej 50 m. Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej.
W ewidencji gruntów i budynków (wydział geodezji starostwa) uzyskamy wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej. Jeśli właściciel udostępni nam go, możemy samodzielnie na stronie zweryfikować m.in. to, jakie jest jej przeznaczenie oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
Może się też zdarzyć, że na działce jest np. ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją, by nie być zaskoczonym, że sąsiad przejeżdża przez nasze grunty do swojej posesji. Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej umożliwi weryfikację, czy osoba, z którą prowadzi się rozmowy o zakupie, jest jedynym właścicielem działki. Księgę wieczystą można sprawdzić w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych: ekw.ms.gov.pl/ eukw/pdcbdkw.html.