KGHM postawi na opiekę senioralną

opublikowano: 07-05-2017, 22:00

Miedziowy gigant będzie miał REIT, a może nawet dwa. Na razie ma plan, trochę nieruchomości i rzeszę pracowników — potencjalny trzon akcjonariatu

W ciągu 2-3 miesięcy w grupie KGHM Polska Miedź powinny zapaść ostateczne decyzje dotyczące realizacji kompleksu Cuprum Square w centrum Wrocławia. Obiekt ma już pozwolenie na budowę — budżet inwestycji to ponad 300 mln zł. Połowę udziałów w spółce celowej, która ją zrealizuje, ma objąć Polski Holding Nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że grupa KGHM rezygnuje z aktywności na rynku nieruchomości. Wręcz przeciwnie. Miedziowy gigant szykuje się na wprowadzenie REIT-ów do polskiego prawa, co — jak planuje rząd — nastąpi z początkiem 2018 r. Projekt pilotuje KGHM TFI.

Mamy pomysł na REIT i nie czekając na ustawę, przygotowujemy się do jego powołania od strony formalnoprawnej oraz finansowej — mówi Mirosław Stanisławski, prezes KGHM TFI.
Zobacz więcej

ROBIMY SWOJE:

Mamy pomysł na REIT i nie czekając na ustawę, przygotowujemy się do jego powołania od strony formalnoprawnej oraz finansowej — mówi Mirosław Stanisławski, prezes KGHM TFI. TOMASZ WALKÓW

— Prace trwają u nas od sierpnia 2016 r. Założyliśmy, że niezależnie od tego, czy ustawa wejdzie w życie za pół roku, czy za dwa lata, będziemy tworzyli REIT. Zastanawiamy się nawet, czy nie powołać dwóch oddzielnych podmiotów — informuje Mirosław Stanisławski, prezes KGHM TFI.

Roszada i akwizycje

Jeden z REIT-ów tworzonych przez KGHM ma inwestować w biurowce. Jego zalążkiem stanie się Cuprum Square. To jednak pieśń przyszłości. Bardziej konkretny jest projekt drugiego REIT-u, choć on też wymaga jeszcze ostatecznej zgody centrali KGHM. Jego bazą ma być KGHM I FIZ AN. Fundusz jest właścicielem Uzdrowisk Kłodzkich oraz Połczyna, Cieplic, Świeradowa-Czerniawy i spółki Interferie, która ma siedem hoteli — w Szklarskiej Porębie, Świnoujściu, Świeradowie-Zdroju, Dąbkach, Ustroniu Morskim, Kołobrzegu i Głogowie — oraz udziały w ósmym, do spółki z KGHM I FIZ AN.

Mirosław Stanisławski podkreśla, że wszystkie są rentowne. Przyznaje jednak, że nie wszystkie są interesujące w kontekście modelu funkcjonowania REIT-u. Założenie jest takie, by oddzielić nieruchomości od operatorów. Budynki trafiłyby do REIT-u, który podpisałby jednocześnie umowy na ich użytkowanie ze spółkami operatorskimi. Właścicielem spółki nieruchomościowej i spółek operatorskich byłoby KGHM TFI.

— Zakładamy, że spółka, która stanie się REIT-em, powstanie jeszcze w 2017 r., a po 2-3 latach wejdzie na giełdę — mówi Mirosław Stanisławski. Notowania giełdowe to warunek konieczny uzyskania statusu REIT-u. Debiut giełdowy mógłby też służyć zbieraniu pieniędzy na akwizycje. KGHM TFI planuje nadać swojemu REIT-owi specyficzny charakter, związany z opieką senioralną — nie tylko uzdrowiskową.

— Jeśli chodzi o sektor uzdrowiskowy, jesteśmy chyba najzdrowszym podmiotem na rynku. Otrzymujemy oferty od właścicieli innych obiektów, którzy chcą je sprzedać. Niekiedy są położone blisko naszych.

Patrząc w przyszłość, bardzo interesująca wydaje nam się też długoterminowa opieka nad osobami starszymi. REIT to inwestycja długoterminowa, ważne jest więc, by umowy najmu też były długoterminowe. W branży opieki zdrowotnej nikt nie zdecyduje na umowę krótszą niż 10-15 lat — tłumaczy Mirosław Stanisławski.

30 tys. pomocników

REIT nie poprzestałby na IPO, ale z czasem realizował kolejne emisje akcji — planują autorzy projektu. — Taki model stosowany jest w większości REIT-ów, emisje robi się pod konkretne inwestycje — zaznacza Mirosław Stanisławski.

Typowy budynek uzdrowiskowy to 30-40 mln zł, ale już czterogwiazdkowe, świnoujskie Interferie Medical Spa kosztowało ponad 120 mln zł netto. Każda emisja to szansa na rozproszenie akcjonariatu. Dla uzyskania statusu REIT-u bywa to na świecie warunek ważniejszy od notowań na giełdzie. Nie ma jeszcze polskiej ustawy, więc trudno odnosić się do konkretnych warunków.

REIT KGHM może rozwiązać ten problem na swój sposób… Rząd zakłada nie tylko wprowadzenie REIT-ów, ale też zmianę systemu emerytalnego. Jego częścią mają stać się obowiązkowe Pracownicze Programy Kapitałowe (PPK). Obecnie w grupie KGHM, która na koniec 2016 r. miała 33,3 tys. pracowników, funkcjonuje dobrowolny pracowniczy program emerytalny. Fundusze zgromadzone w takich programach będą mogły być inwestowane w spółki typu REIT.

— W całej grupie KGHM bylibyśmy w stanie odłożyć w PPK około 100 mln zł rocznie — sugeruje Mirosław Stanisławski.

Amerykański wzorzec

Formuła REIT (Real Estate Investment Trust) zadebiutowała w prawie Stanów Zjednoczonych w 1960 r. Co do zasady, REIT to podmiot, który regularnie wypłaca akcjonariuszom lwią część czynszów uzyskiwanych z najmu nieruchomości, których jest właścicielem. W zamian za regularne wypłaty dywidend otrzymuje ulgę podatkową sprowadzającą się do tego, że jego zyski opodatkowanesą tylko jako dywidenda.

Podnosi to rentowność inwestycji w nieruchomości, które zazwyczaj przynoszą stabilne, ale niezbyt wysokie zyski. Warunkiem uzyskania ulgi podatkowej jest odpowiednie rozproszenie akcjonariatu — by zyski z REIT-ów czerpali ludzie przeciętnie sytuowani. Na świecie ten warunek jest egzekwowany na różne sposoby.

Niekiedy struktura własnościowaREIT-u może być względnie jednolita, jeśli udziałowcami są fundusze emerytalne lub inwestycyjne. Ustawodawcy wychodzą z założenia, że to pośrednia forma rozproszenia akcjonariatu. REIT-y inwestują zazwyczaj w biurowce, centra handlowe i magazyny. Są jednak także bardziej wyspecjalizowane — jak amerykański Welltower, symbol segmentu domów opieki i centrów rehabilitacji.

OKIEM EKSPERTA

Elementy ryzyka

SZYMON PIĄTKOWSKI

szef działu doradztwa w ochronie zdrowia PwC

Dlaczego nie działa partnerstwo publiczno-prywatne w ochronie zdrowia? Ze względu na niewielką przewidywalność finansowania systemu ochrony zdrowia. Takie działania jak obniżanie wycen świadczonych usług czy przesuwanie pieniędzy z jednej usługi na drugą, są potrzebne — były podejmowane w ostatnich latach i będą w przyszłości. Inwestorzy prywatni oczekują jednak przewidywalności.

Bez niej inwestycja, np. w nieruchomości wykorzystywane w ochronie zdrowia, obarczona jest sporym ryzykiem. Uzdrowiska i domy seniora w znacznym stopniu są finansowane przez NFZ i ZUS. Dodatkowym elementem ryzyka jest to, że narodowego funduszu za dwa lata ma już nie być i nie wiadomo, jak system będzie wtedy wyglądał.

OKIEM EKSPERTA

Kontrakty to problem

ALEKSANDER KOT

dyrektor w departamencie podatkowym Deloitte’a

Z punktu widzenia każdego REIT-u najważniejszy jest stały dopływ dochodów z najmu. W tym kontekście uzdrowiska czy domy opieki nie są generalnie złym aktywem. Na Zachodzie REIT-y dość często inwestują w takie obiekty. Dopóki jednak model funkcjonowania placówek w Polsce opiera się na kontraktach z NFZ, istnieje ryzyko związane z długością kontraktów, które w praktyce decydują o sensie działania ośrodka. Jeśli będą przynajmniej 5-letnie, REIT z takimi nieruchomościami ma sens. Jeśli tylko roczne, pojawia się istotny problem. Z drugiej strony demografia jest nieubłagana. Przybywa prywatnych placówek działających na zasadach w pełni komercyjnych. Ich operatorzy, zamiast trzymać budynek w bilansie, mogą wprowadzić go do REIT-u.

Z drugiej strony, są ośrodki komercyjne. W ich przypadku ryzyko inwestycji w nieruchomość jest mniejsze, a więc inwestorzy będą łaskawiej patrzyli na tego typu przedsięwzięcia.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu