Niedozwolonymi postanowieniami umownymi w umowie najmu zawieranej z konsumentem są takie postanowienia, które nie zostały z nim indywidualnie uzgodnione, a które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Postanowienia takie nie są dla konsumenta wiążące. Nie dotyczy to jednakże jednoznacznie sformułowanych postanowień umowy najmu określających świadczenie główne, w tym określenia ceny lub wynagrodzenia.
Podstawowe postanowienia niedozwolone
Istotą umowy najmu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony oraz zobowiązanie najemcy do zapłaty wynajmującemu umówionego czynszu. Zgodnie z art. 385 3 Kodeksu cywilnego niedozwolonymi postanowieniami umowy najmu (także każdej innej umowy zawieranej z konsumentem) są takie, które w szczególności: wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie, wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony, jak również które przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy.
Niedozwolone jest także zawieranie w umowie najmu postanowień uzależniających jej zawarcie od zawarcia innej umowy, która nie ma bezpośredniego związku z podpisywaną umową, jak również postanowień uprawniających kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny (wskazanej w tej umowie).
Nie jest również dopuszczalne wyłączenie obowiązku zwrotu konsumentowi uiszczonego czynszu, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania przed spełnieniem całości świadczenia oraz pozbawienie wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania, odstąpienia lub wypowiedzenia umowy.
Niedozwolonymi postanowieniami umowy najmu są dodatkowo postanowienia przewidujące uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia czynszu już po zawarciu umowy, nie przyznając konsumentowi prawa odstąpienia.
Rejestr Klauzul Niedozwolonych
Postanowienia umowne uznane za niedozwolone na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisywane są do Rejestru Klauzul Niedozwolonych prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Wśród wpisanych do Rejestru niedozwolonych klauzul stosowanych w umowie najmu, można wskazać zapis, iż: „Wszelkie prace remontowe, adaptacyjne i modernizacyjne najemca wykonywać będzie na własny koszt po uprzednim uzyskaniu zgody wynajmującego bez prawa do zwrotu nakładów po zakończeniu stosunku najmu”. Postanowienie to zostało uznane za niedozwoloną klauzulę z uwagi na sprzeczne z przepisami ograniczenie prawa zwrotu nakładów.
W postanowieniach umowy najmu zawieranych z biurami pośrednictwa nieruchomości często są stosowane wygórowane kary umowne, rażąco wyższe niż odsetki ustawowe (nawet kilkadziesiąt razy). Z powodu niewspółmierności kary, zapisy takie zostały uznane za klauzule niedozwolone.
Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów stwierdził ponadto, iż niedozwolone są klauzule umowne przyznające pośrednikom w obrocie nieruchomościami prowizji z tytułu samego faktu skontaktowania stron, które dopiero będą zawierać umowę najmu.
Sankcje
Stosowanie przez przedsiębiorcę postanowień umownych, znajdujących się w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych, może skutkować wszczęciem przez UOKiK postępowania, w wyniku którego może zostać nałożona na przedsiębiorcę kara w wysokości maksymalnej do 10% przychodu osiągniętego przez niego w roku ubiegłym.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964, nr 16, poz. 93, ze zm.); Rejestr Klauzul Niedozwolonych UOKiK
Kamil Giereś, aplikant radcowski, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna