Klienci BPH stracili 99 proc. na nieruchomościach

Warren Buffett mawiał, że najlepszym okresem trzymania akcji jest wieczność. Rada ta wzięła się z cykliczności rynku kapitałowego, gdzie hossa przeplata się z bessą i niezwykle trudno trafić w odpowiedni moment wejścia i wyjścia. Inwestując więc na 10 czy 20 lat, mamy większą szansę na to, że zakończymy inwestycję z zyskiem. Dane z warszawskiej giełdy potwierdzają tę tezę, bo przez ostatnie dwie dekady WIG wzrósł o ponad 300 proc., co daje 15 proc. zarobku rocznie. Nie wszystkim jednak takie długoterminowe oszczędzanie wyszło na dobre. Gdyby fundusz BPH Nieruchomości miał dziś zakończyć swój żywot, to jego klienci straciliby 99 proc. zainwestowanych przed dziesięcioma laty pieniędzy — tak wynika z niezatwierdzonego jeszcze przez audytora najnowszego sprawozdania finansowego funduszu.

Kupić drogo, sprzedać tanio

BPH Nieruchomości budował portfel w 2006 r., czyli w okresie budowlanej hossy, kiedy ceny nieruchomości komercyjnych biły rekordy. Zarządzający kupili kilka warszawskich biurowców, centrum handlowe i grunt z pozwoleniem na budowę. Potem upadł Lehman Brothers, a na świecie wybuchł kryzys finansowy, który solidnie poturbował również krajowy rynek nieruchomości. Ceny poleciały na łeb na szyję i to właśnie dlatego BPH Nieruchomości rozpoczął proces likwidacji 2 lata później, niż pierwotnie zakładano. Ostatecznie upłynnianie portfela rozpoczęło się z końcem grudnia 2015 r. Wówczas jeden certyfikat wart był 67 zł. Zgodnie z dzisiejszą wyceną wart jest 64 — ale nie złote, ale grosze.

— Rozesłaliśmy ofertę sprzedaży nieruchomości do prawie trzystu podmiotów, głównie inwestorów branżowych, i to nie tylko polskich, ale również europejskich i amerykańskich. Otrzymaliśmy 16 ofert zwrotnych, z czego połowa dotyczyła zakupu całości portfela, a reszta pojedynczych nieruchomości — mówi Piotr Karnkowski, prezes BPH TFI. Menedżer nie ujawnia, jakie ceny zaproponowali potencjalni zainteresowani. Przyznaje jednak, że podaż powierzchni biurowych przewyższa obecnie zapotrzebowanie o około 20 proc., a na rynku pojawiają się nowoczesne biurowce, co zwiększa presję na ceny. Poza tym pozycja negocjacyjna funduszu, który znalazł się pod ścianą, jest słaba, na dodatek aktywa są zlewarowane — na nieruchomości wydano około 1 mld zł, z czego tylko trzecia część to pieniądze klientów. Reszta pochodziła z kredytu. Na podstawie sprawozdania można szacować, że napływające oferty są o 30 proc. niższe od wycen nieruchomości, które posłużyły do obliczenia wartości certyfikatów w grudniu 2015 r. Po uwzględnieniu zadłużenia dla klientów funduszu na papierze pozostaje więc niewiele.

— Ta wycena jest przerażająca. Fundusze nieruchomości, tworzone w latach 2005-06, rzeczywiście wchodziły na bardzo rozgrzany rynek i gotowe były płacić astronomiczne kwoty, ale od tego czasu wyceny nie spadły o 99 proc. Gdyby sięgnąć pamięcią do poprzedniego kryzysu, to rynek nieruchomości mieszkaniowych stracił na wartości około 25 proc., podczas gdy spadki na giełdzie przekraczały nawet 60 proc. Wydaje mi się, że najlepszym wyjściem będzie uzbrojenie się w cierpliwość. Fundusz nie powinien się spieszyć z upłynnianiem portfela, jeśli otrzymuje tak niekorzystne oferty, a przy tym — mam nadzieję — uzyskuje przychody z tytułu wynajmu powierzchni biurowych i handlowych — mówi Bartosz Turek, dyrektor działu analiz Lion’s Banku.

Statut funduszu nie określa terminu zakończenia likwidacji. Jest to o tyle komfortowa sytuacja z punktu widzenia BPH TFI, że bez wiedzy o ostatecznej wycenie certyfikatów klienci nie mają podstaw do walki na drodze sądowej. A właśnie pozwem zbiorowym zakończyła się historia innego funduszu nieruchomościowego ze stajni BZ WBK TFI (czytaj poniżej).

— Sprawę staramy się rozwiązać z korzyścią dla klientów. Rozważamy wiele możliwości,ale na razie za wcześnie, aby o nich mówić. Najnowsza wycena nie jest ani ostateczna, ani wiążąca. Chcemy prowadzić proces likwidacji powoli w taki sposób, aby zabezpieczyć interes uczestników — zapewnia Piotr Karnkowski.

Kiepski timing

GE Capital, decydując się kilka tygodni temu na sprzedaż Banku BPH Aliorowi, nie pozbyło się BPH TFI, które na sprzedaż wystawione jest od 2012 r. Rynek od dawna spekuluje o potencjalnych kupcach, ale z naszych informacji wynika, że na towarzystwo nie znajdzie się chętny, dopóki nie zostanie rozwiązany problem funduszu rynku nieruchomości. Co ciekawe, BPH TFI zarządza też innym funduszem rynku nieruchomości. Jego portfel budowano już po „deweloperskiej górce”. Na wykupionej części certyfikatów (30 z 70 mln zł) klienci zarobili dotychczas 24 proc. Ten fundusz również jest w procesie likwidacji, ale w jego przypadku spieniężanie inwestycji nie jest tak problematyczne, zapewnia BPH TFI.

Powtórka z rozrywki

Arka Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ i BPH FIZ Sektora Nieruchomości to pionierzy inwestowania rynku nieruchomości. Kiedy po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej nowa ustawa o funduszach ułatwiła funkcjonowanie tego typu produktów, pojawiły się pierwsze udane emisje certyfikatów, co zachęciło potem innych powierników do tworzenia nieruchomościowych funduszy również u siebie. Szczyt formy przyszedł w 2008 r. — wówczas pojawiło się aż 6 nowych strategii, które powiększyły ofertę do czternastu funduszy. Wartość ich aktywów sięgała wówczas 2,5 mld zł. Potem wybuchł kryzys finansowy na świecie, który mocno poturbował również rynek nieruchomości w Polsce. Od tego czasu fundusze nieruchomości mają problem z upłynnianiem portfeli po satysfakcjonujących cenach. W przypadku Arki, która trzykrotnie wydłużała terminy likwidacji, ostatecznie proces wyprzedaży składników został przeniesiony do banku depozytariusza. Ten poinformował 26 lutego 2016 r., że przymierza się do wypłaty kapitału uczestnikom. Certyfikaty wycenione zostały na niecałe 65 zł, co oznaczałoby 35 proc. straty. Nie jest to jednak kompletny obraz sytuacji, bo przez lata działalności fundusz Arki trzykrotnie wypłacił dywidendę. Niemniej, część klientów czuje się oszukana i złożyli oni pozew zbiorowy przeciwko BZ WBK TFI.