Na początku roku euro kosztowało 4,6 zł – obecnie ponad 4,7 zł, a w lipcu kurs przekraczał nawet 4,8 zł. Konsumenci mocno tego nie odczuwają, ale właściciele sklepów w galeriach handlowych - zarabiający w złotych, a czynsz płacący w europejskiej walucie - już tak. Mają jeszcze w pamięci skok kursu w czasie kryzysu z lat 2008-09 z 3,2 zł do nawet 4,9 zł.
– Pojawiły się już sygnały od najemców, że niepokoją ich podwyżki kursu euro. Obawiają się, że będzie dalej rósł – mówi Beata Kokeli, szefowa działu powierzchni handlowych w firmie Cushman & Wakefield (C&W).
– Sytuacja najemców nie przypomina jednak tej z lat 2008-10. Wielu z nich korzysta jeszcze z obniżek czynszów wprowadzanych w związku z lockdownami podczas pandemii – zaznacza Magdalena Frątczak, szefowa sektora handlowego w CBRE.
Podwyżka na każdym froncie
Tomasz Ciąpała, prezes Lancerto i członek zarządu Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU), twierdzi jednak, że osłabienie złotego w ostatnim czasie bardzo mocno dotyka właścicieli sklepów w galeriach handlowych.
– Po pierwsze, właściciele galerii nie dają nam możliwości zawierania umów w złotych, zatem ryzyko kursowe w pełni spoczywa na nas. Po drugie, polscy konsumenci nie chcą płacić więcej, np. za odzież. Dlatego zwiększa się import tańszych komponentów lub gotowych produktów, które drożeją w przypadku słabości złotego, a polskie marki uzyskują przecież przychody w rodzimej walucie. Trzeba też uwzględnić wzrost wielu innych kosztów: energii, logistyki, pracowników itd. – mówi Tomasz Ciąpała.
Wtóruje mu Wojciech Kamiński, dyrektor zarządzający Maxi Zoo Polska. Przypomina, że pięć lat temu euro kosztowało ok. 4,2 zł, a w tym roku doszło aż do 5 zł. Na indeksację opłat dodatkowo wpłynie rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych w strefie euro.
– A to przecież tylko jeden z wielu rosnących kosztów składających się na ogromną presję. Usługi serwisowe związane z obecnością w galeriach też są często opłacane w euro, a dodatkowo ich koszt rośnie z powodu ograniczonej dostępności personelu. Ponadto cena prądu w tym roku wzrosła dla klientów instytucjonalnych o kilkaset procent, a kolejne podwyżki przed nami – wylicza Wojciech Kamiński.
Osłabienie złotego – w szczególności względem euro i dolara – może niekorzystnie wpływać na wyniki sieci sklepów rozliczających się z czynszu w obcych walutach i sprzedających w Polsce produkty wytwarzane za granicą. W naszym przypadku działają dwa mechanizmy zabezpieczające przed niekorzystnym wpływem kursu. Po pierwsze, mamy dwa własne zakłady w Polsce, a część produkcji zlecamy innym krajowym fabrykom. Po drugie, musimy tak zarządzać ceną – poprzez podwyżki i ograniczenie promocji – by utrzymywać marżę na oczekiwanym poziomie.
Umowy muszą być w euro
Przedstawicielka C&W podkreśla, że najemcy mogą liczyć na tymczasowe ulgi, jednak to wyjątki – wieloletnie umowy nie przewidują żadnych specjalnych rozwiązań w przypadku gwałtownego wzrostu kursu euro.
– Dzieje się tak, ponieważ podmioty zagraniczne, spółki typu REIT i fundusze, które przeważnie są w Polsce właścicielami dużych obiektów handlowych, uzyskują finansowanie i refinansowanie inwestycji od banków także w euro. Gdyby zgodziły się na proponowane przez najemców zamrożenie kursu albo zastosowanie jakichś mechanizmów hedgingowych, musiałyby zrezygnować z części przychodów, nie mogąc zmniejszyć swoich zobowiązań wobec instytucji finansujących – wyjaśnia Beata Kokeli.
Z danych Polskiej Rady Centrów Handlowych wynika, że odwiedzalność galerii jest od kwietnia wyższa niż przed pandemią – w czerwcu o 1,4 proc. Obroty w nich wzrosły w maju o 22 proc. w porównaniu do 2019 r. Większą niż w 2019 r. sprzedaż potwierdza na podstawie wyników zarządzanych przez siebie obiektów CBRE.
– Ruch w galeriach jest większy niż przed pandemią w poszczególnych miesiącach, ale w dłuższym ujęciu nadal jest mniejszy. Natomiast wzrost obrotów wiąże się przede wszystkim ze wzrostem cen produktów wymuszonym wysoką inflacją – komentuje Wojciech Kamiński.
Od początku pandemii euro podrożało na Węgrzech z 320 do 420 forintów, w Polsce wzrost nie był tak dramatyczny – kurs wzrósł z 4,3 do 4,8 zł. Rejestrowane przez nas obroty w galeriach są bardzo wysokie, w wielu przypadkach znacząco wyższe niż przed pandemią, więc mamy zdrowe fundamenty przychodowe.
Większym wyzwaniem - zarówno dla najemców, jak i zarządców galerii - jest inflacja i polityczno-fiskalny miszmasz. Z jednej strony działania banku centralnego mają zdławić inflację poprzez ograniczenie podaży pieniądza, a z drugiej - rząd zwiększa tę podaż poprzez obniżanie podatków i wprowadzanie wakacji kredytowych. Spodziewam się, że w efekcie podwyższona inflacja pozostanie z nami na dłużej. Za nią zaś idą oczekiwania płacowe i koszt prowadzenia biznesu oraz trudności z planowaniem – dla najemców i wynajmujących.
Najemcy mogą uciekać…
Właściciele centrów handlowych wciąż powtarzają, że mają one przyszłość – twierdzi szef Maxi Zoo Polska i zaznacza, że czas określić, jaka to przyszłość i jak galerie mają się zmienić, bo odpływ odwiedzających jest faktem.
– Zerwanie umowy jest najgorszą i ostateczną opcją, ponieważ to wynajmujący ma przewagę kontraktową przy jej formułowaniu. Dlatego nie sądzę, by ktoś się na to zdecydował. Nie zdziwię się jednak, jeśli najemcy nie będą przedłużać umów, przez co galerie z gorszymi wynikami będą jeszcze bardziej pustoszeć. Przed nami ciężka jesień i prawdziwy kryzys, którego najmniej adaptujący się do zmian mogą nie przetrwać – uważa Wojciech Kamiński.
– Każdy musi indywidualnie ocenić zasadność swojej obecności w galeriach handlowych. W Lancerto chcemy mieć średniej wielkości sieć sklepów [firma ma ich 45, a dąży do ok. 60 – red.] i bardzo mocny kanał e-commerce na bazie własnego e-sklepu i marketplace’ów. Do renegocjacji umów z właścicielami galerii rzadko dochodzi w trakcie trwania okresu najmu – z mojego doświadczenia wynika, że najlepiej negocjuje się przy zbliżającym się terminie wygaśnięcia umowy – dodaje Tomasz Ciąpała.
CBRE informuje, że w pierwszej połowie 2022 r. na ponad 600 najemców w zarządzanych przez niego obiektach umowy przedłużyli wszyscy (55), którym skończyły się poprzednie, natomiast 45 zawarło nowe.
…do parków handlowych
Wojciech Kamiński zwraca uwagę, że wygranymi w okresie pandemii koronawirusa okazały się parki handlowe, m.in. z uwagi na rosnące znaczenie trendu convenience, czyli dostępu do wszystkich podstawowych produktów blisko miejsca zamieszkania.
– Teraz kolejni najemcy mogą chcieć przenieść się z galerii do parku handlowego z powodu niższych kosztów. Parki handlowe są tańsze w budowie, a przestrzeń wspólna jest ograniczona do minimum, co przekłada się na niższy niż w galerii czynsz, mniej trzeba płacić również za usługi serwisowe – mówi dyrektor zarządzający Maxi Zoo Polska, które ok. 80 proc. z 71 sklepów ma w parkach handlowych, a pozostałe w galeriach.
– Opłata serwisowa w naszych Vendo Parkach wynosi 6 zł, a w galeriach sięga nawet 20 EUR. Średni czynsz w parku natomiast to ok. 10 EUR, a w śródmiejskich centrach handlowych od kilkunastu do ponad 20 EUR. Parki handlowe powstają na tańszych działkach, a ich budowa jest znacznie mniej kosztowna. Nie muszą mieć podziemnych parkingów ani olbrzymich powierzchni wspólnych, a wysoką odwiedzalność w ciągu całego tygodnia zapewnia im bliskość osiedli mieszkaniowych – stwierdza Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland, który wcześniej budował galerie, więc może porównać oba formaty.
Jego zdaniem przenosiny najemców z galerii do parków handlowych nie wynikają z chęci ucieczki przed wyższymi kosztami tylko z sukcesu drugiego z tych formatów. W okresie pandemicznych restrykcji parki zdobyły zaufanie klientów dzięki indywidualnym wejściom do sklepów bezpośrednio z parkingu. Ponadto mieszczące się tam sklepy pełnią funkcje showroomów w warunkach szybkiego rozwoju rynku e-commerce. Jacek Wesołowski podkreśla, że parki handlowe powstają nawet w 12-tysięcznych miejscowościach, podczas gdy galerie w co najmniej 60-tysięcznych.
– Jest grupa firm, jak Empik czy Smyk, które kiedyś w ogóle nie rozważałyby otwarcia sklepu w parku handlowym, a dziś są obecne m.in. w naszych obiektach. Najlepszym przykładem jest grupa LPP, która przez wiele lat odmawiała otwierania sklepów w parkach, a ekspansję Sinsay’a prowadzi teraz głównie w nich – mówi szef Trei Real Estate Poland.
– W parkach handlowych zazwyczaj działa jedna sieć spożywcza, jedna drogeria, jeden optyk itd., a wspólnym mianownikiem jest atrakcyjna cena, ponieważ konsumenci szukają w nich niezbyt drogich produktów. Firmy mające stosunkowo tanią ofertę rzeczywiście mogą myśleć o redukcji droższych lokalizacji i przeniesieniu się do parków. Nie każdy jednak ma szansą rozwinąć się w tego typu obiektach. W przypadku marek premium stawiających na jakościowe produkty, jak Lancerto, parki handlowe nie są dobrym miejscem do rozwoju sprzedaży – uważa Tomasz Ciąpała.
Małe parki handlowe o profilu zakupów codziennych stanowiły prawie 90 proc. z całej podaży nowych powierzchni handlowych w pierwszej połowie 2022 r. Wyniosła ona 110 tys. m kw. – wynika z raportu firmy Colliers. Do końca 2022 r. deweloperzy planują oddanie do użytku kolejnych 200 tys. m kw. powierzchni, głównie w parkach.