Kilka dni temu deweloperski Polnord poinformował, że cypryjska Hanapeta Holdings przysłała „sprzeciw wobec podejmowanych przez spółkę kroków, zmierzających do zawarcia umowy na świadczenie spółce usług doradczych w celu znalezienia nabywcy akcji spółki posiadanych przez obecnych akcjonariuszy”. Polnord przekazał, że Hanapeta oświadczyła, że nie zamierza sprzedać „żadnych” akcji w tego typu transakcji. Hanapeta jest… największym akcjonariuszem Polnordu. Kontroluje 20,1 proc. akcji. Przegląd opcji strategicznych, którego konsekwencją jest wybór doradcy został jednak zainicjowany w Polnordzie 19 lutego 2018 r., kilka miesięcy przed pojawieniem się w akcjonariacie Hanapety. Na stole leżały co najmniej trzy warianty rozwoju sytuacji — w tym poszukiwanie inwestora strategicznego. Hanapeta się za takiego uważa.
— Nie jesteśmy przeciwni wyłonieniu profesjonalnego doradcy, który będzie mógł skonsultować wszystkie opcje strategiczne dla Polnordu — podkreśla Harriet Menzies z Duet Asset Management.
To właśnie Duet stoi za Hanapetą. Założył go były pracownik Merrill Lynch i Credit Suisse First Boston. Siedziba Duetu jest w Londynie, ale firma ma też biura w Nowym Jorku, New Delhi czy Akrze, stolicy Ghany. Działa w obszarze funduszy hedgingowych, private equity oraz rynku nieruchomości. Tylko w 2018 r. Duet przejął belgijskie firmy zarządzania majątkiem Merit Capital i Weghsteen. Nabył też większościowy pakiet AJEAST Nigeria, do tej pory subsaharyjskiej filii AJE, największego w Ameryce Południowej producenta napojów bezalkoholowych.
Długa lista pretensji
W Polnordzie Duet pojawił się w czerwcu 2018 r. Zbiegło się to z wychodzeniem ze spółki Murapolu, który miał niecałe 10 proc. akcji. Można domniemywać, że stanowiły one zalążek pakietu Duetu. W jednej transakcji Murapol sprzedał 4,5 proc. akcji Polnordu. Potem Duet kupił jeszcze w pakiecie ponad 3 proc. Resztę dokupował na giełdzie, choć na sytuację spółki kręci nosem.
— Dziś niestety czujemy potrzebę znacznej poprawy zarządzania firmą. W ostatnim kwartale odnotowano najniższą sprzedaż mieszkań w historii spółki. Zbycie aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością nie udało się. Brak informacji na temat refinansowania kredytów PKO BP, które dotarły do terminu zapadalności. Nie zostało zakomunikowane, czy pożyczki te zostały refinansowane czy spłacone. Z pewnością nie są to przejawy właściwego ładu korporacyjnego w spółce giełdowej — zaznacza Harriet Menzies.
— Polnord prowadzi transparentną politykę informacyjną, zgodną z obowiązującymi przepisami prawa, wytycznymi ESMA oraz zasadami dobrych praktyk spółek notowanych na GPW i nie narusza zasady równości akcjonariuszy wyrażonej w art. 20 KSh. Odmiennie od spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, w spółkach akcyjnych nie występuje prawo do indywidualnej kontroli spółki przez akcjonariusza, a jedną z cech spółki akcyjnej jest instytucjonalizacja nadzoru nad działalnością spółki przejawiająca się w obligatoryjnej radzie nadzorczej. Przegląd opcji strategicznych jest prowadzony wedle najwyższych standardów, z dochowaniem należytej staranności, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i w oparciu o aktualną praktykę na polskim rynku kapitałowym. W wyborze opcji strategicznej dla dalszego rozwoju spółki zarząd nie może kierować się interesem pojedynczych akcjonariuszy, a jedynie najlepszym interesem spółki oraz długoterminowym wzrostem wartości akcji dla wszystkich — podkreśla Joanna Paczkowska-Tatomir, dyrektor ds. relacji inwestorskich i PR w Polnordzie.
Odnośnie do zadłużenia odsyła do raportu za trzeci kwartał. Zawarta tam tabela spłat uwzględnia przesunięcia płatności wobec PKO BP wynikające z podpisanych aneksów. Duet czuje się nieusatysfakcjonowany działaniami władz spółki od lata 2018 r.
— Uważamy za niezwykle ważne i pilne, by zarząd obejmował jednego lub wielu specjalistów w dziedzinie nieruchomości z odpowiednim doświadczeniem. Obecna rada nadzorcza nominowała menedżerów bez doświadczenia na rynku nieruchomości. Zaskoczyło nas to, ponieważ nie widzieliśmy takich praktyk na żadnym rozwiniętym rynku. Uważamy, że jest to po prostu niewłaściwe — komentuje Harriet Menzies.
Przedstawicielka Duetu zaznacza, że Polnord ma unikalny bank ziemi.
— Jesteśmy niezadowoleni, że żadne projekty wykorzystania tego banku ziemi nie zostały wdrożone w ciągu ostatnich sześciu miesięcy — podkreśla Harriett Menzies.
— Rok 2018 niewątpliwie był trudnym okresem dla deweloperów, którzy musieli zmierzyć się z poszerzającym się katalogiem zagrożeń dla dalszego rozwoju branży. Rosnące ceny usług budowlanych oraz przedłużający się czas związany z pozyskiwaniem decyzji administracyjnych spowodowały konieczność rekalkulacji budżetów, co doprowadziło do przesunięć w harmonogramach wielu projektów planowanych przez spółki deweloperskie i wpłynęło na realizowaną przez nie przedsprzedaż mieszkań. Polnord prowadzi wnikliwe analizy rentowności wszystkich projektów. Koncentruje się na marży, nie na wolumenie. Priorytetowym zadaniem — funkcjonującego od 1 grudnia 2018 r. w pełnym, docelowym składzie zarządu — jest przygotowanie wysokomarżowych projektów na kolejne lata. Rozpoczęły się już prace nad aktualizacją strategii, która ma wytyczyć główne kierunki jej rozwoju i zapewnić wzrost wartości dla akcjonariuszy.Przewidujemy, że jej prezentacja rynkowa nastąpi w połowie 2019 r. — informuje Joanna Paczkowska-Tatomir.
Harriet Menzies zaznacza, że Duet popiera wszystkie inicjatywy zmierzające do maksymalizacji wartości akcji Polnordu i oczekuje znaczącej reprezentacji w radzie nadzorczej.
— Jesteśmy doświadczonymi inwestorami w branży nieruchomości, posiadamy długoletnie doświadczenie zarówno w sektorze prywatnym, jak i publicznym. Jesteśmy otwarci na zwiększenie naszej własności. Niezależnie od tego, czy kupujemy więcej akcji, czy nie, angażujemy się w firmę jako inwestor strategiczny i jesteśmy w dyspozycji firmy, aby poprawić wyniki i realizacji długoterminowych celów, koncentrujących się na podstawowej działalności Polnordu — podsumowuje Harriet Menzies.
Konkurent na horyzoncie
Przedstawicielka Duetu uchyla się od odpowiedzi na pytania czy dla zwiększenia wpływu na spółkę Duet ogłosi wezwanie oraz czy proponował odsprzedanie akcji innym dużym akcjonariuszom. Opcja ta mogłaby być ciekawa zwłaszcza dla PKO Banku Polskiego i Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), które walory Polnordu przejęły w 2015 r. za długi imperium Ryszarda Krauzego. Oba banki odmówiły odpowiedzi na pytanie, czy dostały od Duetu propozycję sprzedaży akcji.
— Niestety nie możemy udzielić takich informacji. Polnord jest spółką notowaną na giełdzie i obowiązują nas przepisy rozporządzenia MAR — mówi Radosław Milczarski z BGK.
— Bank nie udziela tego typu informacji — wtóruje mu Michał Zwoliński z PKO BP.
Z działań Duetu wynika jednak, że na stole może leżeć inna oferta. Gdy Duet miał już 20 proc. akcji, zażądał zwołania walnego podczas którego zostanie m.in. powołany rewident do zbadania prowadzenia przez zarząd Polnordu rozmów z londyńskim funduszem Catalyst Capital lub podmiotami z nim powiązanymi, udostępniania tym podmiotom dokumentacji wewnętrznej Polnordu (due diligence) oraz sposobu komunikacji tych spraw rynkowi kapitałowemu przez zarządu Polnordu.
W 2018 r. Catalyst Capital kupił warszawski kompleks biurowy Harmony Office Center II, wrocławski biurowiec Nobilis Business House i Galerię Świdnicką. Od kilku lat jest też właścicielem budynku, w którym do niedawna mieściła się warszawska siedziba GetBacku.