Ostatnio pisaliśmy w PB, że w stolicach regionów popyt na biurowce jest największy w historii, ale deweloperzy nie palą się do inwestowania. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku magazynów i to w skali całego kraju.
Podaż spada
Z danych firmy doradczej Newmark Polska wynika, że w I połowie 2025 r. deweloperzy oddali do użytku ok. 1,15 mln m kw. takich obiektów, czyli o niemal 30 proc. mniej niż rok wcześniej.
- Jest to zarazem najniższa nowa podaż w skali I półrocza od 2020 r. W drugim kwartale br. polski rynek magazynowy powiększył się o 468,4 tys. m kw., co oznacza spadek nowej oferty o ponad 31 proc. w ujęciu kwartalnym i o ponad 40 proc. w ujęciu rocznym – mówi Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmarku.
Na koniec czerwca 2025 r. w budowie było ok. 1,5 mln m kw. obiektów przemysłowo-logistycznych. To o ponad 26 proc. mniej niż przed rokiem.
Tymczasem popyt na magazyny znacząco wzrósł.
- W całym I półroczu 2025 firmy wynajęły łącznie ponad 2,95 mln m kw., czyli o 10,2 proc. więcej niż rok wcześniej – informuje Jakub Kurek.
W samym II kwartale 2025 r. najemcy zakontraktowali ponad 1,84 mln m kw. magazynów – aż o ponad 66 proc. więcej niż kwartał wcześniej i o 7 proc. więcej w porównaniu do tego samego okresu 2024 r.
- Był to piąty co do wielkości poziom aktywności najemców w ujęciu kwartalnym, jaki odnotowano na polskim rynku magazynowym od początku prowadzenia statystyk – tłumaczy Jakub Kurek.
Europejska czołówka
Ograniczona aktywność deweloperów może wynikać m.in. z faktu, że do wynajęcia jest obecnie najwięcej gotowych obiektów w historii - ponad 2,9 mln m kw.
Eksperci firmy Cushman & Wakefield zwracają dodatkowo uwagę, że całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczyły już 36 mln m kw.
- W zaledwie sześć lat rynek podwoił się z nawiązką, co pokazuje imponujące tempo rozwoju sektora logistycznego w Polsce. Gdyby wszystkie obiekty przemysłowo-logistyczne ustawić obok siebie, zajęłyby obszar równy 7 proc. powierzchni Warszawy, 11 proc. Krakowa lub 12 proc. Wrocławia - tłumaczy Anita Mikusek, ekspertka Cushman & Wakefield.
Także Renata Osiecka, partner zarządzająca w Axi Immo, podkreśla, że polski rynek magazynowy jest w europejskiej czołówce pod względem zasobów i dynamiki popytu.
- Oczekujemy dalszego wzrostu liczby transakcji inwestycyjnych, zwłaszcza portfelowych i typu sale & leaseback [sprzedaż nieruchomości, a następnie jej najem - red.]. Widzimy stopniowe dojrzewanie rynku, na którym dominuje pogłębiona analiza nad spekulacją, rośnie znaczenie ESG, w efekcie czego zawierane są dłuższe umowy – mówi Renata Osiecka.
Fundusze wybierają logistykę
Polskie magazyny wciąż znajdują się na celowniku funduszy, które - według danych firmy Knight Frank - ulokowały w nich w I połowie 2025 r. 694 mln EUR, a więc aż o 136 proc. więcej niż rok wcześniej.
- Segment magazynowy pozostaje atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych. Duże zainteresowanie aktywami logistycznymi wynika z silnych fundamentów i relatywnie niskiego ryzyka. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów uległy lekkiej kompresji i wynoszą 6,25 proc. – informuje Krzysztof Cipiur, dyrektor zarządzający i szef działu rynków kapitałowych w firmie Knight Frank.
Podobne obserwacje ma Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, ekspertka firmy Avison Young.
- Sektor magazynowy zajął pierwsze miejsce jako najlepiej prosperujący segment rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w I połowie 2025 r. Odpowiadał za najwięcej, bo aż 40 proc. wartości transakcji, i odnotował najbardziej spektakularną umowę - w kwietniu sfinalizowano największą transakcję sale & leaseback w całym regionie Europy Środkowej i Wschodniej, której wartość przekroczyła 253 mln EUR [dwa zakłady produkcyjne firmy Eko-Okna kupił amerykański fundusz inwestycyjny Realty Income Corporation - red.]. Inwestycja ta oznaczała długo oczekiwany powrót dużych transakcji logistycznych i stanowiła ponad jedną trzecią całkowitego wolumenu sektora - przypomina Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska.
.