W lutym 2024 r. ceny transakcyjne mieszkań w Polsce poszły w górę. Indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl, urósł w porównaniu ze styczniem o 0,6 pkt, sięgając 112,35 pkt. Podobną zwyżkę odnotowano w Warszawie, gdzie urban.one wyniósł 124,28 pkt, o 0,67 pkt więcej niż miesiąc wcześniej.
Wiele zależy od rządu
W górę poszły także ceny ofertowe w największych miastach. Wyjątkiem była Łódź, w której stawki za m kw. nowych lokali zatrzymały się na poziomie sprzed miesiąca, a używanych spadły o 3 proc.
— Największą dynamikę dodatnich zmian odnotowaliśmy w Krakowie, a najniższą w Poznaniu — informuje Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Eksperci ankietowani przez tę firmę nie ukrywają, że przyszłość stawek będzie zależała od tego, co się stanie z zapowiadanym na jesień nowym rządowym programem tanich kredytów.
Z danych wynika, że w związku z nim część osób wstrzymuje się z decyzją o zakupie nieruchomości.
Według Otodom Analytics deweloperzy działający na siedmiu głównych rynkach sprzedali w I kw. 2024 r. niespełna 12,4 tys. mieszkań, o 7 proc. mniej niż kwartał wcześniej.
— W tym samym czasie do sprzedaży trafiło 15,9 tys. mieszkań, o 6 proc. więcej niż kwartał wcześniej i o 120 proc. więcej niż rok temu. Moim zdaniem spadek sprzedaży wynika z jednej strony z wyczekiwania na nowy program wsparcia kredytobiorców, ale nasze badania prowadzone na użytkownikach Obido wskazują, że dla coraz większej liczby kupujących problemem stają się wysokie ceny — mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Nieco inne spostrzeżenia ma Michał Kubicki, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej (KIG). Jego zdaniem podgrzewanie nastrojów kolejnymi informacjami o programie Mieszkanie na start powoduje, że popyt cały czas idzie w górę.
— Kupujący za gotówkę, którzy do tej pory nie nabyli żadnego lokalu, będą ścigać się z czasem. Chodzi o to, by w celach spekulacyjnych kupić przed wejściem programu w życie i zarobić na zwyżce cen spowodowanej kolejnym nakręcaniem spirali popytowej. I to wszystko niezależnie od faktycznej liczby potencjalnych kredytów, które będą mogły zostać udzielone. Od ponad roku mamy do czynienia z owczym pędem przed każdym nowo uruchamianym programem. Efekt psychologiczny można porównać z FOMO (ang. fear of missing out), a więc strachem przed niewykorzystaniem szansy na potencjalny zarobek. Szacuję, że ceny nowych mieszkań w Warszawie urosną jeszcze o około 2 tys. za m kw., ocierając się o granicę 20 tys. zł, i to mimo głosów, że już dawno dobiliśmy do sufitu cenowego — uważa Michał Kubicki.
Trudny czas na planowanie
Według GUS tylko w lutym 2024 r. deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 14,1 tys. mieszkań, o 17,7 proc. więcej niż w styczniu i aż o 115,2 proc. więcej niż rok wcześniej.
Spółki uzyskały w tym czasie pozwolenia na budowę prawie 15,5 tys. mieszkań, co było wynikiem wyższym o 42,3 proc. od wyniku styczniowego i o 5,7 proc. lepszym od tego z lutego 2023 r.
— Rok wyborczy nigdy nie jest dobry do precyzyjnego planowania biznesu deweloperskiego. Począwszy od zmian legislacyjnych, które zawsze mają charakter ad hoc, są robione pod publiczkę celem zgarnięcia dodatkowych głosów, przez niechęć urzędników samorządowych do wydawania decyzji o warunkach zabudowy lub pozwoleń, zwłaszcza dla dużych projektów mieszkaniowych, a na graniu terminami wprowadzania kolejnych prawnych utrudnień skończywszy. I tak mamy do czynienia z wieloma wrzutkami legislacyjnymi poprzedniego rządu, które w dużej części są bardzo szkodliwe, a w obecnym układzie politycznym — mimo donośnych sprzeciwów środowiska — nie są modyfikowane. Przesuwany jest jedynie czas ich wejścia w życie. Wydłuża się też czas postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleń na budowę, zwłaszcza jeśli mogą być one w jakiś sposób źle przyjęte przez lokalną społeczność — mówi Michał Kubicki.
Grunty nadal drożeją
Deweloperom nie ułatwiają działalności także drożejące grunty — z danych Cenatorium wynika, że indeks urban.one dla tego segmentu wzrósł w lutym o 0,47 pkt, sięgając 146,25 pkt. Skutkuje to rozlewaniem się miast.
— Brak działek i wysokie ceny gruntów w obrębie miast wojewódzkich sprawiają, że ceny mieszkań rosną, a nowe inwestycje coraz częściej koncentrują się na innych regionach niż kilka lat temu — mówi Małgorzata Wełnowska.
Podobnie jak przed miesiącem eksperci przewidują, że sytuacja na rynku gruntów w nadchodzących miesiącach się pogorszy — takiego zdania jest 60 proc. ankietowanych. 30 proc. opowiedziało się za stabilizacją, a jedynie 10 proc. za poprawą.