Zyski, na jakie można liczyć, inwestując w apartament w condohotelu i w mieszkanie w systemie condo, są podobne: 6-9 proc. rocznie. Warto jednak pamiętać, że decydując się na pierwsze rozwiązanie, mamy do wyboru głównie miejscowości turystyczne, zaś w drugim przypadku — największe miasta.
Według Marcina Krasonia, analityka z Home Brokera, przewagą lokum w inwestycji mieszkaniowej jest to, że jego właściciel może wypowiedzieć umowę zarządzania najmem i zamieszkać w lokalu na stałe. Natomiast pokój condohotelowy jest odrębną nieruchomością i ma księgę wieczystą, w świetle prawa nie jest lokalem mieszkalnym, lecz użytkowym. Nie można więc zameldować się w nim na stałe. Długość tzw. pobytu właścicielskiego zależy od umowy z operatorem i może wnosić np. 14 lub 21 dni.
— Pokój hotelowy zawsze będzie tylko pokojem, jeśli jednak znajduje się w kurorcie i jest dobrze zarządzany, są duże szanse na wysokie zyski — mówi Marcin Krasoń.
Jest jednak druga strona medalu. — Kredytu hipotecznego na zakup condomieszkania udzieli niemal każdy bank, natomiast w przypadku condohoteli liczba kredytujących jest ograniczona, a ponadto trzeba się liczyć z koniecznością wniesienia większego wkładu własnego i z wyższą marżą kredytową — tłumaczy Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion’s Banku.
Powrót do łask
W Europie budowa w formule condo nie jest nowością. Na najbardziej rozwiniętych rynkach praktykuje się to od dawna.
— Głównym czynnikiem, który różni je od klasycznego inwestowania w nieruchomości na wynajem, jest to, że deweloper bierze na siebie nie tylko obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością, ale także jej najmem — przypomina Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu polscy deweloperzy rzadko się interesowali formułą condo, koncentrując się głównie na szybkiej sprzedaży obiektów, a nie na ich zarządzaniu.
— Mieszkania sprzedawały się praktycznie od ręki. Deweloperzy zachęceni sukcesem postanowili wyjść z metropolii do znanych miejscowości i ośrodków turystycznych. Kupowali ziemię pod inwestycje nad morzem, w górach i nad jeziorami często w tzw. górce cenowej, łudząc się, że rynek będzie dalej galopował, ceny będą rosły, turyści zagraniczniulokują tu swoje fundusze, a banki będą przyjaźnie dawać kredyty krajowym, coraz lepiej zarabiającym inwestorom — opowiada Tomasz Błeszyński.
Ruszyły kampanie medialne zachęcające do zakupu tzw. drugiego domu w urokliwym miejscu. Prognozowano, że coraz lepiej zarabiający Polacy będą jeździli na weekendy nowymi autostradami do rodzimych kurortów i mieszkali w swoich pięknych condoapatamentach lub condohotelach.
— Takie były plany, ale kiedy przyszedł kryzys, okazało się, że coraz trudniej sprzedać gotowe lokale. Zmieniono koncepcje i powrócił model condo. Deweloperzy zajęli się zarządzaniem, bo lepiej zagospodarować to, co jest, niż trzymać pustostany — mówi Tomasz Błeszyński.
Zasady zarobku
W Polsce mamy znacznie więcej condohoteli niż condomieszkań. W kilku kurortach takie inwestycje ma m.in. Zdrojowa Invest.
— Właściciele uczestniczący w systemie hotelowym lub apartamentowym podpisują umowy najmu na kilka bądź kilkanaście lat. Jednocześnie oddają operatorowi prawa do dysponowania lokalem i wynajmu turystom, pobierając z tego tytułu zyski. Pozostaje im natomiast prawo do przeniesienia własności, w tym sprzedaży i obciążenia kredytem hipotecznym — wyjaśnia Jan Wróblewski, członek zarządu Zdrojowej Invest.
Dodatkowo właściciel udziela operatorowi pełnomocnictwa do działania we wspólnocie mieszkaniowej, w tym do decydowania o kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (np. korytarze, klatki schodowe, windy), które tak jak i wszelkie koszty eksploatacyjne apartamentu, z bieżącymi naprawami włącznie, pokrywa operator. 25 apartamentów w systemie condo w Hotelu Mikołajki na Wyspie Ptasiej zbudował deweloper Inpro, który z właścicielami apartamentów dzieli się po połowie przychodem z wynajmu, zaś umowę zawiera na 10 lat.
— Hotel może wynajmować apartament przez 11 miesięcy, natomiast 1 miesiąc w roku apartament jest do dyspozycji właściciela, który może zarezerwować go dla siebie na 15 dni w sezonie, od 15 czerwca do 15 września, i na 15 dni poza sezonem. Condohotele oferują zwrot inwestycji od 6 do 10 proc. rocznie. Zakładamy 60-procentowe obłożenie w roku. Z naszych szacunków wynika, że właściciel apartamentu na parterze może zarobić około 80 tys. zł rocznie, czyli przez 10 lat jego przychody mogą wynieść około 0,8 mln zł — mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro.
Mieszkania w systemie condo można kupić m.in. w Szczecinie i Warszawie. Na stołecznym rynku taką formę inwestowania proponuje Dolcan. Jak wynika z danych tego dewelopera, przez półtora roku 84 inwestorów zarobiło na tym 8 proc. w roku. Dolcan regularnie wypłaca klientom zyski. Inwestorzy, którzy zdecydowali się na roczny system rozliczania, otrzymali nawet ponad 63 tys. zł.
— Inwestor, decydując się na udział w naszym systemie, otrzymuje gwarantowany, stały zysk wysokości 8 proc. rocznie. Zyski nie zależą od zmiennych czynników rynkowych, np. obłożenia lokali. Możemy zaproponować takie rozwiązanie klientom, ponieważ rynku mieszkań na wynajem w największych aglomeracjach nie cechuje sezonowość jak w przypadku nieruchomości wakacyjnych. Im większa kwota zainwestowana w mieszkanie, tym wyższe zyski.
Przykładowo w inwestycji Ogrody Ochota przy alei Krakowskiej inwestor, kupując mieszkanie za 496 tys. zł wraz z wykończeniem w standardzie hotelowym, osiągnie zysk 39,7 tys. zł rocznie — wyjaśnia Robert Ziółek, prezes Dolcanu.