Na lepsze czasy na krajowym rynku mieszkaniowym przyjdzie nam jeszcze trochę poczekać. Dziś opłacalność najmu mieszkania kształtuje się na podobnym poziomie co stopa zwrotu z lokaty bankowej czy obligacji skarbowej. I nic nie zapowiada rychłej poprawy.
Eksperci Open Finance zebrali aktualne oferty wynajmu pochodzące z serwisu Domiporta.pl oraz ceny transakcyjne mieszkań, po których klienci pośrednika finansowego realizowali ich zakup w ostatnich trzech miesiącach. Na tej podstawie wyliczyli rentowność netto inwestycji w zakup mieszkania na wynajem.
Okazuje się, że w sierpniu można było na tym zarobić na czysto 4,11 proc. W przypadku rocznej lokaty bankowej było to tylko 4,1 proc. (minus 19-procentowy podatek!). Więcej dały natomiast zarobić skarbowe obligacje dziesięcioletnie. Ich rentowność wyniosła w pierwszym, rocznym okresie odsetkowym 5,75 proc. — po odliczeniu podatku zostaje w kieszeni 4,7 proc. zysku.
Zdaniem analityków, taki stan rzeczy utrzyma się jeszcze co najmniej kilkanaście miesięcy. — Niedopasowanie popytu i podaży na rynku mieszkaniowym i niekorzystne zmiany na rynku kredytowym skłaniają do wniosku, że ceny mieszkań w dalszym ciągu będą powoli spadać. Nie należy nastawiać się zatem na potencjalnie wysoki zwrot z kapitału zainwestowanego w mieszkanie na wynajem — twierdzi Bernard Waszczyk z Open Finance.
Równia pochyła
Ubiegłoroczny wskaźnik średniej rentowności najmu wynosił 4,14 proc. Jednak, jak wylicza Bernard Waszczyk, osoba, która kupiła mieszkanie przed rokiem i wynajmowała je przez 10,5 miesiąca, ze względu na wzrost inflacji (4,3 proc. w sierpniu 2011 r., licząc rok do roku) odnotowała średnią realną stopę zwrotu na poziomie minus 1,39 proc. Na realny zysk można było liczyć wyłącznie w Łodzi (2,71 proc.) i Poznaniu (0,49 proc.). Powód? Ceny nieruchomości w tych dwóch miastach w ciągu ostatniego roku nie uległy zmianie. Natomiast największą stratę odnotowali inwestorzy, m.in. we Wrocławiu (-6,85 proc.), w Gdańsku (-2,35 proc.) i Krakowie (-1,50 proc.).
— Wprawdzie w ujęciu rocznym realną stratę przyniosły również roczne lokaty bankowe i dziesięcioletnie obligacje skarbowe, ale zdecydowanie mniejszą, bo odpowiednio 0,5 proc. i 0,05 proc. — wylicza Bernard Waszczyk.
Według eksperta, nawet pomimo aktualnej tendencji spadkowej, inwestowanie w nieruchomości to opłacalny sposób lokowania kapitału, zwłaszcza że mieszkanie wartość posiada już samo w sobie. Taka inwestycja w perspektywie kilkuletniej zawsze przynosiła zysk. Trzeba tylko wiedzieć, gdzie i jak kupować.
Szanse na większy zysk z najmu mają właściciele mieszkań w dużych miastach jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków. Tu łatwo o najemcę. Dobrze rokują też miejscowości turystyczne — Sopot czy Zakopane.
Bernard Waszczyk, Open Finance
Warto poczekać
— Przy niemałej, bo kształtującej się na poziomie powyżej 4 proc., inflacji odnotowaliśmy w ubiegłym roku realną stratę z inwestycji mieszkaniowych. Jednak prognozy są optymistyczne. W 2012 r. inflacja powinna osiągnąć poziom 2,6 proc., zatem zysk z tytułu najmu będzie już dodatni — zapewnia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Home Broker.
Jego zdaniem, w perspektywie 2-3 lat średnia rentowność z wynajmu mieszkania ma szansę przekroczyć 5 proc. Warunkiem jest dobry dobór nieruchomości. Najwięcej zyskają właściciele dwupokojowegomieszkania w centrum miasta, zwłaszcza że dla najemców ważniejsza jest liczba pokoi niż metraż. Ale można też pokusić się o inwestycję zagraniczną. Global Property Guide szacuje, że największą rentowność brutto dają nieruchomości mieszkaniowe na wynajem w Mołdawii — 11,18 proc.
W zestawieniu równie dobrze wypadają Ukraina — 9,09 proc., Macedonia — 7,38 proc., Węgry — 7,18 proc. oraz Turcja — 5,82 proc. Zaznaczyć jednak trzeba, że wyliczenia dotyczą luksusowych apartamentów w centrum największych miast, a nie segmentu mieszkań popularnych.
5,75
proc. To roczne oprocentowanie 10-letniej obligacji skarbowej. Po odliczeniu podatku zysk sięga 4,7 proc.