Rekomendacja SII, która obowiązuje od stycznia, narzuciła bankom kolejne ograniczenia w wyliczaniu zdolności kredytowej. W komentarzach różnych instytucji pojawiło się wiele odmiennych szacunków dotyczących tego, jakiego odsetka potencjalnych kredytobiorców mogła ona dotknąć. Najbardziej radykalne scenariusze zakładały mocno dwucyfrowy spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych w tym roku.
Pomocne w prognozowaniu takich zjawisk mogą być dane Eurostatu. Europejski urząd statystyczny bada bowiem, jaki odsetek obywateli wydaje na nieruchomości ponad 40 proc. domowego budżetu. Próg ten jest niemal zbieżny z nałożonym przez Rekomendację SII wymogiem, aby rata kredytu walutowego stanowiła nie więcej niż 42 proc. dochodu netto.
Co dziesiąty kredytobiorca
Dane Eurostatu dotyczą co prawda tych, którzy już spłacają kredyty mieszkaniowe, co więcej - dotyczą one 2010 r. - ale dają ogólny obraz sytuacji. Zgodnie z nimi tylko co dziesiąty kredytobiorca ponosi w związku z utrzymaniem nieruchomości koszty większe niż 40 proc. Składają się na nie rata kredytu, podatki od nieruchomości oraz wydatki na utrzymanie (np. czynsz). Gdyby założyć, że od 2010 r. sytuacja nie zmieniła się radykalnie, można przyjąć, że Rekomendacja SII w skrajnym przypadku może dotknąć 10 proc. ubiegających się o kredyt. Dlaczego w skrajnym? Bo zaciągający kredyty w złotych mogą spłacać ratę na poziomie już nie 42, ale 50 proc. lub 65 proc. dochodu netto. Co więcej, do tych limitów nie wlicza się kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Uzasadnione wydaje się zatem przyjęcie – na bazie danych Eurostatu - że rekomendacja mogła dotknąć kilku procent rynku.
Niższa zdolność kredytowa
Takie szacunki są zgodne z danymi mówiącymi o spadku zdolności kredytowej w przypadku kredytów w złotych o 7 proc. w lutym względem grudnia. Gorzej sytuacja wygląda w przypadku finansowania w euro, bo tu dla rodziny o przeciętnych dochodach mamy spadek zdolności o jedną czwartą. Wynika on nie tylko z konieczności zastosowania nowych obostrzeń, ale wycofania się części banków z udzielenia kredytów w euro. Inne dane, na podstawie których można wnioskować, jaką część rynku dotknęła Rekomendacja SII dotyczą sprzedaży kredytów mieszkaniowych w III kw. Według danych ZBP, przeciętny kredyt udzielony w III kw. ubiegłego roku miał wartość 215 tys. zł podczas gdy przeciętna zdolność kredytowa rodziny zarabiającej podwójną średnią krajową wynosi obecnie 360 tys. (kredyt w złotych). Daje to bufor w kwocie 145 tys. zł. Można więc przyjąć, że Rekomendacja SII dotknęła przede wszystkim osób, które do tej pory miały dużą możliwość zaciągnięcia kredytu w euro, a teraz nie spełniają wymogów dochodowych (zarabiają powyżej średniej, ale mniej niż kilkanaście tysięcy). Druga grupa to osoby, które nie są zmuszone do zakupu nowego mieszkania i nie opłaca im się zaciągać droższego kredytu w złotych w sytuacji, gdy bank odmówi im finansowania w euro.
Zapasy w domowych budżetach
Warto też zauważyć, że Polska na tle innych krajów UE wypada całkiem korzystnie pod względem odsetka gospodarstw domowych spłacających kredyt, które przeznaczają ponad 40 proc. domowego budżetu na nieruchomość. Wydatki przekraczające 40 proc. budżetu Eurostat określa mianem nadmiernych. Wśród właścicieli spłacających kredyt odsetek ten wynosi w krajach „nowej” Unii aż 13 proc. W krajach „starej” UE nadmierne wydatki na nieruchomość są rzadszym problemem niż w Polsce - przeciętnie 7,9 proc. kredytobiorców ponosi taki ciężar.
Porównując Polskę z poszczególnymi krajami UE warto też zwrócić uwagę na Litwę i Słowację. W krajach tych odpowiednio 24,8 i 21,1 proc. wydaje na nieruchomość ponad 40 proc. dochodu. Zupełnie inaczej jest w przypadku bogatszych krajów, takich jak: Austria, Francja czy Luksemburg. W ich przypadku gospodarstwa domowe, które spłacają kredyt na zakup nieruchomości, wydają na jej utrzymanie odpowiednio tylko 2,4, 1,4 i 0,9 proc.
