W styczniu skumulowały się dwa niekorzystne dla kredytobiorców czynniki – Rekomendacja SIII i duży wzrost stopy WIBOR. Trzyosobowa rodzina, która ma dochód ok. 5 tys. zł netto i nie spłaca żadnych innych zobowiązań, może liczyć przeciętnie na 363,1 tys. zł kredytu mieszkaniowego w złotych. Ta sama rodzina, ubiegając się o kredyt złotowy w grudniu, mogła liczyć średnio na 391,9 tys. zł.
Gdyby kredyt miał być na okres dłuższy niż 30 lat, różnica w zdolności między grudniem a listopadem byłaby większa. O ile jeszcze w zeszłym miesiącu bank wyliczając zdolność mógł przyjąć 30-letni czy nawet dłuższy okres, to obecnie musi przyjąć najwyżej 25 lat. Poza tym jeśli w czasie spłaty kredytobiorcy wejdą w wiek emerytalny, bank powinien odpowiednio zmniejszyć ich dochód.
Zaszkodził WIBOR
Dane Home Broker prowadzą też do innego wniosku – styczniowy spadek przeciętnej zdolności był najprawdopodobniej spowodowany nie tylko wejściem w życie rekomendacji, ale też opóźnionym skutkiem wzrostu WIBOR-u. W ostatnim kwartale ubiegłego roku, choć WIBOR wzrósł o 0,23 pkt. proc., przeciętna zdolność w poszczególnych miesiącach prawie się nie zmieniła. Pozwala to przypuszczać, że podwyżka została uwzględniona właśnie w styczniu, kumulując się w czasie z Rekomendacją SIII. To o tyle optymistyczny sygnał, że na ten rok prognozowany jest spadek WIBOR-u. Jeśli więc banki nie podniosą marż kredytowych, zdolność ma szansę ponownie wzrosnąć. Uwzględniając te dwa czynniki, czyli wejście w życie zaleceń nadzoru i wzrost stopy bazowej, spadek zdolności o 7 proc. należy traktować jako stosunkowo nieduży. Przewidywania były bardziej pesymistyczne, bo mówiły o obniżeniu zdolności w złotych nawet o 10 proc.
Zdolność spadła
Co pocieszające, nawet zdolność wyliczana według nowych zasad jest większa od przeciętnej kwoty kredytu mieszkaniowego. W III kw. 2011 r., według danych ZBP, wyniosła ona 214 tys. zł (nowe umowy). Średni wskaźnik LtV, czyli relacja kwoty zadłużenia do wartości nieruchomości, wyniósł ok. 75 proc., a to oznacza, że przeciętny kredytobiorca dysponował wkładem własnym przy zakupie mieszkania. Większość rodzin nie powinna zatem odczuć konsekwencji spadku zdolności kredytowej. W najgorszej sytuacji są osoby o najniższych zarobkach, które nie dość, że mają bardzo niską zdolność, to rzadko dysponują oszczędnościami. Im dużo trudniej będzie teraz kupić własne M.
Znacznie gorzej sytuacja wygląda w przypadku kredytów w euro. Tu nie dość, że wymogi nowej rekomendacji są znacznie bardziej rygorystyczne, to jeszcze bardzo skurczyła się oferta banków. Obok obliczania zdolności dla maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania, dochodzi jeszcze ograniczenie, że rata nie może stanowić więcej niż 42 proc. dochodu netto. Z kredytowania w walutach wycofali się w ostatnich dniach dwaj duzi gracze – PKO BP i Kredyt Bank – a od przyszłego tygodnia zrobi to też Credit Agricole. Ponadto mBank i Multibank znacznie ograniczyły ich dostępność (kolejne banki sygnalizują taki zamiar). W styczniu przeciętna zdolność w euro skurczyła się o ponad 103 tys. zł w porównani z grudniem.
Po staremu, czy po nowemu?
Przed obniżką zdolności mogą uchronić się osoby, które złożyły wniosek o kredyt przed końcem roku. Banki podawały różne daty – 31 grudnia, 30 grudnia, 27 grudnia. Samo złożenie wniosku do końca roku może jednak nie wystarczyć do tego, żeby był on rozpatrywany na starych zasadach. W lepszej sytuacji są osoby, które mają już przynajmniej wstępną decyzję kredytową, o ile bank ocenił zdolność przed końcem roku. Jest spora szansa na to, że bank nie będzie jej analizował ponownie, choć poszczególne banki mogą mieć różne procedury w tym zakresie.
