Pałac Kultury rzeczywiście wprowadza na rynku nieruchomości ferment, bo zbyt skrupulatny analityk przypisałby go do kurczącego się segmentu zabudowy pałacowej, dworskiej i zamkowej. Całkowita wartość transakcji wyniosła w nim 444 mln zł — podaje raport Cenatorium, ale nie w perspektywie roku, tylko w zamaszystym przedziale lat 2004-17. „Nikt nie kupuje już pałaców czy zamków, by ulokować w nich kapitał z nadzieją na zysk z takiej inwestycji” — czytamy w raporcie, który tłumaczy smutną diagnozę wysokim ryzykiem. Pałac Kultury w tym wszystkim może się jednak przydać dla porządku, bo, mimo zamiłowania do domków z kolumnami, zwykle nie mamy pojęcia, czym dwór różni się od pałacu i dlaczego na zamku straszy.
Miodowa za miliony
Najwyższy budynek stolicy — jako pałac — jest bez wątpienia budowlą reprezentacyjną, ale też bezbronną, bo tzw. zamknięty obwód obronny charakteryzuje już inną kategorię, czyli zamek. Dwór szlachecki natomiast to niekoniecznie nieruchomość w centrum, bo w definicji mowa o domu wiejskim, w którym dopiero z czasem kolumny wyparły swojskie ganki, żeby dumnie podpierać fronton, czyli wciąż lubiany trójkąt nad drzwiami. Architektura dworkowa jest w budownictwie jednorodzinnymjednym z aktualniejszych i żywo wypaczanych wzorów, jednak gdyby spojrzeć na rynek realizacji prawdziwie zabytkowych, sprzedaż jest skromna. Rekordowy był 2015 r., bo — według danych Cenatorium — dworów sprzedano siedem, pałaców pięć, do tego dwadzieścia parę zespołów dworskiej i pałacowej zabudowy, a także jeden zamek i pojedynczy przypałacowy park. W ubiegłym roku wartość takich transakcji była już niższa o 65 proc., ale mizerność wyniku to po części efekt popytu, po części podaży, a nie bez znaczenia jest też tzw. efekt niskiej bazy. Jak podaje raport, najwięcej takich transakcji zawiązywali biznesmeni lat 90., ale oprócz wystawnych fotorelacji w prasie okazałe komnaty nie pozostawiły śladu w statystykach. Bardziej mierzalne było już ożywienie od początku tego wieku, tłumaczone przez Cenatorium trzema kwestiami, z których naczelną rolę odgrywają koszty utrzymania. Jeśli nieruchomość zarejestrowana jest jako zabytek, gminy czy właściciele, którzy skutecznie wywalczyli odzyskanie dóbr, zamiast pozwalać budynkom niszczeć, decydują się je zbyć. Spektakularny przykład z 2013 r. to sprzedaż stołecznego Pałacu Branickich przy ul. Miodowej za ponad 40,5 mln zł — inne transakcje bywają dwu— albo czterokrotnie oszczędniejsze i służą zwykle aranżacji sal na wesela i konferencje. Jeszcze dwa lata temu zabytek w stanie do remontu można było przeobrazić w hotel, wydając na początku zaledwie kilkadziesiąt tysięcy złotych. Również dwa lata temu i też przy ul. Miodowej sprzedano Pałac Szaniawskich za 21,2 mln zł, a w Krakowie Pałac Lasockich za 15 mln zł — na drugim biegunie raport wymienia park w sąsiedztwie branickiego pałacu w cenie 50 tys. zł, a więc o wartości miejsca garażowego pod warszawskim blokiem.
Kamienica w kontrze
Wydatek kilkunastu milionów złotych, i to często na obrzeżach, może zniechęcać, dlatego inwestor, którego nie zdołał odstraszyć fantom konserwatora zabytków, często zamiast zamku decyduje się na kamienicę. Przeciętniejszy dom bez fosy bywa w końcu lepiej położony, a jak wskazuje analiza WGN, koniunktura na tym rynku podniosła ceny wyremontowanych mieszkań do kilkunastu tysięcy złotych za mkw. Perspektywa może być więc lepsza, ale w zestawieniu z pałacem, na początku czekają nas i tak podobne potyczki prawne.
— Przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań związanych z przebudową czy rewitalizacją kamienicy należy przede wszystkim zweryfikować jej stan prawny. Co ważne, nie należy polegać wyłącznie na rękojmi wiary ksiąg wieczystych, ale także zlecić przeprowadzenie szczegółowej analizy kancelarii prawnej i notariuszowi. Następnym krokiem jest określenie klasyfikacji konserwatorskiej. Mówimy tu o trzech wariantach: kamienica może znajdować się w strefie konserwatorskiej, być wpisana do rejestru zabytków bądź znajdować się poza strefą i poza rejestrem. Oczywiście, pojawiają się tu także pewne „wariacje”, np. budynek znajduje się w strefie konserwatorskiej, natomiast nie jest wpisany do rejestru — komentuje Cyprian Chałupczak, współzałożyciel spółki Koneser Group.
W przypadku, gdy kamienica jest wpisana do rejestru zabytków, ekspert wskazuje na konieczność pozyskania od konserwatora pozwolenia na prowadzenie prac, a także przedłożenia projektu poprzedzonego przygotowaniem tzw. operatu konserwatorskiego.
— Kluczowe jest jak najwierniejsze odwzorowanie pierwotnego wyglądu kamienicy — zarówno z zewnątrz, jak i wewnątrz — co implikuje uzyskiwanie pozwoleń na wszystkie planowane przekształcenia względem stanu oryginalnego. To, jak dana kamienica prezentowała się w latach swojej świetności, stwierdza się na podstawie przeprowadzonych prac odkrywkowych. Ta droga prawna wydaje się być jednak nieco łatwiejsza w sytuacji, gdy kamienica znajduje się w strefie konserwatorskiej, natomiast nie jest wpisana do rejestru zabytków. Wówczas wskazane wyżej prace wykonywane są na podstawie opinii, a możliwości ich wykonywania są nieco bardziej elastyczne — dodaje Cyprian Chałupczak, który podczas prac związanych z renowacją nie raz oddawał drobne odkrycia w ręce archeologów. W przypadku kamienic docieranie do pierwotnego stanu polega czasem na zdejmowaniu całych światów wcześniejszych lokatorów warstwami — tapet, farb, zagipsowanych zdobień, linoleów i dywanów. Pałace, wbrew pozorom, bywają pod tym względem znacznie prostsze, bo w niektórych przypadkach latami do środka nikt niczego nie wnosi i pozostaje im pustoszeć, krzesło po krześle, co do ostatniej łyżeczki.