Państwo kontra rynek nieruchomości

Rosnące ceny nieruchomości zmuszają coraz więcej osób do porzucenia nadziei na zakup czterech ścian. W niektórych krajach sytuacja wymyka się spod kontroli nie tylko pod względem gospodarczym - rządy, bez względu na barwy polityczne, borykać się będą ze społecznymi skutkami sytuacji, dlatego obietnica ograniczenia wzrostu cen mieszkań stała się istotną częścią kampanii wyborczych i debaty publicznej.

Problem, którego zalążki pojawiły się już kilka lat temu, rozwinął się podczas pandemii koronawirusa i dotyczy nie tylko ceny kupna - równie wysokie są koszty wynajmu. Różnica między tempem wzrostu cen mieszkań a przeciętnymi wynagrodzeniami powiększa się, przez co najmłodsze pokolenia mogą nigdy nie poznać, jak to jest kupić mieszkanie.

- Średnia dostępność mieszkań maleje. Zmniejszyła się również dostępność kredytu. 1 lipca 2021 weszła w życie nowelizacja Rekomendacji S. Banki, oceniając zdolność kredytową klienta ubiegającego się o kredyt hipoteczny, muszą ją liczyć dla maksymalnie 25 lat, nawet jeśli kredytobiorca zamierza zaciągnąć kredyt na okres dłuższy, czyli 30 bądź 35 lat. Zgodnie z nowelizacją wydłużenie okresu kredytowania do 30 czy 35 lat nie spowoduje już dalszego wzrostu zdolności kredytowej – pozostanie ona na poziomie jak dla kredytu na okres 25 lat - mówi Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP.

W Polsce ceny mieszkań w II kwartale 2021 r. na rynku pierwotnym wzrosły o 12 proc. r/r, a na rynku wtórnym o 8 proc. Głównym czynnikiem napędzającym wysokie już ceny jest popyt spowodowany rekordowo niskimi stopami procentowymi. Rynki kupna i najmu zostały mocno dotknięte skutkami pandemii, która w początkowej fazie doprowadziła do niewielkie spadku cen, jednak spadek stóp procentowych i uniknięcie gwałtownego wzrostu bezrobocia dały impuls do rozpoczęcia szalonej hossy. Nie wszyscy stali się jednak jej beneficjentami.

Za granicą piętrzą się problemy

- Jesteśmy świadkami sytuacji, w której pewne klasy społeczeństwa są praktycznie nieobecne w niektórych częściach naszego miasta, ponieważ nie stać ich nawet na najtańsze mieszkania. To zjawisko jest obecne nie tylko w Londynie, Paryżu czy Rzymie, ale niestety również w Berlinie - mówi Michael Muller, burmistrz stolicy Niemiec cytowany przez agencję Bloomberg

Tego rodzaju wykluczenie stało się często poruszanym tematem w debacie politycznej i jest wskazywane jako potencjalny impuls do nieodwracalnych zmian w społeczeństwie. Lider niemieckiego związku zawodowego Ver.di nazwał cenę najmu “XXI-wieczną ceną chleba”, będącą historycznie powodem protestów społecznych.

Władze w niektórych krajach wprowadzają różnego rodzaju zmiany legislacyjne mające zniwelować problem – granice ceny wynajmu, nowe podatki dla właścicieli nieruchomości, nacjonalizacja prywatnych aktywów czy tworzenie lokali mieszkalnych w pustych biurowcach to tylko część z nich. Uniwersalnego sposobu na razie jednak nie znaleziono.

W Korei Południowej partia prezydenta Moon Jae-ina przegrała wybory parlamentarne po tym, jak przez cztery lata kadencji nie uporała się z problemem rosnących cen mieszkań w Seulu (+90 proc. w tym okresie). Lider partii opozycyjnej, która wkrótce obejmie rządy w państwie, w kampanii ostrzegał przed możliwym załamaniem rynku mieszkaniowego.

Chiny wprowadziły restrykcje w segmencie nieruchomości, a najnowsze spekulacje mówią o nowych podatkach, których celem ma być ograniczenie lukratywności biznesu mieszkaniowego i w efekcie spadek cen nieruchomości. Średnia cena wynajmu apartamentu w Shenzen, chińskim odpowiedniku Doliny Krzemowej, jest ponad 43 razy wyższa od średniej pensji w tym kraju. Tymczasem szereg reform zainicjowanych przez prezydenta Xi Jinpinga realizowanych jest pod hasłem “wspólnego dobrobytu”.

W Kanadzie premier Justin Trudeau zapowiedział, że jeśli zostanie wybrany na kolejną kadencję, to opowie się za wprowadzeniem dwuletniego zakazu kupna nieruchomości przez osoby z zagranicy. 21 września 2021 r. na podstawie sondaży nieoficjalnie ogłoszono zwycięstwo jego partii w wyborach parlamentarnych.

Mieszkanie dobrem luksusowym

Pandemia wprowadziła globalne ceny nieruchomości na nowe wyżyny poprzez niskie stopy referencyjne, niższe tempo budowy domów, nadwyżkę kapitału i mniejszą ilość wybudowanych już nieruchomości dostępnych na sprzedaż.

- Jesteśmy świadkiem poważnego problemu, który nie powinien być ignorowany lub bagatelizowany. W Stanach Zjednoczonych nominalne ceny domów są 30 proc. wyższe od dotychczasowych rekordów z początku XXI wieku, a polityka rządowa ukierunkowana na popularyzację posiadania własnej nieruchomości może zwiększyć ceny do poziomu, którego osoby rozglądające się za pierwszym mieszkaniem czy domem nie będą w stanie osiągnąć - nie ma wątpliwości Don Leyton, były prezes Freddie Mac, rządowej agencji wspierającej klientów na rynki nieruchomości.

Rezultatem tego typu zjawisk zarówno w USA, jak i w innych państwach jest powiększająca się przepaść między pokoleniem wyżu demograficznego, które statystycznie posiada już swoje mieszkanie lub dom, a osobami urodzonymi po 1990 r., których marzenia o posiadaniu własnego domu rodzinnego zdają się być mało możliwe lub wręcz nierealne.

W Polsce te różnice zdają się być nieco mniejsze, jednak wynikają głównie z równomiernie niskiej dostępności mieszkań i domów dla większości pokoleń.

- Dostępność mieszkań pogarsza się zarówno dla osób młodych, jak i starszych. Młode pokolenia najczęściej kupują małe mieszkania w centrach dużych miast. W kolejnych fazach cyklu życia obserwujemy preferowanie mieszkań o większym metrażu i bardziej peryferyjnej lokalizacji. Ostatnio notujemy trend przenoszenia się popytu na przedmieścia, a także wzrost zainteresowania domami - trend ten nasilił się w trakcie pandemii. Taka strukturalna zmiana popytu może powodować, że młodej osobie lub parze będzie relatywnie łatwiej kupić małe mieszkanie w centrum dużego miasta niż rodzinie wielodzietnej dom lub grunt pod budowę domu na przedmieściach - dodaje Wojciech Matysiak.

Jak uleczyć rynki

Zadłużenie społeczeństwa, powstałe w wyniku inwestycji w nieruchomości mogłoby się stać w przyszłości powodem załamania gospodarczego, jeśli dodatkowe opodatkowanie zwiększy koszty najmu czy sprzedaży nieruchomości. Niraj Shah z Bloomberg Economics sporządziła listę państw najbardziej narażonych na bańkę nieruchomościową i podkreśliła, że globalna sytuacja na tym rynku bardzo przypomina tę z lat tuż przed kryzysem z 2008 r. Jej zdaniem, rządy państw podczas poszukiwania rozwiązań tej sytuacji muszą odrzucić wszelkie formy dodatkowego opodatkowania zarówno wynajmujących, jak i właścicieli mieszkań.

Szwedzki rząd w czerwcu dał początek swojemu upadkowi proponując zmiany w prawie, które umożliwiłyby większą kontrolę centralną nad stawkami najmu. W Berlinie próbę ograniczenia wzrostu cen mieszkań zatrzymał tamtejszy sąd. Tymczasem działacze społeczni zebrali wystarczającą liczbę podpisów, aby zmusić władze do organizacji referendum na temat częściowego wywłaszczenia spółek nieruchomościowych i uspołecznienia ich zasobów. W wyniku presji władze kraju związkowego Berlin 17 września zgodziły się kupić prawie 15 tys. mieszkań od dwóch spółek z branży nieruchomości - Vonovia i Deutsche Wohnen.

W Polskim Ładzie zaproponowano kikla rozwiązań, mających na celu zwiększenie dostępności mieszkań. Dla rodzin wielodzietnych ułatwieniem mają być bony mieszkaniowe. Inną z propozycji jest gwarancja wkładu własnego przy kredycie hipotecznym.

Niektórzy analitycy skuteczny sposób na rozgrzany i niezdrowy rynek nieruchomości widzą tylko jeden: wzrost stóp procentowych.

- Szybkim i skutecznym działaniem, które mogłoby zahamować wzrost cen nieruchomości, byłyby podwyżki stóp procentowych. Obecnie RPP stanowczo odrzuca sugestie o konieczności zacieśnienia parametrów polityki monetarnej, pomimo szybkiego wzrostu inflacji. Coraz silniej ujemne realne stopy procentowe powinny być w dalszym ciągu istotnym motywatorem do zakupu nieruchomości, nie tyle na potrzeby własne, ale w celu ochrony oszczędności przed utratą wartości - mówi Wojciech Matysiak.