Perły Orpei wystawione na sprzedaż

opublikowano: 24-08-2022, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Sześć inwestycji deweloperskich z portfela lidera w segmencie domów opieki szuka nabywcy. To szansa na pojawienie się w Polsce dużego konkurenta

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • co może zmienić na rynku domów opieki sprzedaż portfela inwestycji Orpea Polska
  • co prezentują sobą oferowane przez Orpeę działki
  • co poprzedzało decyzję Orpei o wyprzedaży nieruchomości w budowie

Na rynek trafiły projekty inwestycyjne Orpei w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu, Krakowie, Łodzi i Konstancinie-Jeziornej, które miały zapewnić firmie kolejne tysiąc łóżek. Francuska grupa z branży opieki długoterminowej i usług rehabilitacyjnych zdecydowała się na restrukturyzację swojego portfela nieruchomości w Polsce w związku ze zmianą modelu inwestycyjnego. Na sprzedaż trafiły te z nich, które znajdują się jeszcze na etapie deweloperskim, a te, w których prowadzona jest już działalność operacyjna, pozostały w portfelu.

Zmiana strategii:
Zmiana strategii:
Orpea Polska, której prezesem jest Beata Leszczyńska, zamiast rozwoju placówek w kolejnych miastach zwija rozpoczęte inwestycje.
Marek Wiśniewski

– Decyzja o reorganizacji portfela wynika ze zmiany strategii finansowej Grupy Orpea i nie dotyczy żadnego funkcjonującego obecnie domu opieki ani kliniki rehabilitacyjnej. Ich mieszkańcy i pacjenci mogą być pewni, że nadal będziemy dbać o jak najwyższą jakość usług, by jak najlepiej odpowiadać na potrzeby i wymagania osób, którym codziennie pomagamy – mówi Beata Leszczyńska, prezes Orpea Polska.

Za poszukiwanie inwestorów na sprzedawane nieruchomości odpowiada firma doradcza Savills.

Gotowiec dla konkurencji

Gdyby cały portfel nabył inwestor branżowy, zyskałby projekty na różnym etapie zaawansowania: od działek z pozwoleniami na budowę do obiektów senioralnych będących już w trakcie realizacji.

– Jednak uwarunkowania planistyczne tych działek dopuszczają także inne funkcje komercyjne. W sumie do kupienia jest ok. 5 ha gruntów, głównie w centralnych lokalizacjach miast, z potencjałem zabudowy ok. 42 tys. m kw. PUM, czyli blisko tysiąca lokali – mówi Kamil Kowa, członek zarządu firmy Savills.

W przypadku nabywcy z sektora domów opieki plusem dla niego są gotowe już do wykorzystania projekty przygotowane dla Orpei i uzyskane pozwolenia na budowę, co bardzo przyspieszyłoby ich realizacje. Inwestorzy z segmentu biurowego, domów studenckich czy apartamentów na wynajem instytucjonalny musieliby dostosować projekty do swoich potrzeb i uzyskać nowe pozwolenia.

Według Kamila Kowy fundamenty rynku nowoczesnych nieruchomości senioralnych w Polsce są silne: mamy starzejące się społeczeństwo, dużą potrzebę opieki na wysokim poziomie, której nie jest w stanie dostarczyć sektor publiczny, a przez ostatnie lata stopień zamożności rósł. Mimo to ten rynek jest nadal w niezbyt zaawansowanym stadium – poza Orpeą praktycznie nie ma na nim jeszcze dużych inwestorów. Wystawienie na sprzedaż całego portfela zaawansowanych projektów może przyciągnąć do Polski konkurencję i ożywić cały segment.

– Podobnie było z segmentem prywatnych akademików, gdzie dopiero sprzedaż platformy Student Depot wzbudziła duże zainteresowanie inwestowaniem w domy studenckie w Polsce wśród międzynarodowych graczy. Liczymy trochę na podobny efekt. Dla inwestora branżowego druga podobna okazja silnego wejścia na polski rynek prędko się nie przydarzy – mówi Kamil Kowa.

Savills poszukuje jednak chętnych dwutorowo. Oprócz zidentyfikowanych już kilkunastu firm z sektora domów opieki zwrócił się też do operatorów domów studenckich i funduszy PRS. Doradca Orpei jest również otwarty na rozmowy z innymi podmiotami.

Zarzucone plany

Jeszcze w listopadzie 2021 r. Orpea Polska była w samym środku wiru inwestycyjnego – uzyskała pozwolenie na budowę domu opieki Rezydencja Parkowa w Warszawie niedaleko ronda Daszyńskiego, a chwilę wcześniej Rezydencji Helena w centrum Łodzi i rozpoczęła budowę Rezydencji Zofia w Krakowie. W Poznaniu i Gdańsku ruszyły dwie większe inwestycje, w których obok domów opieki zaplanowano apartamenty serwisowane, takie jak w Rezydencji na Dyrekcyjnej we Wrocławiu. W Konstancinie-Jeziornej planowano uruchomienie pierwszej prywatnej kliniki psychiatrycznej dla dorosłych i młodzieży. Firma poszukiwała działek pod nowe obiekty we wszystkich największych miastach w Polsce.

Prezes Orpei Polska nie podaje przyczyn, które spowodowały rezygnację z planowanej ekspansji i niemal podwojenia liczby łóżek, których firma miała 1250 w listopadzie ubiegłego roku. O nowej strategii inwestycyjnej poinformować ma po wakacjach francuska centrala firmy.

Biznes psuje się od głowy

Orpea jest obecna w Polsce od 2016 r. Francuska grupa, notowana na giełdzie w Paryżu, kupiła wtedy od funduszu private equity Highlander Partners spółkę Medi-System, która prowadziła kilka domów opieki, głównie na Mazowszu. Francuzi od razu mocno doinwestowali polski biznes – zaczęli kupować nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach w dużych miastach i uruchamiać na nich nowe domy opieki. Pojedyncze projekty inwestycyjne potrafiły pochłaniać tyle pieniędzy, ile Orpea Polska notowała przychodów rocznie.

Polski biznes szybko rósł – jeszcze w 2016 r. jego przychody, w dwóch trzecich pochodzące z kontraktów z NFZ, wynosiły 40 mln zł. W 2020 r. (ostatnie dostępne dane) sięgnęły już 76,5 mln zł. Na ten wynik pracują obecnie domy opieki i mieszkania dla seniorów w Warszawie i okolicach, a także w Chorzowie i Wrocławiu, oraz trzy kliniki rehabilitacyjne. Jednak w pierwszym roku pandemii w związku z ograniczeniem przyjęć pacjentów spółka, wcześniej rentowna, przyniosła głębokie straty - sięgnęły one 13,5 mln zł na poziomie netto.

Znaczne większym problemem okazały się jednak problemy spółki-matki. Na początku tego roku francuski dziennikarz śledczy Victor Castanet opublikował książkę „Grabarze", opisującą traktowanie pacjentów we francuskich domach opieki Orpei. Spółką zainteresowały się organy państwowe, a kurs na giełdzie w Paryżu zanurkował – od początku roku kapitalizacja Orpei skurczyła się o 75 proc. Orpea wdrożyła wewnętrzny audyt, wymieniła kluczowych menedżerów, a jednocześnie zapowiedziała sprzedaż części aktywów, głównie nieruchomości. Pod młotek poszła też m.in. jej sieć w Holandii.

Okiem eksperta
Rynek z potencjałem, ale pełen wyzwań
Tatiana Piechota
Prezes Upper Finance Med Consulting Group

Z uwagi na starzejące się społeczeństwo rynek nieruchomości senioralnych ma w Polsce duży potencjał. Wyzwaniem dla inwestorów są jednak dynamicznie rosnące koszty stałe oraz trudności w pozyskaniu wykwalifikowanej kadry. Presja związana z personelem medycznym jest na rynku coraz większa. Przeszkodą w rozwoju biznesu pozostają też ograniczenia finansowe po stronie większości seniorów. Miesięczny koszt pobytu w nowoczesnym ośrodku senioralnym wynosi około 7–8 tys. zł, a wycena świadczeń publicznych pozostaje na niskim poziomie. W tej sytuacji wielu przedsiębiorców decyduje się na łączenie projektów senioralnych z innymi usługami medycznymi czy rehabilitacyjnymi, co pozytywnie wpływa na rentowność inwestycji.

Na rynku nieruchomości dynamicznie rozwijają się także inne segmenty, m.in. najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS) czy prywatnych akademików (PBSA). Każda inwestycja w tych segmentach wymaga indywidualnej oceny pod kątem wielkości i struktury oferowanych lokali, odległości od uczelni i centrów biznesowych oraz dostępu do komunikacji zbiorowej i terenów rekreacyjnych. Także na tych rynkach pojawiają się wyzwania, związane m.in. z brakiem specjalnych produktów bankowych umożliwiających finansowanie projektów. To mniejsza przeszkoda dla zagranicznych funduszy, które dysponują własnym zapleczem finansowym, ale także w ich przypadku konieczne jest spełnienie szeregu czynników stanowiących o atrakcyjności inwestycji.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane