Pierwsze informacje o skali dopłat z tytułu wyrównania kosztów eksploatacyjnych w centrach handlowych za 2022 r. zaczęły właśnie spływać do Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU), który reprezentuje najemców. W niektórych przypadkach wynoszą one równowartość czterech miesięcznych zaliczek, czyli 33 proc. w skali roku, a najwyższa do tej pory zgłoszona to ośmiokrotność miesięcznych zaliczek.
Oczywiście różne są podwyżki w zależności od obiektu. Według Pauliny Bauer, szefowej retail w dziale zarządzania nieruchomościami Cushman & Wakefield, średni wzrost kosztów z tytułu opłat eksploatacyjnych w portfelu nieruchomości handlowych tej firmy wyniósł 17 proc. r./d/r. i wahał się od 10 proc. do nawet 26 proc. w niektórych obiektach.
– Na tak znaczące podwyżki wpływ miały przede wszystkim zmiany w zakresie cen energii elektrycznej. W poprzednich latach jej udział w budżecie wahał się od kilku do kilkunastu procent, obecnie natomiast koszt energii stanowi średnio 36 proc. budżetu obiektów, przekraczając w niektórych nieruchomościach nawet 40 proc. – mówi Paulina Bauer.
Według Piotra Karpińskiego, szefa działu zarządzania nieruchomościami w CBRE, w kilkudziesięciu obiektach tego zarządcy w tym roku udało się średni wzrost opłat eksploatacyjnych utrzymać poniżej wskaźnika inflacji. Dzieje się to jednak na drodze kompromisów dotyczących tego, jak bardzo da się jeszcze zwiększać oszczędności, nie obniżając jakości obsługi obiektów.
Rozliczenia dotyczą takich kosztów wspólnych w galeriach, jak obsługa techniczna, ochrona, sprzątanie powierzchni wspólnych, użytkowanie wieczyste, jeśli grunt nie stanowi własności, podatek od nieruchomości, opłata za wywóz śmieci, ubezpieczenia, zarządzanie nieruchomością, koszty zużycia i dostarczenia mediów i inne. Zarządcy centrów standardowo do końca marca przedstawiają informacje o tych kosztach i gdy ich suma przekracza wysokość zaliczek, obciążają najemców różnicą.
Mali najemcy się burzą
– Sprzeciw budzą sytuacje, gdy mali najemcy muszą pokryć deficyt w budżecie centrum. Jeśli uprzywilejowani najemcy wynegocjowali lepsze parametry umów, to właściciele powinni pokrywać te różnice z własnej kieszeni. To oni podejmują decyzje, kto i na jakich warunkach znajdzie się w obiekcie handlowym. Obecnie znamy już trzy przypadki centrów handlowych, gdy firmy zajmujące łącznie 70 proc. powierzchni pokrywają zaledwie 30 proc. kosztów eksploatacyjnych, a zajmujący 30 proc. powierzchni mali najemcy muszą dopłacić resztę – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna ZPPHiU.
Szansa na zmianę sytuacji nieuprzywilejowanych małych firm, prowadzących w galeriach jeden czy dwa sklepy, pojawiła się wraz z wyrokiem Sądu Najwyższego, który uznał tę powszechną w galeriach praktykę za czyn nieuczciwej konkurencji. Kluczowe w tej konkretnej sprawie jest podkreślanie, że w umowie brakowało precyzyjnego określenia, jaki udział ma powierzchnia sklepu do powierzchni najmu centrum handlowego, czyli łącznej wartości kosztów eksploatacyjnych.
– Nie widziałam dotychczas umowy, która mówiłaby, jaki jest ten udział. Nie znam też umowy, która określałaby, że deficyt w budżecie może być przeniesiony przez właściciela na najemcę bez jego zgody. Nie jest z naszego punktu widzenia problemem zróżnicowanie warunków biznesowych różnych najemców, to naturalna sytuacja. Tak jak klienci hurtowi w handlu mają lepsze ceny od małych sklepów osiedlowych, również duzi najemcy powinni mieć korzyści związane ze skalą. Jednak to właściciel centrum jest beneficjentem dużej umowy najmu, a nie mały najemca i to właściciel powinien pokrywać różnice kosztów wynikające z takich np. zniżek – mówi Zofia Morbiato.
Jej zdaniem, najemcy przeanalizują umowy pod kątem nieprecyzyjnie określonych zasad rozliczania kosztów, by zweryfikować prawo do ubiegania się o zwrot nadpłaconych opłat. Uważa, że właściciele centrów powinni pilnie zmodyfikować umowy, by transparentnie określały zasady partycypacji w kosztach.
Wiele wskazuje jednak na to, że właściciele nie zmienią automatycznie zapisów w swoich umowach najmu.
– Wyroki Sądu Najwyższego zawsze dotyczą konkretnej sprawy i opierają się na analizie jednostkowej sytuacji. Każdy spór jest rozpatrywany indywidualnie, dlatego na podstawie rozstrzygnięcia zawartego w danym wyroku nie można mówić o stworzeniu uniwersalnych zasad prawnych obowiązujących dla teoretycznie podobnych sytuacji. W przeszłości sądy wydawały już wyroki w sprawach dotyczących rabatów czynszowych, premii pieniężnych i innych tego typu świadczeń. Orzecznictwo to było bardzo niejednolite. Co więcej, wyroki były szeroko krytykowane przez ekspertów prawa jako świadczące o braku zrozumienia celu przepisów o czynach nieuczciwej konkurencji – mówi Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH).
Czy grozi nam lawina pozwów
Według Joanny Domoń-Kulas, radcy prawnego i wspólniczki w kancelarii Causa Finita, wynajmujący nie są bez szans w sprawach przed sądem. Najemcom trudno będzie kalkulować wysokość roszczeń, gdy dotyczyć mogą one opłat eksploatacyjnych, ale jedynie w części nadpłaconej, a więc tej, która obciąża ich w stopniu większym niż by to wynikało z proporcji powierzchni ich lokali do powierzchni centrum handlowego.
– Wreszcie argument najważniejszy. Żądanie zwrotu nadpłaty może zemścić się na najemcach w przyszłości, kiedy będą chcieli przedłużyć najem. Tutaj bowiem obowiązywać już będą ogólne zasady prowadzenia rozmów w biznesie – mówi Joanna Domoń-Kulas.
Według jej kalkulacji, gdyby doszło do masowych konfliktów, kwoty pozwów mogą iść w dziesiątki milionów złotych. Kiedy zaś rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść o miliardy złotych.
Zdaniem Piotra Karpińskiego lawina pozwów w tej sprawie mogłaby spowodować odwrócenie się inwestorów od tego typu nieruchomości. Zaznacza przy tym, że w zarządzanych przez CBRE obiektach nie było w ciągu kilku ostatnich lat skarg na niewłaściwie wyliczone rozliczenie opłat eksploatacyjnych, choć część najemców zdecydowała się na sprawdzanie dokumentacji księgowej.
Według Krzysztofa Poznańskiego uprzywilejowana pozycja kluczowych najemców, tzw. anchor tenants, wynika z ich siły negocjacyjnej wobec właścicieli, bo to ich marki przyciągają klientów do obiektów pomagając wszystkim najemcom w zwiększeniu obrotów. Obecność tych marek często jest przyczyną, dla której mniejsi najemcy w ogóle chcą wynająć powierzchnię w danym obiekcie.