Kolejne rekordy zakupowe Polacy biją na hiszpańskim rynku nieruchomości. Coraz większą popularnością cieszą się także Portugalia, Grecja, Albania i Włochy. Ale rodacy docierają jeszcze dalej. Spółka Phuket Plus, która buduje apartamenty w Tajlandii, poinformowała, że ponad połowa jej klientów to Polacy.
- Obecnie realizujemy na wyspie Phuket dwie inwestycje mieszkaniowe - Ever Prime i The Element, w których powstanie około 700 apartamentów. Wkrótce ruszymy z trzecim projektem, który zaoferuje ich 300. Aż 60 proc. apartamentów, które już zostały sprzedane w The Element, zakupili Polacy - mówi Martin Phillips, partner w Phuket Plus.
Kapitał znad Wisły płynie na wschód Azji
Polacy coraz chętniej dywersyfikują majątek poza granicami Unii Europejskiej, spoglądając w stronę Azji.
- Wiele decyzji inwestycyjnych motywowanych jest sytuacją geopolityczną w regionie, zwłaszcza wojną w Ukrainie. Podczas rozmów z klientami z Polski często słyszymy o takich obawach - mówi Martin Phillips.
Ceny mieszkań w inwestycjach Phuket Plus zaczynają się od około 460 tys. zł za lokal z jedną sypialnią, a sięgają 3,5 mln zł za najbardziej luksusowy penthouse z dostępem do basenu.
- Polacy coraz częściej odwiedzają Tajlandię turystycznie, a po powrocie z wakacji zaczynają interesować się zakupem nieruchomości na wyspie Phuket. Zwykle kierują się dwoma celami - inwestycją pod wynajem krótkoterminowy, który może przynosić nawet 7 proc. rocznej stopy zwrotu, lub zakupem drugiego domu. W przypadku nabycia apartamentu na wczesnym etapie budowy można dodatkowo liczyć na szybki wzrost jego wartości. Jeszcze przed zakończeniem inwestycji ceny potrafią wzrosnąć nawet o 30 proc. - wyjaśnia Manusanan Nararatwanchai, prezes Phuket Plus.
Poza deweloperką spółka oferuje także zarządzanie wynajmem nieruchomości.
- Wspieramy inwestorów w uzyskaniu pięcioletniej wizy DTV [ang. Destination Thailand Visa - red.] umożliwiającej dłuższy pobyt w Tajlandii, a także przy załatwianiu spraw prawnych i otwieraniu rachunków bankowych - dodaje Martin Phillips.
Przystępne ceny, wysokie zwroty z inwestycji
Zdaniem Oksany Agnieszki Żendarskiej, ekspertki ds. nieruchomości i inwestycji zagranicznych, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy tajski rynek mieszkaniowy można uznać za konkurencyjny w stosunku do hiszpańskiego.
- Tajlandia i Hiszpania cieszą się popularnością wśród inwestorów z całego świata ze względu na ciepły klimat, bogatą kulturę i życzliwych mieszkańców. W Tajlandii inwestorzy zagraniczni aktywnie inwestują w apartamenty, podczas gdy w Hiszpanii popularne są i apartamenty, i domy. Zakup nieruchomości za granicą może być szansą na zmianę stylu życia i otworzyć nowe możliwości. Wybór zależy od celów — mówi Oksana Agnieszka Żendarska.
Z jej obserwacji wynika, że rynek tajski oferuje potencjalnym nabywcom wysokiej jakości apartamenty, które mogą zapewnić szybki zwrot z inwestycji.
- Jeśli ktoś chce kupić na Phuket nieduży apartament w budowie w dobrej lokalizacji, w niewielkiej odległości od morza, potrzebuje na to 130-150 tys. EUR. Stopa zwrotu z wynajmu wynosi średnio 8-9 proc. rocznie. Warto pamiętać, że wskaźniki rentowności zależą od lokalizacji, klasy apartamentów i efektywności zarządzania - mówi Oksana Agnieszka Żendarska.
Nieznajomość prawa może sporo kosztować
Ekspertka podkreśla jednak, że podstawowym błędem przy zakupie nieruchomości w Tajlandii jest brak wiedzy na temat specyfiki lokalnego rynku.
- W pierwszej kolejności radzę zwrócić uwagę na rodzaj własności. Obcokrajowcy w Tajlandii mogą nabywać apartamenty na własność, ale tylko w ramach wyznaczonego limitu. Własnością cudzoziemców w jednym kompleksie może być nie więcej niż 49 proc. powierzchni budynku. Oznacza to, że wybór może być ograniczony szczególnie w popularnych lokalizacjach turystycznych. Zakup ziemi lub domu na własność jest niemożliwy. W tym przypadku w celu uniknięcia problemów prawnych korzysta się z długoterminowego najmu lub rejestruje się nieruchomość na spółkę - tłumaczy Oksana Agnieszka Żendarska.
Zainteresowanym tajskimi mieszkaniami poleca przede wszystkim sprawdzić, czy deweloper ma tzw. chanote, a więc dokument, który potwierdza prawo własności gruntu i zawiera szczegółowe dane o granicach działki i jej historii prawnej.
- Deweloperzy najczęściej oferują klientom tzw. tryb leasehold, a więc wynajem nieruchomości przez 30 lat z możliwością przedłużenia do 90, albo tzw. freehold, czyli pełne prawo własności - dodaje Oksana Agnieszka Żendarska.
Potencjalnym nabywcom mieszkań radzi również uważnie przyjrzeć się lokalnym podatkom.
- W Tajlandii płaci się coroczny podatek od gruntów i nieruchomości wynoszący do 0,5 proc. wartości aktywa. Dla porównania, w Hiszpanii jest to do około 2 proc. w zależności od regionu. Podatek od zakupu w Tajlandii wynosi do 6 proc. wartości nieruchomości, a w Hiszpanii 6-9 proc. Okres zwrotu z inwestycji w Tajlandii to średnio dziewięć lat, a w Hiszpanii 15 – mówi Oksana Agnieszka Żendarska.
Tajski rynek z potencjałem
Według prognoz całkowita wartość rynku nieruchomości w Tajlandii do 2029 r. ma przekroczyć 68 mld USD. Wzrost popytu na mieszkania i apartamenty jest spowodowany ożywieniem turystyki i nowymi rządowymi projektami infrastrukturalnymi.
- Trwa budowa szybkiej kolei tajsko-chińskiej z Bangkoku do miasta Nakhon Ratchasima. Zakończenie pierwszego etapu jest planowane na 2027 r. Z pewnością przyspieszy to wymianę handlową i wzmocni pozycję Tajlandii w regionie oraz współpracę z Chinami. Na wyspie Phuket ma powstać także drugie międzynarodowe lotnisko, które zwiększy ruch pasażerski do ponad 12 mln osób rocznie - mówi Oksana Agnieszka Żendarska.
Według danych Centrum Informacji o Nieruchomościach w Tajlandii najwięcej apartamentów sprzedaje się w Bangkoku, Pattayi i na Phuket. W 2025 r. stolica Tajlandii zajęła drugie miejsce na liście najlepszych miast świata według rankingu Time Out.
- Jako czynniki wpływające na pozycję miasta ranking wymienia kulturę, jedzenie i przystępność cenową. Inwestowanie w nieruchomości w Bangkoku może przynieść podwójne korzyści — wzrost wartości nieruchomości w przyszłości oraz stabilny dochód z wynajmu - dodaje Oksana Agnieszka Żendarska.
Brak ksiąg wieczystych w Tajlandii może oznaczać dla inwestorów kilka istotnych wyzwań, przede wszystkim mniejszą przejrzystość rynku. Trudno bowiem jednoznacznie potwierdzić, kto jest właścicielem nieruchomości i czy grunt nie jest obciążony roszczeniami. Większe jest również ryzyko prawne – istnieje ryzyko zakupu nieruchomości z nieuregulowanym statusem prawnym lub z błędnie określonymi granicami działki. Kolejną kwestią jest ograniczona ochrona inwestora – brak centralnego rejestru utrudnia weryfikację historii nieruchomości i wcześniejszych transakcji. Mogą się ponadto pojawić dodatkowe koszty i formalności związane z koniecznością zatrudnienia lokalnego prawnika i tłumaczenia dokumentów, które występują wyłącznie w języku tajskim.
Istotną kwestią są również ograniczenia związane z tym, że inwestorzy zagraniczni nie mogą posiadać ziemi, co zmusza ich do inwestowania w apartamenty (condominiums) lub korzystania z umów długoterminowego najmu (leasehold).
Tajlandia to ciekawy przykład kraju, w którym oprócz egzotyki kulturowej i przyrodniczej mamy do czynienia również z egzotyką prawną. Tamtejsze prawo przewiduje bowiem cztery różne tytuły własności, przy czym tylko dwa pierwsze są równoznaczne z prawem własności w polskim rozumieniu. Taka sytuacja sprawia, że inwestor mało zaznajomiony z lokalnym prawem może łatwo paść ofiarą oszustwa lub manipulacji. Warto też pamiętać o generalnym zakazie nabywania nieruchomości gruntowych przez cudzoziemców. Tego zakazu można uniknąć np. dzięki umowie długoterminowej dzierżawy na okres do 30 lat z możliwością odnowienia lub zakup nieruchomości gruntowej za pośrednictwem tajlandzkiej spółki. Za każdym razem trzeba jednak korzystać z pomocy rzetelnych specjalistów prawnych. Podobna sytuacja dotyczy np. popularnej wśród zagranicznych inwestorów Kenii, gdzie cudzoziemcy też nie mogą nabywać nieruchomości gruntowych, więc z konieczności zadowalają się długoterminową dzierżawą.