Grudzień ubiegłego roku dla Polnordu był bardzo nerwowy — do końca miesiąca należało spłacić wierzycielom blisko 200 mln zł, a na happy end się nie zanosiło. Deweloper postanowił ratować się emisją obligacji o wartości 150 mln zł, jednak nie było na nie chętnych. Tymczasem sprzedaż mieszkań szła słabo — w 2019 r. Polnord sprzedał 323, podczas gdy rynkowa średnia była ponadtrzykrotnie wyższa. Kiedy wszystko zmierzało ku katastrofie, z odsieczą nadciągnęli Węgrzy, a konkretnie węgierski deweloper Cordia, który wyłożył pieniądze na stół i przejął 65 proc. akcji.
— Cordia pojawiła się w idealnym momencie, wykupując akcje za 135 ml zł. Dostrzegła także wartość Polnordu, nie zauważaną przez akcjonariuszy, do których w pierwszej kolejności skierowana była emisja. Jeżeli chodzi o mieszkania, wynik był daleki od rynkowych czempionów, ale nadrzędnym celem spółki było spłacenie zadłużenia, które kumulowało się przed świętami Bożego Narodzenia i wynosiło 180 mln zł. Taki dług był dla firmy zabójczy, podobnie jak byłby dla każdego dewelopera — tłumaczy Marcin Gomoła, prezes Polnordu w latach 2018-20, a obecnie członek zarządu.
Pod koniec kwietnia Cordia ostatecznie ustabilizowała swój udział w polskiej spółce na poziomie blisko 93 proc. Wtedy też Węgrzy obsadzili na stanowisku prezesa Michała Melaniuka, dyrektora zarządzającego inwestycjami mieszkaniowymi w Cordii Polska. Do zarządu wprowadzili również Tomasza Łapińskiego, nie zrobili jednak całkowitej czystki — w gronie zarządzających pozostał Marcin Gomoła, a członkostwo w radzie nadzorczej utrzymali Grzegorz Janas i Piotr Woźniak. Zdaniem eksprezesa skorzystanie z kompetencji dotychczasowych menedżerów Polnordu umożliwia kontynuację i dobrze świadczy o kulturze nabywcy. Rozdrobniony i skonfliktowany akcjonariat nie tworzył atmosfery spokoju i współpracy, co odbijało się na wynikach finansowych, a przede wszystkim na esencji działalności deweloperskiej — sprzedaży mieszkań. Wydaje się, że zła passa jednego z najstarszych polskich deweloperów została w końcu przerwana.
— Nowy inwestor zmienił bardzo dużo w funkcjonowaniu spółki: przede wszystkim Polnord przeszedł pod skrzydła jednego właściciela, co będzie sprzyjało rozwojowi. Od czasu gdy udało się dopłynąć do bezpiecznej przystani w Budapeszcie, mamy stabilną sytuację, jeżeli chodzi o zobowiązania. Zaległe zadłużenie zostało spłacone, kolejne terminy spłaty przypadają pod koniec tego i w przyszłym roku. Z emisji akcji w 2019 r. spółka pozyskała 137 mln zł. Taka kwota pozwala optymistycznie patrzeć w przyszłość i szukać nowych możliwości inwestycyjnych — mówi Marcin Gomoła.
Jakich? Na razie ani były, ani obecny prezes Polnordu nie udzielają jednoznacznej odpowiedzi.
— Żaden scenariusz nie jest jeszcze przesądzony. Dziś Cordia już od wewnatrz analizuje spółkę i obecną sytuację gospodarczą. Nasza strategia w dużej mierze będzie zależała od rozwoju koronakryzysu. Na sprzedaż mieszkań patrzymy ostrożnie, gdyż sytuacja jest niepewna. Daje jednak również szanse, których upatrujemy głównie w zakresie zakupu gruntów pod zabudowę w atrakcyjnej lokalizacji i dobrej cenie — mówi Marcin Gomoła.
Obecnie deweloper najwięcej gruntów ma w warszawskim Wilanowie, m.in. 16 ha, na których od kilku lat planuje stworzyć SmartCity z ekologicznymi rozwiązaniami, m.in. ogrodami na dachu.
OKIEM ANALITYKA
Uwolniony bank ziemi
MATEUSZ MUCHA, menedżer DM Navigator
Pozytywnym aspektem pojawienia się inwestora strategicznego w Polnordzie jest odblokowanie sporego banku ziemi, który do tej pory służył jako zabezpieczenie emitowanych obligacji. Blokowało to budowę nowych inwestycji ze względu na obciążenie gruntu hipoteką. Cordia, ze sporym kapitałem pozyskanym m.in. w ramach emisji obligacji na Węgrzech, może to zmienić. Na efekty współpracy należy jednak poczekać do jesieni, kiedy sytuacja społeczno-gospodarcza powinna być bardziej przewidywalna.
DWA PYTANIA DO... MICHAŁA MELANIUKA, NOWEGO PREZESA POLNORDU
Różne opcje wchodzą w grę
1. Czy możliwe jest połączenie Cordii Polska i Polnordu w jeden podmiot?
Na ewentualne decyzje dotyczące połączenia firmy z Cordią lub wycofania jej z giełdy jest jeszcze za wcześnie. Obecnie skupiamy się na poprawie efektywności Polnordu. Nie działamy pod presją — dajemy sobie czas na dokładną analizę sytuacji i opracowanie najlepszej strategii działania. Nadal rozważamy różne warianty dalszego prowadzenia biznesu na polskim rynku.
2. Czy Polnorodowi uda się w tym roku poprawić sprzedażowy wynik z 2019?
To, ile lokali sprzedamy i oddamy do użytku, w dużej mierze zależy od sytuacji epidemicznej w kraju. Jak cała branża będziemy podejmować decyzje na bieżąco, opierając się na informacjach dotyczących polityki kredytowej banków i kolejnych etapów odmrażania gospodarki. Koronawirus istotnie wpływa na decyzje zakupowe Polaków. Na razie nie widzimy na horyzoncie większych zagrożeń — prace na budowach idą zgodnie z planem, a nasi wykonawcy nie mają żadnych problemów z realizacją harmonogramu. Cały czas jednak monitorujemy sytuację.