Ukryte elementy umowy kredytowej kosztują krocie. Warto poświęcić nawet kilka tygodni, by samemu określić parametry, jakie powinien spełnić wymarzony kredyt hipoteczny.
Praktycznie każdy działający w Polsce bank ma w ofercie produkt kredytujący zakup nieruchomości bądź budowę domu. Dodatkowo są kredyty na zakup działki, remont, modernizację, renowację domu lub mieszkania, na przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności oraz inne cele akceptowane przez bank. Praktycznie wszystkie banki pozwalają na finansowanie nawet 100 proc. inwestycji, bez wkładu własnego. Jak to możliwe?
Banki przyjmują założenie, że po budowie domu klient będzie jeszcze chciał go urządzić, może kupić samochód itd., toteż jeśli na rynku pojawia się oferta kredytowania nawet 120 proc. wartości nieruchomości, nie powinno to nikogo dziwić.
Bierz, w czym zarabiasz
„Polski” kredyt hipoteczny zazwyczaj dostępny jest w czterech walutach: w złotych, dolarach amerykańskich, euro i frankach szwajcarskich.
Decydując się na kredyt denominowany w obcej walucie, nie możemy zapominać o największym ryzyku — ryzyku walutowym.
Banki kuszą niskim oprocentowaniem w złotych. Często okazuje się, że takie oprocentowanie obowiązuje tylko w pierwszym roku kredytowania.
Cena cenie nierówna
Zaciągając wieloletni kredyt hipoteczny, należy zwrócić uwagę, w jaki sposób bank konstruuje jego oprocentowanie. Dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorców jest sposób oparty na stawce bazowej pożyczek na rynku międzybankowym (np. WIBOR 3-miesięczny) plus stała marża banku. W takim przypadku będziemy mieli pewność, że kredyt nie zdrożeje, a przynajmniej nie w skali, która sprawi, że klient zacznie mieć kłopoty z jego spłatą.
Koszty leżą gdzie indziej
Rozpatrzenie wniosku, przygotowanie kredytu, wypłata poszczególnych jego ewentualnych transz czy jego uruchomienie często wiąże się z dodatkowymi opłatami przygotowawczymi i prowizjami. Tego rodzaju obciążenia mogą być naliczne od kwoty całego kredytu lub istnieć jako stała suma. Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć 1-2 proc. wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tys. zł daje kwotę 1-2 tys. zł, czyli jedną ratę dodatkowo. Opłaty te mogą być doliczone do całości kredytu.
Z własnej kieszeni
Klient, który zaciąga w banku kredyt hipoteczny, musi wziąć pod uwagę konieczność ustanowienia odpowiednich zabezpieczeń, czyli najczęściej ustanowienia hipoteki na kredytowanej nieruchomości. To dodatkowo czyni kredyt droższym, a na dodatek tego rodzaju opłaty nie są przez bank kredytowane. Bank może również zażądać dodatkowych ubezpieczeń zarówno kredytobiorcy, jak i samego kredytu. Problem polega na tym, że jeśli bank zażąda od klienta dodatkowego ubezpieczenia na życie (cesja polisy na bank), kredytobiorca sam będzie musiał pokryć jego koszt. W najlepszym wypadku to kilkadziesiąt złotych miesięcznie.
Haracz czy prowizja
Bank po przydzieleniu kredytu może również naliczyć prowizję od zaangażowania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu. Tego rodzaju opłata ma jednak mniejsze znaczenie.
Ważniejsza może okazać się prowizja za gotowość — naliczana i ustalana w okresie, gdy bank jest gotowy do postawienia środków finansowych do dyspozycji klienta.
Jeżeli kredytobiorca nie kupuje gotowego już mieszkania, lecz kredytuje budowę przez dewelopera, musi liczyć się z tym, że co pewien czas na placu budowy będzie pojawiał się pracownik banku, monitorujący postęp prac. Należy również być przygotowanym na dodatkowy koszt związany z wyceną nieruchomości, która jest potrzebna do ustanowienia hipoteki.
Decyzja o wzięciu kredytu nie może być przypadkowa. Przestrzeganie kilku prostych zasad pozwoli na uniknięcie w przyszłości wielu nieprzyjemnych sytuacji. Wytnij, noś przy sobie i... zadłużaj się z głową.
Paweł Zielewski