REIT: wiele wzorów, ta sama idea

Wehikuły ułatwiające inwestycje w nieruchomości drobnym inwestorom pojawiły się 55 lat temu w USA. Obecnie funkcjonują w 37 krajach

Przeciętny Polak ma raczej niewielkie możliwości lokowania swoich pieniędzy w nieruchomościach. Może kupić działkę pod miastem i czekać, aż zdrożeje, ale to raczej inwestycja va banque — albo grunt za kilka lat uda się sprzedać dużo drożej, albo inwestor zostanie z działką, z którą nie za bardzo wiadomo co zrobić.

Dużo lepszym pomysłem jest więc kupno nieruchomości przynoszącej stały dochód. Lokal użytkowy z prawdziwego zdarzenia to jednak wydatek rzędu jednego, a zwykle 2-3 mln zł, a więc propozycja dla osób ze zdecydowanie grubszym portfelem. Podobny efekt, ale za mniejsze pieniądze, daje kupno mieszkania na wynajem czy lokalu w tzw. apart-hotelu.

To jednak również wydatek rzędu setek tysięcy złotych, a więc z pewnością nie dla każdego. Do tego zakup jednej nieruchomości kumuluje ryzyko nietrafienia z inwestycją. Panaceum na te problemy wydawały się zbiorowe działania poprzez fundusze inwestycyjne. Pierwsze próby trudno uznać za udane. Fundusze spod szyldów Arka i BPH miały kupić nieruchomościi po kilku latach odsprzedać je z zyskiem. Gdy przyszło co do czego, okazało się jednak, że sprzedaż z zyskiem biurowca wcale nie jest łatwa.

Niedawno więc Skarbiec TFI wprowadził na rynek fundusz nieruchomości, który ma przysparzać zysku klientom nie tyle poprzez wzrost wartości nieruchomości, ile poprzez redystrybucję zysków z najmu kupowanych lokali, czyli wypłatę co pół roku czegoś w rodzaju dywidendy. Pierwsza wypłata odbyła się 15 stycznia 2015 r., kolejna planowana jest na lipiec.

Trudno stwierdzić, jak pomysł sprawdzi się w dłuższym terminie, choć i tak nie jest on dla każdego. Fundusz działa jako zamknięty aktywów niepublicznych, a to oznacza, że pierwsza wpłata wynosi równowartość 40 tys. EUR, czyli prawie 170 tys. zł.

Obowiązkowe dywidendy

Niezależnie od różnic w zamożności społeczeństw podobne problemy występują w innych krajach. W wielu wprowadzono do systemów prawnych rozwiązania pozwalające czerpać korzyści z najbardziej wyrafinowanych nieruchomości naprawdę przeciętnym ludziom. Pionierem były Stany Zjednoczone, gdzie już w 1960 r. wprowadzono do prawa podmiot o nazwie Real Estate Investment Trust (REIT). W zasadzie nie ma on sprecyzowanej formy prawnej, a status REIT-u uzyskuje się poprzez przyjęcie pewnego modelu działania.

Sprowadza się on do tego, by w przedsięwzięcie było zaangażowane co najmniej 100 osób, udział w kapitale pięciu największych inwestorów nie przekraczał 50 proc., 75 proc. aktywów było zainwestowane w nieruchomości lub kredyty hipoteczne, a 90 proc. zysku było wypłacane w postaci dywidendy. Ta jest sowita, bo w zamian za spełnienie wymienionych warunków sam REIT jest zwolniony z podatku dochodowego. Amerykański model zaczęto powielać w Europie w roku 1969.

Wtedy REIT-y przeszczepiono do Holandii. W latach 90. pojawiły się w Belgii, Turcji i Grecji. Kolejne kraje europejskie zaczęły wprowadzać je do swojego systemu prawnego po roku 2000. Obecnie funkcjonują w 37 państwach, m.in. w Kanadzie, Brazylii, Japonii i Australii. Choć w szczegółach się różnią, zasada jest ta sama — rozproszeni udziałowcy mają otrzymywać regularne wypłaty z najmu nieruchomości, w które inwestuje trust. — Ustawodawca zgadza się na uprzywilejowanie podatkowe REIT-u w zamian za obowiązkową coroczną wypłatę dywidendy. Zastrzega także, że nie może być to podmiot służący opakowaniu nieruchomości jednego właściciela. To ma być spółka o rozproszonym akcjonariacie — mówi Witold Zatoński, członek zarządu Globe Trade Centre.

— REIT-y są nakierowane na osoby fizyczne i drobne podmioty, których co do zasady nie stać na samodzielne inwestowanie w nieruchomości. Funkcjonują jako fundusze inwestycyjne i spółki akcyjne, choć te ostatnie są częstsze — zaznacza dr hab. Paweł Wajda z kancelarii White & Case. Do tego na spółki często jest nałożony wymóg notowania na giełdzie.

Tak jest w największych gospodarkach Unii Europejskiej — Niemczech, Francji, Wielkiej Brytanii i Włoszech. W żadnym z tych krajów REIT nie może być funduszem inwestycyjnym, choć dopuszczalne jest to np. w Holandii.

— Gdyby obecnie ktoś chciał utworzyć w Polsce spółkę akcyjną, która ściągnęłaby z rynku pieniądze, i następnie zainwestowałaby w nieruchomości, które by wynajmowała, to podatek dochodowy płaciłaby spółka, a następnie jej akcjonariusze przy wypłacie dywidendy. Tymczasem do inwestowania w REIT-y zachęca względnie wysoka rentowność.

A nie oszukujmy się, każdy podatek ją obniża — dodaje Paweł Wajda. Podwójnego opodatkowania zysku nie ma w przypadku funduszu, jaki uruchomił Skarbiec — właśnie dlatego, że działa jako fundusz. Opodatkowana jest więc tylko wypłata dywidendy.

— Fundusz inwestycyjny otrzymujący dochody z najmu jest zwolniony z podatku CIT, odprowadzany jest jedynie VAT. Podatek dochodowy pojawia się dopiero przy wypłacie dochodu uczestnikom funduszu, pobiera go TFI i odprowadza do urzędu skarbowego — przypomina Michał Pająk, zarządzający Skarbiec Dochodowych Nieruchomości FIZ Aktywów Niepublicznych.

— Trudno prognozować, czy z punktu widzenia inwestora bardziej rentowny będzie REIT czy FIZ. Będzie to zależało od nieruchomości, w jakie zainwestują — komentuje Marta Kamionowska, dyrektor w Deloitte Real Estate.

Spółka i fundusz

Wielu zwolenników REIT-ów w formie spółek notowanych na giełdzie zwraca uwagę na płynność takiej inwestycji. Łatwiej z niej wyjść w dowolnym momencie niż z funduszu. Z drugiej jednak strony płynności nie da się zadekretować, a certyfikaty FIZ-u też mogą być notowane na giełdzie. Witold Zatoński z GTC zwraca jednak uwagę na inną zaletę REIT-u w formie spółki akcyjnej.

— Wartość dużego centrum handlowego to 1-2 mld zł. Biurowiec to jakieś 60-160 mln zł. A bezpieczne inwestowanie w nieruchomości to nie zakup jednej, lecz budowa portfela. Potrzeba na to co najmniej 2 mld zł. W Polsce mogłyby temu podołać tylko OFE, ale inwestycja w FIZ nie jest dla nich możliwa ze względu na podwójne opłaty za zarządzanie. TFI są za małe. Podmioty te jednak mogłyby być inwestorami REIT-u — komentuje Witold Zatoński.

Zaproszenie

Więcej o listach zastawnych i REIT dowiesz się w czasie debaty „Polska bezpieczna i silna finansowo: listy zastawne i REIT — instrumenty, które wesprą rozwój rynku kapitałowego i wzmocnią system bankowy”, która odbędzie się 15 czerwca 2015 r. o godz. 11.30 w sali notowań na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

Zarejestruj się na stronie

patriotyzm.pb.pl/debata. Udział w wydarzeniu jest bezpłatny, liczba miejsc ograniczona.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Najważniejsze dzisiaj

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / REIT: wiele wzorów, ta sama idea