Według firmy Jones Lang LaSalle 90 proc. powierzchni nieruchomości handlowych w Polsce znajduje się w rękach inwestorów zagranicznych. Może się wydawać, że jest to konsekwencja nakładów kapitałowych, jakie trzeba ponieść na budowę centrum handlowego. Zachodnich deweloperów na to stać, dla większości polskich to zbyt duży wysiłek. Polski rynek coraz mocniej penetrują jednak zachodnie firmy, które z budownictwem mają niewiele wspólnego.
Przejmują natomiast kolejne gotowe już obiekty. Przykładem może być holendersko- -francuskie Unibail-Rodamco, które krok po kroku stało się jedynym właścicielem najważniejszych centrów handlowych Warszawy — Arkadii, Galerii Mokotów i Złotych Tarasów. Holendersko-francuska firma jest także właścicielem Centrum Wileńska i połowy Centrum Ursynów. Zyski, jakie generują te obiekty, trafiają więc do kieszeni akcjonariuszy Unibail-Rodamco. I to wcale nie w przenośni,ale dosłownie.
Unibail-Rodamco jest bowiem spółką typu REIT (Real Estate Investment Trust). Korzysta więc z pewnych przywilejów podatkowych w zamian za obowiązek wypłacania sowitej dywidendy swoim akcjonariuszom. Akurat Unibail-Rodamco podlega francuskim przepisom, co oznacza, że na dywidendę musi przeznaczyć 95 proc. zysku z działalności podstawowej, 60 proc. zysków kapitałowych i 100 proc. dywidend ze spółek zależnych, czyli np. polskich galerii handlowych.
Podobne regulacje funkcjonują również w innych krajach. Poza podatkową zachętą zawierają z reguły zapis o tym, że zdecydowana większość aktywów REIT-u musi być zainwestowana w nieruchomości generujące zyski z wynajmu. To rodzaj gwarancji, że spółka będzie miała pieniądze na dywidendę.
— Spółki deweloperskie zajmują się głównie realizacją inwestycji. W ich przypadku występuje więc ryzyko związane z realizacją i komercjalizacją projektu. REIT-y inwestują w aktywa generujące bieżące przychody, choć oczywiście i to jest obarczone ryzykiem, o czym wiele REIT-ów przekonało się w latach 2008-09 — mówi Marta Kamionowska, dyrektor Deloitte Real Estate.
— Największym ryzykiem dla REIT-u jest utrata najemców i zmniejszające się czynsze.Deweloper musi kupić działkę, uzyskać pozwolenie na budowę, wybudować i wynająć obiekt. Ryzyka są więc nieporównywalne. Poza tym proces deweloperski zajmuje dwa-cztery lata i dopiero wtedy projekt zaczyna generować przychód — dodaje Witold Zatoński, członek zarządu Globe Trade Centre.
Czasy się zmieniają
Choć w polskie nieruchomości inwestują REIT-y z zagranicy — nie tylko Unibail-Rodamco — polskie prawo nie przewiduje na razie funkcjonowania podobnych konstrukcji. Zresztą nikt za tym specjalnie nie lobbował.
— Wydaje się, że do tej pory nie było tak nasilonej potrzeby gospodarczej. Niejednokrotnie pewne rozwiązania prawne są bowiem kreowane czy wręcz wymuszane przez rynek. A skoro rynek nieruchomości dość dobrze funkcjonował, to można domniemywać, że z brakiem REIT-ów sobie radził. Dodatkowo w okresie kryzysu finansowego i gospodarczego tworzenie nowych podmiotów i możliwości inwestycyjnych jest siłą rzeczy utrudnione — komentuje dr hab. Paweł Wajda z kancelarii White & Case.
— W Polsce do tej pory nie było potrzeby wprowadzenia regulacji dotyczących REIT-ów, bo koncentrują się one na czerpaniu zysków z najmu nieruchomości komercyjnych. Jeszcze w połowie lat 90. takich nieruchomości po prostu nie było, a zyski z działalności deweloperskiej były nieporównywalne do zysków z najmu. Obecnie mamy biurowce, galerie handlowe i magazyny, którymi REIT-y mogą być zainteresowane, a rentowność działalności deweloperskiej nie jest już tak wysoka jak kiedyś. Polska dojrzała do REIT-ów. Rynkiem interesują się podmioty zagraniczne, a Polacy nie mają możliwości skorzystania z tych samych zachęt podatkowych — opowiada Witold Zatoński.
W tym kontekście warte podkreślenia jest, że większość transakcji Unibail-Rodamco odbyła się w roku 2010 lub później.
Inflacyjne zabezpieczenie
Właściciel głównych warszawskich centrów handlowych nie jest jedynym zagranicznym REIT-em penetrującym polski rynek. W segmencie magazynowym bardzo aktywne jest brytyjskie Segro. Są też podmioty dysponujące pojedynczymi nieruchomościami. Wszystkie zagraniczne łączy transfer zysków za granicę.
Zysków znacznie regularniejszych niż oferowane przez spółki deweloperskie dostępne dla Polaków inwestujących na giełdzie bezpośrednio lub poprzez fundusze. Warto przy tym pamiętać, że REIT-y są nastawione przede wszystkim na przekazywanie inwestorom zysków z najmu, a więc korzyści z uczestnictwa w takich przedsięwzięciach są zauważalne przede wszystkim w dłuższym terminie, m.in. dlatego, że stawki czynszów są indeksowane o wskaźniki inflacji, a sama nieruchomość ma mniejszą lub większą, ale jednak dość realną, wartość.
Zaproszenie
Więcej o listach zastawnych i REIT dowiesz się w czasie debaty „Polska bezpieczna i silna finansowo: listy zastawne i REIT — instrumenty, które wesprą rozwój rynku kapitałowego i wzmocnią system bankowy”, która odbędzie się 15 czerwca 2015 r. o godz. 11.30 w sali notowań na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
Zarejestruj się na stronie
patriotyzm.pb.pl/debata. Udział w wydarzeniu jest bezpłatny, liczba miejsc ograniczona.