Restrykcje zdusiły rozwój hoteli

opublikowano: 11-01-2022, 20:00

Bieżąca działalność hoteli powoli powraca do normy, ale z planowanych przed pandemią 15 tys. nowych pokojów powstanie może połowa

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • jakie obłożenie i przychody miały hotele w 2021 r. i czego można się spodziewać w 2022 r.
  • jaki udział finansowania do wartości inwestycji stanowi granicę rentowności w budowie hoteli
  • jakie obiekty obiekty hotelowe mogą liczyć na finansowanie

Miniony 2021 r. okazał się nieznacznie lepszy dla polskiego hotelarstwa, aniżeli pierwszy pandemiczny 2020 r. Według firmy doradczej Hotel Professionals branża osiągnęła w ciągu minionych dwunastu miesięcy średnio 46-47 proc. obłożenia. Wskaźnik RevPAR, czyli przychody na dostępny pokój (kluczowy wskaźnik dla branży hotelarskiej) w porównaniu z 2020 r. wzrósł o ok. 34 proc.

Stracone lata
Stracone lata
Alex Kloszewski, partner zarządzający Hotel Professionals przewiduje, że jeszcze przez dwa-trzy lata inwestorzy hotelowi nie uzyskają odpowiedniego finansowania na swoje projekty

– Te pięć miesięcy sezonu było bardzo dobre, przede wszystkim w hotelach w miejscowościach wypoczynkowych. Gorzej było w centrach miast w dużych pięciogwiazdkowych obiektach, w których nadal brakowało konferencji – mówi Alex Kloszewski, partner zarządzający Hotel Professionals.

Operacje w górę

W 2022 r. według Hotel Professionals obłożenie powinno osiągnąć poziom ok. 50-55 proc., a kolejny – 2023 r. – powinien już przynieść prawie normalną sytuację w działalności operacyjnej hoteli.

Kiedy nie ma restrykcji, branża szybko wraca do normalnych obrotów. Zdaniem Alexa Kloszewskiego restrykcje powinny maleć. Obecnie dostępność jest ograniczona do 30 proc. pokojów, ale limit ten dotyczy osób niezaszczepionych. Co więcej, koszty, jakie ponoszą gospodarki państw z powodu restrykcji spowodowały, że rządy coraz rzadziej je wprowadzają.

– Wszystko oczywiście zależy od tego, co covid nam jeszcze pokaże. Na razie wariant omicron powoduje więcej zakażeń, ale równocześnie mniejszy odsetek ciężkich przypadków, wymagających hospitalizacji. Ponadto na rynek wprowadzane są leki, które wzmocnią arsenał naszej broni w walce z koronawirusem. Mam nadzieję, że pandemia zmienia się w endemię – mówi Alex Kloszewski.

Hotel Professionals uwzględnia w swoich statystykach jedynie hotele sieciowe (to 90 proc. nowych obiektów) takich brandów, jak należące do Marriott International, Hillton Worldwide, Intercontinental Hotel Group czy, Radisson Hotel Group oraz niektóre marki regionalne jak Puro Hotels czy Vienna House.

Rozwój pod kreską

W odróżnieniu od działalności operacyjnej, rozwój sektora nie rokuje w najbliższym czasie optymistycznie. Według Hotel Professionals w latach 2018-19 rozwój hoteli sieciowych owocował w Polsce liczbą ok. 10 tys. nowych pokojów rocznie. Na koniec 2019 r. w tzw. pipeline (obiekty zaplanowane, z zabezpieczonymi terenami, planami architektonicznym, a część w trakcie budowy) znajdowało się 15 tys. pokojów hotelowych, które miały zostać otwarte w ciągu 36 miesięcy. Pandemia całkowicie pokrzyżowała te plany.

– W 2020 r. na rynek weszło z tej puli ok. 3,7 tys. pokojów i to tylko dlatego, że prace nad ich budową były już zaawansowane. Za 2021 r. nie mamy jeszcze kompletnych danych, ale szacuję, że nowe otwarcia nie przekroczą łącznie 2 tys. pokojów. Tyle samo wejdzie na rynek w 2022 r. – mówi Alex Kloszewski.

Zdaniem partnera zarządzającego Hotel Professionals, rozwój sektora nie tylko zwolnił, ale część z planowanych pokojów nigdy nie powstanie.

– Na początku 2021 r. szacowaliśmy, że nie powstanie 50 proc. z tej liczby 15 tys. pokojów, dziś sądzimy, że może nie powstać około 40 proc. – mówi Alex Kloszewski.

Brak finansowania

Według Alexa Kloszewskiego największym problemem sektora jest brak finansowania na hotele. Jak wynika z rozmów z bankami, instytucje finansowe czekają na pierwszy kwartał 2022 r., aby przekonać się, jak sektor sobie radzi. Dopiero w połowie 2022 r. banki będą się więc zastanawiać, które hotele, w jakich lokalizacjach, z jaką siecią i operatorem są skłonne finansować.

– A przecież trzeba jeszcze uwzględnić fakt, że przez kolejne 2-3 lata banki będą ostrożne. LTV – Loan to Value, czyli proporcja finansowania do wartości inwestycji – wynosiła dwa lata temu 70 - 80 proc., a w przyszłym roku może to być nawet 50-55 proc., co oznacza wzrost wkładu własnego do co najmniej 50 proc.– przewiduje Alex Kloszewski.

To zaś oznacza, że niektóre hotele w ogóle nie wejdą na rynek. Jak pokazuje praktyka ostatnich 50 lat hotelarstwa, wkład własny nie powinien przekraczać 30-35 proc., bo w przeciwnym wypadku inwestycja traci sens ekonomiczny (lepiej wtedy zainwestować w innych branżach).

Eksperci Hotel Professionals przestrzegają przy okazji przed pochopnymi zakupami gruntów pod planowane w przyszłości (gdy już będzie dostępne finansowanie) obiekty, kiedy obecnie ceny ziemi wciąż idą w górę. Wskazują, że limit wydatków na działki, jaki w branży hotelarskiej określa się na 15-16 proc. kosztów inwestycji, nie powinien być przekraczany zwłaszcza dziś, gdy drożeją również koszty materiałów i generalnego wykonawstwa.

– Konkurencja segmentu hotelowego i mieszkaniowego trwa i będzie trwała przez najbliższe trzy-cztery lata. Nikt raczej nie ma złudzeń, która branża wygra walkę o ziemię – mówi Alex Kloszewski.

Szansa dla mixed-use

Co prawda znane są wyjątki, kiedy inwestor godzi się sfinansować budowę hotelu nawet w 100 proc. Jak jednak podkreśla Alex Kloszewski, może to mieć sens jedynie w projektach wielofunkcyjnych, w których funkcja hotelowa łączy się z handlową, mieszkaniową i biurową.

– W takie sytuacji inwestor może robić łączną kalkulację dla całego kompleksu. Postrzega wtedy hotel pod międzynarodową marką jako tylko jeden element całości, który może być nawet zerową pozycją w inwestycji pod względem dochodów, ale może mieć pozytywny wpływ na pozostałe elementy – mówi Alex Kloszewski.

Innym rozwiązaniem, które pojawiło się w odpowiedzi na brak możliwości pozyskania finansowania a jednocześnie duży apetyt na lokowanie oszczędności w nieruchomościach, jest realizacja inwestycji hotelowych w formule condo, gdzie podstawowym źródłem finansowania budowy są środki uzyskane ze sprzedaży apartamentów indywidualnym nabywcom.

– Inwestycje w tej formule przeżywają prawdziwy boom, w szczególności w miejscowościach typowo turystycznych i wypoczynkowych. Popyt na takie apartamenty oprócz względów czysto ekonomicznych (inflacja, tanie kredyty, brak alternatywy do lokowania oszczędności) wynika również z coraz silniej rysującego się trendu powrotu do natury, potrzeby ucieczki z miasta, złapania oddechu, a przynajmniej zapewnieniu sobie takiej możliwości – mówi Magda Konaszewska, partner Hotel Professionals.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane