Rewitalizacja jest nadal opłacalna
Unikat zamierza rewitalizować następne obiekty przemysłowe, trwają negocjacje w sprawie zakupu nieruchomości od upadających firm. Prime Developers Polska poszukuje kolejnego obiektu w Warszawie, Maripol Development negocjuje zakup kamienicy przy Foksal. Rewitalizacje są opłacalne, a dotychczasowe doświadczenia inwestorów dobrze rokują na przyszłość tego typu inwestycjom.
Ograniczona ilość terenów inwestycyjnych wymusi wkrótce na inwestorach przeprowadzanie modernizacji czy wręcz kompleksowej przebudowy dawnych obiektów przemysłowych w stopniu znacznie większym niż dotychczas.
Najlepszy szkielet
Wśród budynków przemysłowych najlepiej do rewitalizacji nadają się te, które posiadają konstrukcję szkieletową. Mają one dodatkowo bardzo dużą nośność stropów 600 lub nawet ponad 1000 kg/mkw., przy wymaganej dla biurowców nośności 350 kg/mkw.
Przykładem są obiekty w Warszawie, poddane rewitalizacji przez GTC — budynek Mars w Mokotów Business Park oraz budynek Polamu przy Prostej, a także obiekt na Dominikańskiej, adaptowany przez Unikat.
— Budynek przy Dominikańskiej 23 to dobry przykład opłacalności rewitalizacji. Od nabycia tej nieruchomości do podpisania umowy przedwstępnej z nabywcą obiektu PUNU minęło 10 miesięcy. Rewitalizacja tego budynku sprawiła, że na miejscu starych magazynów przemysłowych wyrósł funkcjonalny biurowiec — wyjaśnia Piotr Konawrocki, prezes Unikatu.
Opłacalność tej inwestycji sprowokowała dalsze działania Unikatu, zmierzające do pozyskania kolejnych obiektów. Obecnie firma prowadzi z 3 upadającymi firmami negocjacje zakupu kolejnych budynków, spełniających warunki techniczne niezbędne do ich rewitalizacji.
— Wierzymy, że przynajmniej w jednym przypadku dojdziemy do porozumienia z właścicielem budynków, dobrze byłoby oczywiście wejść w posiadanie wszystkich interesujących nas obiektów — podkreśla Piotr Konawrocki.
Zapotrzebowanie na obiekty biurowe legło u podstaw rewitalizacji budynku Mars. Piotr Kroenke z GTC zauważa jednak, że niedługo może nastąpić sytuacja, w której potrzeba efektywniejszego zagospodarowania terenu spowoduje wyburzanie starych budynków i wznoszenie na ich miejscu nowych. Nie będzie to jednak dotyczyło wszystkich takich obiektów.
Obecnie trwają prace rewitalizacyjne przy co najmniej 3 projektach w Warszawie. Kamienicę na Szucha 3 rewitalizuje Maripol Development, zespół 3 kamienic przy placu Trzech Krzyży — Platan Group, a przy Mokotowskiej 19 — Prime Developers Polska, finansowana przez kapitał francusko-włoski i w części należąca do francuskiej firmy Cogedim.
Kamienice te wymagały gruntownego remontu oraz przebudowy elewacji i wnętrza. Po długotrwałych negocjacjach, konserwator zabytków wyraził zgodę na dobudowanie nowych kondygnacji. W kamienicach przy Mokotowskiej 19 oraz pl. Trzech Krzyży wybudowano także parkingi podziemne. Najmniejsze zmiany wprowadzone zostały w wyglądzie kamienic przy placu Trzech Krzyży, ponieważ są zabytkami najwyższej klasy (szczególnie kamienica tworząca pierzeję placu Trzech Krzyży). W związku z tym zachowane zostają wnętrza oraz podział architektoniczny wewnątrz 3 kamienic, wchodzących w skład całego projektu.
— Związane z przebudowami negocjacje z konserwatorem zabytków to delikatna sprawa. Jednak warto podjąć się takiej inwestycji ze względu na charakter takiego obiektu oraz położenie w historycznym centrum miasta. Jego prestiż i unikalność sprawia, że jest duże zainteresowanie potencjalnych najemców powierzchni — wyjaśnia Agnieszka Kubas z Couderq & Kubas, reprezentująca firmę Prime Developers Polska.
Budynek przy al. Szucha będzie składał się głównie z eleganckich apartamentów oraz 2 biur na parterze (około 140 i 100 mkw.). Pozostałe budynki są przebudowywane jako ekskluzywne biurowce i sklepy.
— Koszt rewitalizacji budynku historycznego jest dużo wyższy niż wybudowania takiego samego obiektu od podstaw. Jest to szczególnie widoczne w przypadku restaurowania części historycznej. Sam koszt fasady głównej od strony al. Szucha pochłonął 15 proc. kosztów inwestycji, a wszystkie cztery około 25 proc., podczas gdy standardowo kosztują od 5 do 10 proc. Jednak nie ma już w Warszawie wolnej działki w al. Szucha czy w historycznym centrum miasta i dlatego inwestuje się w takie budowle — wyjaśnia Henryk Sieradzki, technical manager firmy Maripol Development.
Deweloperzy inwestujący w nieruchomości historyczne podkreślają, że pomimo znacznie większych nakładów pracy przy takich inwestycjach, są zainteresowani dalszą tego typu działalnością w Warszawie. Henryk Sieradzki przyznaje, że w obecnej chwili negocjują zakup kamienicy przy ul. Foksal, wyniki prawdopodobnie będą znane w połowie lipca, a Agnieszka Kubas potwierdza deklaracje Prime Developers Polska, dotyczące poszukiwania kolejnego obiektu nadającego się do rewitalizacji.
Wady i zalety
Podstawową zaletą rewitalizacji budynków przemysłowych jest czas trwania inwestycji. Przede wszystkim można go zaoszczędzić podczas procesu zbierania potrzebnej dokumentacji, szybciej otrzymuje się pozwolenie na modernizację, przebudowę czy remont kapitalny obiektu niż pozwolenie na budowę zupełnie nowego budynku. W przypadku zakładów przemysłowych nie bez znaczenia jest także to, że przeważnie są one dobrze uzbrojone w media, a tym samym znowu skraca się czas trwania inwestycji.
Wadą rewitalizacji budowli historycznych są wymagania konserwatora zabytków trzymania się jak najbardziej pierwotnego założenia architektonicznego. Spełnienie tego warunku nie zawsze jest możliwe w przypadku rewitalizacji w celach komercyjnych.